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??他還是那個熱心而專業(yè)的“中國房地產(chǎn)之父”，思想開放，言談耿直，對中國房地產(chǎn)行業(yè)的認知和剖析獨樹一幟，一貫為房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的主導作用發(fā)聲。
　　在位于北京CBD地段的世紀財富中心19樓辦公室，記者近日對匯力基金董事長，中房集團、幸福人壽原董事長孟曉蘇進行了專訪,圍繞新常態(tài)下樓市展開了一場回顧與展望。
　　2020年上半年，疫情沖擊與復雜的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨銷售去化壓力，與此同時，以深圳、寧波為代表的一批城市步入局部交易火熱與限購加碼等境況。其中，二手房漲幅居首的深圳6月份單月成交量破萬套，均價較去年底上漲14.37%；在長三角地區(qū)漲幅亮眼的寧波，屢現(xiàn)“萬人搖號”。繼此之后，深圳發(fā)布“7·15”新政，提出在深落戶且社保滿3年才可購房、離婚3年內(nèi)受限、增值稅免征由2年提高至5年等措施；寧波的“穩(wěn)樓市十條”，則擴大了限購區(qū)域。
　　“全國樓市的啟動一定是梯度演進，有先有后。抑制居民購買力對一些城市是降溫冷水，但對樓市與經(jīng)濟還沒起來的城市可能是一記大棒。”孟曉蘇告訴記者，全國樓市不能總是處于不溫不火的狀態(tài)，在外需持續(xù)不振的情況下還是要倚重內(nèi)需。他認為：“房地產(chǎn)市場是鏈接國內(nèi)大循環(huán)的關鍵環(huán)節(jié)，樓市活躍能帶動相關產(chǎn)業(yè)繁榮，發(fā)揮出國內(nèi)超大規(guī)模市場的優(yōu)勢”。
　　“房改第一人”傳遞的理念不止于此。此次訪談中他提到“新剛需”概念，認為疫情之后的改善性住房需求明顯提升；提出堅持住房體系建設與保障房建設“雙軌制”下進入到住房“大保障”時代，一味抑制房價有損多數(shù)家庭既有利益；他把自己推介了15年之久的REITs產(chǎn)品比作用心良苦的“卞和獻玉”，認為只有基建與房地產(chǎn)同時驅動，將債權轉化為股權才是化解金融風險的正確路徑；他勸告房企“咬定青山不放松”，看好住房市場背后的旺盛需求。“盡管目前國內(nèi)經(jīng)濟舉步維艱，但是可以預言房地產(chǎn)行業(yè)恢復發(fā)展將是中國經(jīng)濟順利復蘇的晴雨表。”
　　“全國樓市啟動有先有后，不能把剛生起的火苗撲滅”
　　中國房地產(chǎn)報：站在年中節(jié)點，您對上半年的樓市發(fā)展形勢怎么看？
　　孟曉蘇：近半年來，中國經(jīng)濟整體處于下滑通道，受疫情影響，一季度下滑尤其明顯，二季度稍微好轉，但房地產(chǎn)銷售增長依舊表現(xiàn)為負值。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，上半年全國的房產(chǎn)銷售的面積同比增速為-8.4%，銷售額同比增速為-5.4%。
　　這不能僅僅用疫情來解釋，房地產(chǎn)投資增速這幾年早就收窄，自從2011年施行樓市限購政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從當初的20%左右，下滑到2019年的9.9%，直到今年上半年表現(xiàn)為1.9%。與之對應的是房地產(chǎn)投資增速下降，造成固定資產(chǎn)投資增速與GDP增速下降。我國從2012年結束了8%以上的GDP增幅，隨后就一路下滑至6.1%。
