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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月27日，“2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行。活動發(fā)布了最新的《2021中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主辦的測評研究工作，已經(jīng)連續(xù)開展了14年，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究。活動還同時發(fā)布了《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究報告》，該項研究由中國物業(yè)管理協(xié)會指導，上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主辦。

??在本次測評成果發(fā)布會現(xiàn)場，來自房地產(chǎn)行業(yè)的專家、學者，知名金融投資機構(gòu)的代表、優(yōu)秀上市房企、物企的代表，分別對下半年的房地產(chǎn)市場形勢分析與物業(yè)服務(wù)市場展望，房企投融資如何破局，物企在資本市場中發(fā)展的新趨勢和新特征，以及房地產(chǎn)與物業(yè)上市公司在各自領(lǐng)域還有哪些值得關(guān)注的新賽道等話題展開討論。

??周忻：開發(fā)+物業(yè)，中國房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)繁榮

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻表示，通過疫情，物業(yè)行業(yè)的地位得到了充分提高，大家意識到了物業(yè)的重要性。中國房地產(chǎn)市場的整個規(guī)模，不應(yīng)只看開發(fā)，而應(yīng)把開發(fā)和物業(yè)放在一起，思考中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。從綜合角度來講，整個中國房地產(chǎn)行業(yè)是向前發(fā)展的，是做得越來越大的。如果過去30年、40年的時間，中國房地產(chǎn)行業(yè)是在“建設(shè)繁榮”，那么未來的30年、40年、50年，是在“守護繁榮”。把建設(shè)繁榮和守護繁榮加在一起，從一個企業(yè)的角度來講，是一個企業(yè)成長和成熟的過程，是做大的過程。

??周忻認為，雖然過去的2020年，整個行業(yè)的“地產(chǎn)+物業(yè)”是高歌猛進的發(fā)展，但從2021年-2022年，不管是地產(chǎn)企業(yè)還是物業(yè)企業(yè)，前途未必光明，需要大家如坐針氈、如履薄冰。

??丁祖昱：行業(yè)內(nèi)部分化明顯，龍頭企業(yè)集中度不斷上升

??中國房地產(chǎn)測評中心主任、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱稱，目前行業(yè)內(nèi)部分化明顯，即強者恒強，排名靠后的企業(yè)整體集中度在下降，龍頭企業(yè)集中度在不斷上升，總資產(chǎn)分布情況也集中于頭部企業(yè)。31-50強的增速快于頭部和尾部房企，成長型公司對規(guī)模增長的訴求增強。在丁祖昱看來，2020年下半年發(fā)布“三道紅線”政策后，很有可能對這類企業(yè)增速產(chǎn)生相關(guān)影響，過去都在談彎道超車，但今天彎道超車可能會翻車，接下來這部分企業(yè)的整體增速，可能也會放緩。

??根據(jù)丁祖昱介紹，2020年上市房企凈資產(chǎn)收益率出現(xiàn)了大幅度的下降。從成長能力看，整體業(yè)績增速有所放緩。從營業(yè)收入增速、凈利潤增速、凈資產(chǎn)整體增速看成長能力，實際壓力都很大。丁祖昱分析，目前50強上市房企存貨占比達到八成以上。從存貨角度，主要集中在頭部房企。從健康的角度來說，希望存貨的占比能夠進一步下降。

??楊熙：未來會有越來越多的中小物企走向并購路線

??中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙表示，當前資本市場對高增長及大規(guī)模企業(yè)明顯更加追捧和青睞，也可以看到，未來五年物業(yè)服務(wù)企業(yè)還會經(jīng)歷高速發(fā)展的階段。同時，在科技能力和品牌能力上，會進一步協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，促進他們綜合實力的進一步提升。

??楊熙認為，香港聯(lián)交所提高主板上市門檻至三年累計盈利8000萬港元的水平，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來在港上市會造成一定影響，他認為未來會有越來越多的中小企業(yè)走向并購路線，也可能需要聯(lián)合進行企業(yè)發(fā)展。

