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??每季度召開的中央政治局會議都是決定經濟政策方向的關鍵會議，尤其是7月下旬年中政治局會議承上啟下，其重要性僅次于為次年定調的12月會議。

??“當前經濟運行面臨新的困難挑戰，主要是國內需求不足，一些企業經營困難，重點領域風險隱患較多，外部環境復雜嚴峻。”這是中央層面對于中國經濟環境的最新判斷。

??7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。其中對于房地產方面出現重大調整信號。

??會議強調，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

??相較4月份召開的中央政治局會議強調“要堅持房住不炒定位”，此次中央對于樓市定調發生重大變化。

??多位業內人士解讀認為，過去一年多，普通二線和三四線城市房地產限制性政策已基本放開，此次調整優化將主要針對核心一二線城市，即22個熱點城市下半年限制性政策大概率松動。

??供求關系發生改變 適時調整優化

??自2017年以后，隨著黨的十九大提出“化解重大金融風險”，中國進入了“全民降杠桿時代”，全國房地產隨之進入“下行期”。

??進入2022年以來，房地產政策一再“松綁”，但主要停留在地方性“因城施策”和“一城一策”階段，且多為三四線城市，一直被認為樓市供不應求的22個核心一二線城市，限購、限貸、限價等政策一直未有松動。

??這22個城市分別是北京、上海、廣州、深圳4個一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫共18個二線城市。

??據報道，這22個城市對樓市“四限”（限購、限貸、限價、限售）政策的調整，須報市住建局、省住建廳、住建部等部門通過后，還需報國務院審批。

??“當前我國房地產市場供求關系發生了重大變化。”這是此次中央政治局會議對樓市調控作出重大調整的大前提。也就是說，當前行業主要矛盾，已經不是供不應求激發炒作行為，而是需求不足，房地產可能已告別了大范圍過熱走勢。

??這與央行的判斷一致。7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發布會上表示，考慮到我國房地產市場供求關系已經發生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間。

??2023年上半年樓市表現很差。國家統計局數據顯示，1～6月，全國房地產開發投資同比下降7.9%，為年內最大降幅；全國商品房銷售面積5.95億平方米，同比下降5.3%，降幅連續兩個月擴大；商品房銷售額6.31萬億元，增長1.1%，增幅連續兩個月縮小。

??房價下跌壓力亦加大。自2022年2月以來，二手房價格連續17個月同比下跌，且6月份跌幅在連續4個月收窄后再次擴大。

??國家統計局新聞發言人付凌暉解讀稱，從中長期來看，我國房地產市場正從過去高速發展轉向平穩發展，這是由房地產市場發展階段變化、市場供求關系調整決定的。

??從當前市場階段特征來看，2022年我國總人口出現1962年以來首次下降，城鎮化進程放緩，過去20多年我國人均住房面積明顯提升，當前戶均擁有住房接近1.1套，居民基本住房需求已得到滿足，房地產市場已從供不應求階段趨于飽和，部分地區甚至出現住房過剩。

??為適應新形勢，會議強調“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性購房需求”。

??財政部財政科學研究所原所長賈康表示，從前以行政手段為主、具有權宜之計性質的不得已的限購、限貸甚至限價措施，現在已明顯不合時宜，要盡快把能取消的都取消，釋放出剛性需求、改善型需求。

??一二線城市在房貸利率等金融方面也有望出現松動。“金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”鄒瀾表示。

??中國首席經濟學家論壇理事長連平表示，2023年下半年住房政策在需求端有望加大支持力度，部分符合條件的一線和重點二線城市可能會取消或適度取消限制性購房政策，此前已經有若干城市調整了部分片區的限購、限貸、限售政策，未來可能會有更多城市加入，以激活購房需求。

??加大保障房供給 積極推動城中村改造

??本次會議還指出，加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

??這與7月21日國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》政策保持一致，對改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展具有重要意義。

??近年來，政府持續推進保障性住房建設，加快健全住房市場與住房保障兩個體系，預計城中村改造、閑置資產盤活也將是加大保障性住房建設和供給的重要方式。

??此次會議再次強調，“要切實防范化解重點領域風險”，而房地產領域風險主要還是集中在房企。

??植信投資研究院資深研究員馬泓表示，目前房企償債壓力不容忽視，年內“保交樓”專項借款可能存在一定資金缺口，這對房地產投資形成明顯拖累。同時，房企銀行貸款利率高于其投資回報率，導致過去兩年多時間內房企盈利大幅度收縮、甚至部分上市房企出現虧損，也是導致銀行業房企不良貸款產生的重要原因。

??馬泓預計，2023年下半年將加大住房金融供給側支持力度，加快推進支持房地產“金融十六條”及融資“三支箭”政策落地，以有效化解房企金融風險。下半年房地產政策有望進一步加大支持力度，在激活居民購房需求、擴大城中村建設的同時，有效緩釋房企風險，以長短結合的政策組合促進房地產行業平穩健康發展。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期房地產走勢來看，開發商層面風險依舊突出。近日部分民企債券價格暴跌，未來房企仍存在債務違約預期，甚至可能向穩健企業擴散。同時，保交樓進度不及預期。百年建筑網對全國1114個保交樓項目的統計數據顯示，全國保交樓完成率只有34%。

??李宇嘉預計，下半年政策層面會著力防范樓市大幅度下滑風險，包括適時調整優化政策，加快推進保交樓，風險處置等，以對沖行業下行。具體政策包括繼續降低LPR、下調存量房貸利率、降低二手房交易成本等，以支持剛需和改善型住房需求。同時，把實施擴大內需戰略與深化供給側結構性改革有機結合起來，包括加大保障性住房供給、加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市問題，釋放其消費潛力，并帶動家居等大宗商品消費。