　　在目前這種情況下，各方都希望能夠營造出經(jīng)濟新亮點，包括投資新基建，用財政補貼刺激居民購買力。中央會議也多次提出來要擴大內(nèi)需、恢復居民購買力。在追新的同時不要忘記了，樓市對于經(jīng)濟發(fā)展的拉動力還是存在的。它不是短期的拉動力，而是具有長效機制的經(jīng)濟拉動力。
　　中國房地產(chǎn)報：近期深圳、寧波等城市樓市交易活躍，當?shù)仉S后升級限購政策，引起業(yè)界關注，您如何看待這批城市限購加碼？
　　孟曉蘇：一些城市樓市先活躍起來是好事，在外需不振的情況下，我們迫切需要購買力回到市場。而且目前只是個別城市率先啟動并非全國性的普遍啟動。上半年全國城鎮(zhèn)房屋銷售面積為-8.4%，是歷史上最低位。
　　全國樓市啟動一定是梯度演進有先有后，重點表現(xiàn)為一線城市或沿海城市，預示著下一步經(jīng)濟復蘇。有的地區(qū)要把剛剛生起的火苗撲滅這不算帶了個好頭。整個樓市不能長期只是不溫不火的狀態(tài)，必定要有一定的突破。
　　2016年在“樓市去庫存”政策鼓舞下，正是深圳率先突破低迷，當年房價上漲超過50%，因為壓抑了幾年都沒有上漲。接著深圳帶動了北京和上海樓市，隨后是南京、廈門、青島、蘇州、合肥這些城市，房價增幅都達到了50%。那一輪“樓市去庫存”并沒有給經(jīng)濟帶來損害，反而幫助相關產(chǎn)業(yè)把連續(xù)幾年的“產(chǎn)能過剩”消化掉了。
　　現(xiàn)在讓我質(zhì)疑的并不是這些城市“因城施策”，而是會不會成為“槍打出頭鳥”？會不會對其他城市造成連帶影響？就怕這一刀砍下去，砍了深圳的“鞋跟”，卻砍到其他省市的“脖頸”。就像2017-2018年那次調(diào)控，讓2016年房價上漲50%的城市都跑掉了，卻抓住房價后漲起來的省市痛打一頓。
　　如果全國樓市總是起不來，那么受害的不僅是房企而是整個國民經(jīng)濟。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉型，還算扛得住，反倒是那些難于轉型的產(chǎn)業(yè)鏈，譬如鋼鐵、建材等行業(yè)，就要陷于困難。每次受打擊最大的其實都是它們。
　　總體來說，在國民經(jīng)濟內(nèi)外嚴重受阻的情況下，啟動樓市而非抑制樓市應是正確的政策選項。現(xiàn)在一方面用財政補貼去促進居民買東西，一方面卻限制居民購房，這是一種奇怪的“政策混搭”，好像是不同的人在各管各的。在樓市調(diào)控上因城施策、精準施策很重要，抑制居民購買力對一些城市是降溫冷水，但對樓市與經(jīng)濟還沒起來的城市可能是一記大棒，會把人們給打懵。
　　中國房地產(chǎn)報：也就是說疫情之后需要重點依靠住房來拉動內(nèi)需？
　　孟曉蘇：有人問我，疫情之后人民群眾更需要什么？是更需要醫(yī)院嗎？事實上疫情期間醫(yī)院反而成了“禁區(qū)”，一些常規(guī)的手術與診療也被推遲。
　　疫情反而讓居民對住房的需求更加明確。疫情期間的居家隔離、居家辦公，使“家”的功能被延伸和擴大，增加了人們對改善性住房的需求。居家窘迫甚至讓一些地方的離婚率增加了不少。有人說“房小蹲禁閉、房大休養(yǎng)地、別墅度假區(qū)”。現(xiàn)在應對“改善性住房”有進一步認知，把它視作疫情過后居民的“新剛需”。
　　這就可以解釋為什么在不少城市人們?nèi)匀辉谯x躍購買住房，并推動了房價上漲。不是因為他們愿意多花這筆錢，而是因為住房供不應求，城市管理者提供的住宅建設用地有限，城市開發(fā)者沒有足夠的土地來建設住房。