??楊熙稱，當前整個行業(yè)有46家上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前遞表的有19家，還有2家準備擬上市分拆，從目前公開的信息來看，至少還有20家企業(yè)會上市，還有一些企業(yè)在醞釀的過程中。楊熙預計，截止2021年末，中國物業(yè)行業(yè)市場上的上市物企將達到70家。

??蔡金強：未來一年房企壓力巨大

??奧陸資本總裁及首席投資官蔡金強，給出了自己對于行業(yè)的一個判斷。他認為，對于房企來說，目前屬于“黎明前的黑暗”，行業(yè)劇變在激烈進行中，房企基本再無彎道超車機會。除了“三道紅線”壓力，集中供地下熱點城市整體地貨比高，利潤率將繼續(xù)惡化，但房企拿地的激烈程度仍然未減，高地價將對房企2021-2022年結(jié)轉(zhuǎn)利潤率繼續(xù)產(chǎn)生壓力，中小開發(fā)商如果硬搶地，新拿的地塊利潤率嚴格上無利可圖，甚至虧損。

??蔡金強判斷，至少要在2022年三季度之后，隨著大量中小開發(fā)商的萎縮，地價開始回落，龍頭地產(chǎn)商通過平臺化發(fā)展，頂住2021-2022年利潤率壓力，將開始重拾成長。

??林峰：地產(chǎn)行業(yè)新形勢下的七個觀點 

??旭輝控股CEO林峰談到了地產(chǎn)行業(yè)新形勢下的七個觀點：

??第一，存在的不一定是合理的。目前“兩集中”政策下，全國土地市場較為火熱，諸多房企寧愿犧牲利潤也要搶地。但是“沒有花不完的錢，只有買不完的地”，旭輝一直保持理性，選擇在別人貪婪的時候恐懼，別人熱烈的時候冷靜。 

??第二，行業(yè)準金融屬性進一步加強。行業(yè)的強管控將規(guī)避行業(yè)出現(xiàn)風險，未來只有財務(wù)穩(wěn)健的公司才能行穩(wěn)致遠。

??第三，行業(yè)最佳窗口期已經(jīng)過去。地產(chǎn)公司依賴財務(wù)杠桿彎道超車的時代不復存在，中小房企面臨更大挑戰(zhàn)。

??第四，行業(yè)進入強者恒強階段。“高手博弈半目求勝”，行業(yè)高手的對決勝負都在分毫之間，精細化運營必不可少。高手都會重視經(jīng)營質(zhì)量，以客戶為導向，這樣才能保證合理利潤。

??第五，行業(yè)依然面朝大海。城市分化、板塊分化、企業(yè)分化情況并存，對于穩(wěn)健均衡的頭部房企而言，機會大于挑戰(zhàn)。沒有消亡的行業(yè)，只有熬過黑暗，才能見到黎明。

??第六，行業(yè)整合加劇。行業(yè)已經(jīng)從大魚吃小魚，到大魚吃中魚、大魚吃大魚、快魚吃慢魚時代，地產(chǎn)收并購和物業(yè)收并購均迎來機會。

??第七，你改變不了世界，只能改變自己。面對行業(yè)變化，旭輝將追求有質(zhì)量的增長，始終保持有利潤和回款的銷售。同時，旭輝將以客戶為中心，用心做好產(chǎn)品和服務(wù)，贏得市場認可。此外，旭輝還將以戰(zhàn)略終局思維布局多元化賽道，為旭輝未來可持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

??張宇：預計下半年政策收緊，開發(fā)商要與時間賽跑

??中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇表示，政策不是一個外生變量，政策是因為行業(yè)本身發(fā)生的變化，而不得不進行的回饋。短期看要從庫存出發(fā)，庫存高、庫存低基本決定了這個行業(yè)接下來的供需價格，價格又決定了買地，地價又決定了政策，所以這個邏輯的核心出發(fā)點就是庫存。

??張宇指出，已開工而未銷售的庫存，這個指標比較低，一二線這些年一直庫存比較低。三四線這兩年庫存仍然不高，特別是一些都市圈的強三四線。這個庫存狀態(tài)不改變，房地產(chǎn)價格向上的壓力就始終存在。張宇稱，假設(shè)今年前4個月和后8個月符合歷史比例關(guān)系，就意味著今年下半年的政策會收緊。最后幾個月可能會出現(xiàn)明顯放緩，所以開發(fā)商短期的銷售要與時間賽跑。

