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??2020中國房地產(chǎn)上市公司高峰論壇

??中房網(wǎng)訊 5月26日，"2020中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會"在上海舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心連續(xù)第13年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果。

??在本次測評成果發(fā)布會的上市公司高峰論壇上，圍繞“2020下半年房地產(chǎn)市場走勢判研”、“上市房企如何穿越周期，實現(xiàn)高質(zhì)量增長”以及“對于房地產(chǎn)行業(yè)，今年資本市場關(guān)注的風(fēng)口會是什么”等主題，優(yōu)秀上市房企代表們就熱點問題分享了他們的觀點。

??旭輝控股董事局主席林中

??林中：2020下半年買房地產(chǎn)股比投資房子好

??旭輝控股董事局主席林中表示，下半年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢應(yīng)該還是平穩(wěn)。但是會出現(xiàn)一個新的情況，個別城市、個別板塊分化會很厲害，局部有些非常好賣，但也有些賣不動賣不出去。成交量能夠恢復(fù)去年同期水平甚至略有增長。

??資本市場有潮流，資本市場也有口味，不同時期口味不一樣，目前來看資本市場喜歡穩(wěn)健、財務(wù)負(fù)債率低、現(xiàn)金流好、有多元化收入可以支撐的企業(yè)。房企既要服務(wù)好業(yè)主又服務(wù)好投資人，但最重要的，還是做好自己的事。一個企業(yè)最好就是做好自己的戰(zhàn)略，做好自己的經(jīng)營，資本市場的話要聽，但是也不能全聽。涉及到資本市場基本的要求規(guī)則，要聽；涉及到企業(yè)發(fā)展的業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略就不能全聽。長遠(yuǎn)看，還是要追求持續(xù)的、穩(wěn)定的、有質(zhì)量的增長，只要堅持這么做，資本市場總會喜歡這種企業(yè)。所以旭輝不會變換自己的策略去迎合資本市場的口味，堅持做真實的自己。

??目前經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜，不過對于房地產(chǎn)長期還是看好看多，下半年市場應(yīng)該以平穩(wěn)為主，買房地產(chǎn)股比投資房子好。

??陽光控股執(zhí)行董事、全球合伙人；陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌

??吳建斌：大膽預(yù)測物業(yè)上市公司會再熱兩年

??陽光控股執(zhí)行董事、全球合伙人；陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示，對下半年房地產(chǎn)市場總體還是樂觀的態(tài)度，這個樂觀最主要跟前幾年比較，今年正好有疫情影響，相信國家在政策方面稍微溫和一點。這次疫情的影響，如果中央能進(jìn)一步落實一城一策，因城施策，相信房地產(chǎn)企業(yè)對于政策層面相對容忍度高一點。

??物業(yè)現(xiàn)在估值高，pe倍數(shù)都是50，房企只有5，但資本市場的愛好和口味會變的，大膽預(yù)測一下，再熱兩年，估計也就10倍了，所以要抓住這個窗口期，在資本市場該上市上市，該融資該融資。

??房地產(chǎn)市場長期來講一定是很好的市場，起碼未來十年十五年都是非常好的市場，大家堅信這一點。另外今年下半年建議多銷售，把上半年二月份三月份四月份沒有完成的目標(biāo)努力完成，多一些現(xiàn)金流，第三，如果有錢的話，多買一些便宜的土地，這家公司未來可能就非常不錯。

??中梁控股董事、地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)席總裁李和栗

??李和栗：堅持穩(wěn)步走自己的路，不要被資本市場的潮流和口味牽動

??中梁控股董事、地產(chǎn)業(yè)務(wù)聯(lián)席總裁李和栗認(rèn)為，未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將相對平穩(wěn)。雖然疫情確實對房地產(chǎn)發(fā)展有影響，但總體需求還在，沒有發(fā)生太大變化，從供應(yīng)上講，這幾年已形成比較好的市場化特點，差的地方大家都不去，高庫存的地方有可能變成低庫存，供應(yīng)端不會發(fā)生太大的變化，低庫存的地方大家馬上看到機(jī)會，就會拉到比較健康的水平。在供應(yīng)需求相對穩(wěn)定情況下看政策，房住不炒情況下，各級政府主體還是保持房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)運行。