　　回到我們剛才說的個主題。首先買房本身就是消費，它相當于把構成房屋的鋼筋水泥，電氣管線、鋼板玻璃都買了下來，后續(xù)的裝修、家具、空調(diào)電器也都要花錢購買；其次，購房活動拉動了相關產(chǎn)業(yè)。居民購房款并不是交給開發(fā)商就消失了，而是從此開始了貨幣的傳導過程：開發(fā)商把錢交給營造商，營造商交給部品制造商，再交到原材料生產(chǎn)商與能源提供商……。這種貨幣傳導機制作用不僅盤活了多個產(chǎn)業(yè)，而且每個環(huán)節(jié)都有對勞動者的支付，勞動者拿到薪酬去養(yǎng)家糊口，又拉動了居民消費。這不正是“國內(nèi)大循環(huán)”的具體表現(xiàn)嗎？相關產(chǎn)業(yè)正是在這種大循環(huán)中獲得市場與生機的。2016年就出現(xiàn)了這樣的情況，中央采納了我們的建議實行“樓市去庫存”政策，把再次陷入“產(chǎn)能過剩”的鋼鐵、煤炭、有色金屬等行業(yè)都拉動起來，使經(jīng)濟很快走出困境。
　　居民踴躍買房是好事而不是壞事，我國現(xiàn)在正需要擴大內(nèi)需，形成國內(nèi)大循環(huán)。房地產(chǎn)市場是鏈接國內(nèi)大循環(huán)關鍵環(huán)節(jié)，樓市活躍能帶動相關產(chǎn)業(yè)繁榮，發(fā)揮國內(nèi)超大規(guī)模市場的優(yōu)勢。房地產(chǎn)業(yè)作為一個拉動力很強的主導產(chǎn)業(yè)，它能起到一把鑰匙開多把鎖的作用。中國古代有個寓言故事叫“葉公好龍”，真龍來了反而把葉公給嚇跑了，被人評價為“是葉公非好龍也，好夫似龍而非龍者也”。這就像現(xiàn)在很多人說要啟動內(nèi)需，擺出啟動內(nèi)需的各種姿態(tài)，可當內(nèi)需真正來臨的時候，他們反而驚恐不安，甚至要動手打壓內(nèi)需。
　　“房價下降有損多數(shù)居民家庭利益”
　　中國房地產(chǎn)報：在大家都在談論產(chǎn)業(yè)升級的時候，我們應該對房地產(chǎn)行業(yè)秉持怎樣的階段性認知？
　　孟曉蘇：我認為在中國經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)階段仍應是以住房、汽車和基礎設施建設這“最新三大件”來拉動經(jīng)濟，其中核心是住房和汽車。我曾在1997年12月的美國報刊采訪中談到“Chinese dream”，取學自美國所說的“American dream”。那時我就預言，中國居民會進入到以買房和買車為主的消費階段。事實證明，當時對這一經(jīng)濟起飛階段的判斷是正確的。
　　1998年開始房改的時候，中國的GDP只是排名世界第7位。當時的國內(nèi)專家普遍認為，到2025年中國GDP將能接近日本，2050年可能超過日本成為世界第二。沒想到房改釋放出中國巨大的內(nèi)需力量，使中國經(jīng)濟持續(xù)快速增長，平均每兩年超越一個國家。到了2010年即房改12年后，中國GDP超過日本成為世界第二，近十年又進一步擴大了與后面國家的距離。這就是選準住房作為經(jīng)濟增長點對中國經(jīng)濟增長的歷史作用。
　　重化工業(yè)的增長對國力的影響很大。現(xiàn)在即使一些低端制造業(yè)向東南亞轉移，只要重化工業(yè)基地仍然在中國，中國經(jīng)濟發(fā)展的支撐力就依然穩(wěn)固。
　　這就是依靠內(nèi)需所起的作用。通過房地產(chǎn)與汽車消費的發(fā)展，又對擴大基礎設施建設提出需求。基礎設施建設不是無本之木，它跟人們的居住和出行需求緊密相關。出于人們對更好居住條件的追求和城市擴張的需要，新建住房會建得離老城區(qū)更遠，于是就需要增加車輛和建設道路，這就把基礎設施建設帶動起來，而基礎設施建設又讓遠處的土地增值。如果抑制住房地產(chǎn)開發(fā)，單獨搞基礎設施建設，請問這些基礎設施是給誰修建的？建設它們的投資借款又從哪里償還呢？