??崔霽：市值管理是上市公司戰(zhàn)略管理的核心內(nèi)容

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長助理、課題組執(zhí)行組長崔霽表示，中國房地產(chǎn)經(jīng)過30年的發(fā)展表明，價值與市值管理并重，市值管理是上市公司健康成長的基礎(chǔ)，而價值創(chuàng)造與價值實現(xiàn)的協(xié)同，是上市公司持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

??據(jù)崔霽介紹，課題組對整個房地產(chǎn)上市公司的市值管理提出了發(fā)展對策建議：一是，重視和明確市值管理戰(zhàn)略定位及具體目標。二是，把握市值管理的科學性、專業(yè)性、主動性。三是，加快建立與完善市值管理制度。四是，建立市值管理監(jiān)測，保障企業(yè)科學決策。五是，以市值管理規(guī)劃引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展。

??劉策：房地產(chǎn)成了“賺錢”但“不值錢”的行業(yè)

??佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策認為，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展還是樂觀的。劉策表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)變成了“賺錢但是不值錢的行業(yè)”，換句話說資本市場給的PE很低。房地產(chǎn)未來核心的方向，就是讓房地產(chǎn)往既賺錢又值錢的賽道去轉(zhuǎn)移。而賽道轉(zhuǎn)移首先則離不開運營，其次便是新業(yè)態(tài)的發(fā)現(xiàn)，以物業(yè)為例，PE倍數(shù)很明顯，是房地產(chǎn)的數(shù)倍甚至數(shù)十倍。此外，劉策指出，房地產(chǎn)能夠成功跨越第二曲線的核心是往相關(guān)的康養(yǎng)、健康領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

??李仿：房地產(chǎn)行業(yè)已進入地產(chǎn)資本管理時代

??當代置業(yè)金融資本中心總經(jīng)理李仿認為，自從資管新規(guī)之后，最近這幾年，銀行、央行監(jiān)管體系已經(jīng)實現(xiàn)了政策上的監(jiān)管閉環(huán)，希望地產(chǎn)行業(yè)能夠平穩(wěn)健康的發(fā)展。

??對于地產(chǎn)行業(yè)如何平穩(wěn)健康發(fā)展，李仿提出三點看法來啟發(fā)地產(chǎn)企業(yè)做好資本破局：第一，投資性業(yè)務(wù)、股權(quán)上的合作，這些沒有卡死；第二，正常銀行的開發(fā)貸款，水也在持續(xù)流入；第三，整個監(jiān)管體系并沒有在按揭上給大家更多的限制。它會鼓勵地產(chǎn)行業(yè)在獲取土地的時候，盡量用自己的自有資金獲取土地，或者找合作伙伴的資金獲取土地。

??李仿指出，整個地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了地產(chǎn)資本管理的時代。他進一步指出一個概念——地產(chǎn)投行業(yè)務(wù)，即用投行、資本管理、資產(chǎn)管理的思維做地產(chǎn)。地產(chǎn)行業(yè)所謂的類金融屬性，最終聚焦的就是資本管理和資產(chǎn)管理。

??李長江：物企想得到資本青睞需走合縱連橫之路

??碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長江表示，未來物業(yè)服務(wù)行業(yè)的變化，以上市企業(yè)來說，如果要長期吃這碗飯，得到資本市場的寵愛，毫無疑問，必須走合縱連橫之路。以后在這個行業(yè)里基本過得好的，大概只有十家企業(yè)左右。

??在李長江看來，物業(yè)服務(wù)行業(yè)企業(yè)的發(fā)展，最后就是要分成兩個部分，大的越來越大、越來越好。比如像他們現(xiàn)在做的，在投機器人，還要投兩個億的數(shù)字化建設(shè)。當投出來以后，別人沒辦法投，只能跟著跑，這就是步步領(lǐng)先，當然也要有行業(yè)的使命感。