??中國開發(fā)商PE在10倍左右應(yīng)該比較正常，現(xiàn)在開發(fā)商很多估值都是五倍六倍，估值還是比較低。但開發(fā)商也不必過度關(guān)注估值，資本市場波動性太強(qiáng)，把業(yè)務(wù)做好，把利潤做好，不看股價，就看派息，多掙點錢多給股東分紅，多關(guān)注公司持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)現(xiàn)金利潤的增長。

??資本市場對房地產(chǎn)上市公司決策的影響主要體現(xiàn)在三個方面：第一，要看綜合指標(biāo)而不是單一數(shù)據(jù)，綜合指標(biāo)要求對上市公司要求很高，所以設(shè)定什么樣的目標(biāo)，并不是單一指標(biāo)，某些規(guī)模或者周轉(zhuǎn)率決定的。第二，堅持穩(wěn)步走自己的路，不要被資本市場的潮流和口味牽動。第三，上市公司要為未來業(yè)務(wù)多找一些出口。

??珠江投資集團(tuán)總裁王晞

??王晞：房企現(xiàn)在應(yīng)“現(xiàn)金為王”

??在判研當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢時，珠江投資集團(tuán)總裁王晞在連線中表示，目前市場的關(guān)鍵詞是“分化”。此次的疫情只是加劇分化的一個元素，實際上，從去年整個經(jīng)濟(jì)下行就已經(jīng)導(dǎo)致分化。除了板塊分化之外，客群、市場都已分化，原來大量的剛需型產(chǎn)品已經(jīng)轉(zhuǎn)向改善型這個分化在加劇，客群分化導(dǎo)致產(chǎn)品的分化、局域市場的分化。此外，土地市場也在分化。最近有的地方土地市場非常熱，有的板塊很熱，就算廣州同一天的拍地，有的能拍到七十多個億，有的則流拍。

??王晞表示，對于企業(yè)本身來說，企業(yè)也在分化。在他看來，可能對于整個行業(yè)來說，下半年是穩(wěn)的趨勢，但是對于某些企業(yè)來說就不一定了，冰火兩重天。都是快速周轉(zhuǎn)的模式，可能在下半年就有很多企業(yè)會出問題，但是對于一些有準(zhǔn)備的企業(yè)或者本身現(xiàn)金豐厚的企業(yè)，負(fù)債率不高的企業(yè)可能就是機(jī)會。“所以整個行業(yè)在分化，這也會導(dǎo)致下一步重新的洗牌，總體來看，我認(rèn)為還是穩(wěn)行致遠(yuǎn)。”

??那么，在這個分化態(tài)勢下，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)該如何應(yīng)對？王晞表示，他的建議很簡單，首先是現(xiàn)金為王，其次，地大“勿搏”，不要盲目去搏過多的土地。

??中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇

??張宇：如何篩選出房企長跑冠軍

??中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇表示，資本市場有一套看房企的方式，十幾年前我做了系列研究，仔細(xì)把海外，包括美國、日本、新加坡、香港這些龍頭公司歷史上他們怎么發(fā)展的，也就是大浪淘沙之后為什么留下這些公司，研究花很長時間，但是結(jié)論非常簡單，這些房企在長期發(fā)展當(dāng)中堅守財務(wù)情況，一直堅持非常有效持續(xù)，這個對于中國是一個啟發(fā)。

??我們分析開發(fā)商的時候會把這個鐵律更加立體化一些。總結(jié)成兩個三角形兩個管理，一個進(jìn)攻三角形一個防御三角形，進(jìn)攻三角形怎么看到杠桿利率的均衡，我們看到很多開發(fā)商的特點，當(dāng)然基于頭部的開發(fā)商。第二個防御三角形，當(dāng)市場出現(xiàn)特殊的沖擊，比如疫情很特殊的情況的時候，怎么能夠在這個時候扛住，這個就叫防御三角形。主要體現(xiàn)三個方面，第一就是融資，包括融資結(jié)構(gòu)也好，融資成本也好，是整個融資的優(yōu)勢。第二就是成本，成本端。第三就是產(chǎn)品，有沒有一個核心的產(chǎn)品，實際上我們把進(jìn)攻跟防御這兩個三角形疊在一起看房企的時候往往能夠篩選出長跑冠軍，即便在短期仍然表現(xiàn)出堅韌的房企，一個叫做供銷存管理，一個叫做人員管理和激勵，這個大家應(yīng)該理解比較清楚。當(dāng)然，這個在資本市場里面不一定對，但是可以幫助大家看哪些房企是長跑冠軍。