　　我支持產(chǎn)業(yè)升級，但不能因此否定自己現(xiàn)成的主導產(chǎn)業(yè)。包括產(chǎn)業(yè)升級中的房屋智能化、智慧城市與無人駕駛汽車等等，都是房屋、汽車與其運營環(huán)境的更新?lián)Q代，這些科技產(chǎn)品的附著物仍然離不開人們衣食住行等基本需求。
　　中國房地產(chǎn)報：您最初在房改方案中強調(diào)建設住房體系和保障房體系，這種住房“雙軌制”目前成效如何？
　　孟曉蘇：根據(jù)最近央行發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國96%的城鎮(zhèn)居民擁有產(chǎn)權房，平均每個家庭擁有1.5套住房；其中最低收入的20%的居民，住房自有率也達到了89.1%。這些數(shù)據(jù)表明，我國已基本實現(xiàn)了居者有其屋的目標。房產(chǎn)價格增長使房產(chǎn)占居民家庭財產(chǎn)59.1%，居民家庭負債率僅為9.1%。對比國外的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國已成為僅次于美國的世界第二大家庭財產(chǎn)持有量的國家，房屋財產(chǎn)增值為居民帶來了富裕與尊嚴。
　　在解決城鎮(zhèn)居民住房問題上，我國實際上已進入“住房大保障”時代。在普通居民所持有的各類住房中有不少是房改房、經(jīng)濟適用房或其他保障性住房，包括房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商品房時所提供的拆遷安置房。所有這些保障性住房加起來應當占到現(xiàn)今城鎮(zhèn)居民住宅的主要比例，高于城鎮(zhèn)商品房的套數(shù)。為此我將它稱為“大保障”。商品房建設與保障房建設就像一枚硬幣的兩個面相輔相成。砸毀硬幣的這一面，當然就會傷及那一面。
　　房地產(chǎn)業(yè)進入增幅下降的“新常態(tài)”是與限購、限貸政策聯(lián)系在一起的。這種限制最初來自對房價上漲的顧慮，因為當時沒有全面提供保障房，房價上漲會損害低收入者利益。但是在大規(guī)模建設保障房、基本實現(xiàn)應保盡保以后，依舊顧慮房價上漲會傷及百姓就不符合實際了。
　　住房建設極大改善了居民居住條件，住房的財富效應也逐漸顯現(xiàn)出來。我們強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，這在強調(diào)房屋的居住功能時，并沒有否定房屋的財富價值。而房價上漲直接表現(xiàn)為居民財富增長與家庭財富增值。現(xiàn)在向銀行貸款都要看貸款人是否有房產(chǎn)，甚至出現(xiàn)了“房抵經(jīng)營貸”，使小微企業(yè)能靠抵押房產(chǎn)獲得運營資金。這就反映出房產(chǎn)價值對小微企業(yè)增信的重要性。當然其中也有潛在風險，企業(yè)經(jīng)營搞不好無法還債，就要拍賣房產(chǎn)抵賬。我預計未來“法拍屋”數(shù)量會大幅度增加，問題根源將是企業(yè)經(jīng)營上的問題，而非房地產(chǎn)的問題。
　　另外，由我提倡并推行的“反向抵押養(yǎng)老保險”試點，也是建立在老人房產(chǎn)已經(jīng)增值的基礎上。目前已有幸福人壽、中保人壽推出一批產(chǎn)品，取得了很好的效果。現(xiàn)在的問題是這種以房養(yǎng)老產(chǎn)品的提供者太少，只有兩家保險公司，更多保險公司還沒有進入，問題出在供給側而不是出在需求端。還出現(xiàn)了打著“以房養(yǎng)老”幌子的騙子公司欺騙老人。