??陳海照：基礎(chǔ)物業(yè)做寬，專業(yè)公司做強

??招商積余黨委書記、董事總經(jīng)理陳海照表示，今天大家生活水平日益提升后，開始轉(zhuǎn)向?qū)γ篮蒙畹南蛲由峡萍假x能、互聯(lián)網(wǎng)以及資本的推動下，我們稱物業(yè)服務(wù)為“現(xiàn)代物業(yè)”，跟以前的“四保”（保安、保潔等）有一些差異，所以企業(yè)被資本看好，排隊上市，才有100倍市盈的發(fā)生。

??關(guān)于未來的發(fā)展，他認為，首先，把傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)作為一片“沃土”，希望把這片“沃土”做得更寬，在中心主要城市做得更厚，包含住宅、非住宅、機構(gòu)。其次，招商物業(yè)和中航物業(yè)自身又有一些專業(yè)公司，所以在這片沃土上，要長出幾棵樹，希望這些樹長得更強，比如樓宇科技、電梯維保，光這塊，就有2萬多部的電梯。還有到家匯商城，以前是招商局集團內(nèi)部集采的，現(xiàn)在給1000多家寫字樓客戶開放進行采購。

??韓芳：腰部物企要打造IP，追求質(zhì)量

??南都地產(chǎn)服務(wù)集團、南都物業(yè)服務(wù)集團董事長韓芳表示，未來物業(yè)行業(yè)空間肯定非常巨大，它是存量房市場，有無限的想象空間。

??關(guān)于物業(yè)行業(yè)的特征，她指出三個明顯的特點，其一，未來這個行業(yè)，會更多聚焦規(guī)模、聚焦于龍頭企業(yè)發(fā)展，這個趨勢不會改變；其二，未來的多元化板塊領(lǐng)域會發(fā)展得更好；其三，智慧物業(yè)的應(yīng)用，在行業(yè)中會有非常大的變局，這也是行業(yè)變化的一個趨勢。

??韓芳表示，以南都物業(yè)的發(fā)展邏輯來看，作為腰部企業(yè)，其明確自己的發(fā)展定位，打造屬于自己的IP，不僅僅是要追求規(guī)模，更多的是要追求質(zhì)量，站在以客戶第一的角度，把目標落地為我們的行動計劃，拓展未來屬于自身的多元化領(lǐng)域。

??夏冠明：運營賦能與科技賦能是核心競爭力

??合生活科技集團總裁夏冠明出席會議并表示，資本對物業(yè)股認知已趨于理性化。據(jù)夏冠明介紹，合生活定位為一家科技型企業(yè)，而非僅僅是一家物業(yè)管理企業(yè)。談及合生活區(qū)別于其它已上市物業(yè)公司的最大差異點，夏冠明指出，物業(yè)管理企業(yè)主輔營結(jié)構(gòu)比例，正常來講是70%的物業(yè)管理收入，30%其它收入。而合生活是20%的物業(yè)管理收入，剩下的80%全部是創(chuàng)新業(yè)務(wù)收入。

??夏冠明認為，合生活的核心競爭力有兩點：一是運營賦能，二是科技賦能。目前的客戶有C段、B端、G端，有收入渠道來源，這是合生活最大的不一樣的地方。

??閉濤：在細分領(lǐng)域里找到自己的生存空間

??新力控股集團副總裁、新力服務(wù)集團董事長兼總裁閉濤表示，八年的時間，走到了腰部企業(yè)的位置。當然，也代表了在過去房地產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)賽道，依靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)，獲得了過去前幾年的高速增長，面對未來的轉(zhuǎn)型還是比較焦灼。

??“一方面，要延續(xù)過去房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)服務(wù)品牌；另一方面，要適應(yīng)資本市場的轉(zhuǎn)型。” 閉濤認為，更多的腰部企業(yè)共同的想法是，能不能找到自己的賽道、找到自己的新賽道、在細分領(lǐng)域里找到自己的生存空間。這個邏輯，大家這么想是沒有問題的，但實際上對于腰部企業(yè)，提出了更高的要求。因為如果按照簡單的收并購、孵化新賽道，像頭部企業(yè)手握幾百億的資金，隨時可以收購這個賽道的龍頭企業(yè)，這樣一來就把你的路堵住。