　　如果讓我對樓市調(diào)控提出什么建議的話，那就是要“不忘初心”。我在房改方案中就強調(diào)“住房雙軌制”，現(xiàn)在更要加緊建立“兩個體系建設”。在已進入“大保障時代”的今天，打壓房價不僅不能維護低收入家庭的利益，反而會損害大多數(shù)家庭的利益。
　　另外，還有人擔心征收房產(chǎn)稅會帶來問題，其實房產(chǎn)稅本來就是應該征的。不征房產(chǎn)稅對兩部分低收入群體的不公平：一是對農(nóng)民，二是對城里最后買房的群體。他們都是需要扶助的弱勢群體。前者被廉價征收土地，后者承受著最后的高房價。如何征收房產(chǎn)稅？不需要過分復雜的設計，不需要建設一個覆蓋14億人民的“住房產(chǎn)權信息系統(tǒng)”。不必把這個本來簡單的稅種搞得復雜化。我的方案設計是“見房就征，見證就退”，即全部城鎮(zhèn)住房都要繳納房產(chǎn)稅，然后每位居民可以憑身份證退稅一套房。這樣就把房改房、拆遷安置房等都包括在內(nèi)了，也能避免人們“離婚避稅”。
　　“讓基建與房地產(chǎn)兩個輪子都轉起來”
　　中國房地產(chǎn)報：目前的宏觀國民經(jīng)濟環(huán)境中，您個人比較關注哪些領域？
　　孟曉蘇：我最關注的兩個方面，就是固定資產(chǎn)投資的兩個輪子，一個是房地產(chǎn)投資，另一個是基礎設施建設投資，二者分別占了固定資產(chǎn)投資的22%左右。現(xiàn)在房地產(chǎn)投資這個輪子已經(jīng)被陷在泥里，今年上半年投資額同比增長僅1.9%；基礎設施建設這個輪子由于多年的負債經(jīng)營，現(xiàn)在也已然被債務纏住，今年上半年投資額同比下降2.7%。
　　中央曾經(jīng)提出了“三大攻堅戰(zhàn)”，其中的第一大攻堅戰(zhàn)就是化解金融風險。我們現(xiàn)在要努力把這兩個輪子拖出泥沼，讓它們正常運轉。一方面要講清楚房地產(chǎn)仍然是國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，人民群眾還有旺盛的購房需求；另一方面是基礎設施建設，它是造成地方政府高額負債的主要原因。如果能通過推動資產(chǎn)證券化即權益型REITs，把債務變成持有這些資產(chǎn)的股權，就能讓第一大攻堅戰(zhàn)取得決定性的勝利。
　　房地產(chǎn)投資信托基金REITs是一種金融創(chuàng)新，在國外它的主要基礎資產(chǎn)構成是商業(yè)用房，基礎設施項目只是其中的一個小門類。近期有人問我，為什么中國要從小門類起步？我告訴他們，這與我國社會對房地產(chǎn)的誤解有關，總擔心資金流向房地產(chǎn)。其實全世界的REITs多是從商業(yè)地產(chǎn)啟動，因為房屋的增值潛力大，從長線看比基礎設施更能給投資人帶來利益；而基礎設施項目增值效應低，多數(shù)是有折舊和功能衰減的。
　　為引入REITs這個產(chǎn)品，我從2005年就開始呼吁，就像卞和獻玉一樣，苦苦獻了15年。現(xiàn)在終于被人們接受了，但推動試點仍很為吃力。如果只是兩個業(yè)務主管部門努力推動，而不能系統(tǒng)引入國外REITs的全套法規(guī)，我擔心即使試點成功也難于復制。現(xiàn)在只能努力邁出試點的第一步，然后要盡快完善配套法規(guī)。權益型REITs對于化解地方政府過高負債，將會是“藥到病除”，明顯降低我國面對的金融風險。
　　“住房需求始終旺盛，房企應咬定青山不放松”
　　中國房地產(chǎn)報：對于下半年的樓市走向您作何預判？
　　孟曉蘇：下半年中國經(jīng)濟將逐漸趨穩(wěn)，但總體上今年經(jīng)濟形勢并不樂觀。在逆境之下，房地產(chǎn)業(yè)仍會為國民經(jīng)濟發(fā)展提供向上的托力，它仍是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。
　　現(xiàn)在人們給房地產(chǎn)穿上了各種馬甲，包括養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等等。這是規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的一種手段，脫掉“馬甲”它們都是房地產(chǎn)。這反映出人們對于某種輿論的懼怕心理。作為當年房改的推動者之一，看到這種情況我覺得又好氣又好笑。畢竟還是居民旺盛的購房需求，作為一種長效機制拉動了我國經(jīng)濟發(fā)展。現(xiàn)在中央強調(diào)的因城施策、穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這些要求應當?shù)玫礁玫膱?zhí)行。
　　我對下半年的房地產(chǎn)市場謹慎樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)能否順利啟動，將是下半年國民經(jīng)濟能否復蘇的晴雨表。目前一些城市的樓市已經(jīng)啟動，但遭遇到輿論的壓力。不少城市出現(xiàn)“樓市松綁一日游”，寬松政策剛冒頭就被嚇得縮回去了。下半年要推動內(nèi)需增長，在動用財政力量補貼消費的時候，別忘記樓市中蘊含著巨大的內(nèi)需力量，要讓居民能夠正常購房。面對疫情的沖擊和國際上諸多困難因素，如果我們自己再不斷給樓市潑冷水，那就是為構建國內(nèi)大循環(huán)設阻的行為了。
　　中國房地產(chǎn)報：對于房企的轉型道路，您有何建議和期待？
　　孟曉蘇：我對房企的勸告就是要“咬定青山不放松”。當年我們房改課題組曾作出判斷，住房會成為我國居民的消費熱點與經(jīng)濟增長點。多年后再看，這個觀點沒有過時，房地產(chǎn)市場仍然有居民的旺盛需求，住房仍然是市場需求的重點，由此建立對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長期信心。
　　有人說“房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)結束，進入到了白銀時代了”。我認為這個判斷為時過早。美國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展243年，從2012年開始再次恢復增長，現(xiàn)在依舊是全美的第二大產(chǎn)業(yè)。中國自房改以來房地產(chǎn)業(yè)才發(fā)展了22年，還有著巨大市場需求和長期發(fā)展動力，怎么就是發(fā)展到頭了呢？這明顯是淺見。
　　在房地產(chǎn)開發(fā)的各個板塊中到底應該更關注什么？我認為是居民住房。現(xiàn)在居民住房總體上供不應求，本身又是需求最旺盛。現(xiàn)在限購最為嚴格的是住房，供地最為不足的是住房，最應該投資建設的恰恰也是住房。現(xiàn)在一些商業(yè)地產(chǎn)機構也開始回歸住房建設。不能忘記“衣食住行”是人們的基本需求，其他門類的地產(chǎn)項目往往是為住宅建設提供配套。特別是現(xiàn)在，住房產(chǎn)品潛在的供不應求值得關注，被限制的居民購買力一旦被釋放，就能讓人們重新看到我這一判斷的客觀性。
　　房地產(chǎn)行業(yè)過去是、現(xiàn)在是、未來很長時間仍會是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。面對國內(nèi)經(jīng)濟舉步維艱，我們要胸懷全局、立足本職，努力為恢復國民經(jīng)濟正常發(fā)展、形成國內(nèi)大循環(huán)做出貢獻。