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??伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進程和人口流動的加速，廣州和深圳作為全國經濟發(fā)達和城區(qū)常住人口超千萬的超大城市，住房困難問題日益突出。

??在高房價的背景下，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式，相關調查數據顯示，大城市里有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題。

??為解決新市民、青年人的住房問題，改善住房供需結構，黨中央國務院也作出了“十四五”時期大力發(fā)展保障性租賃住房的決策部署。

??根據住建部數據，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套（間），預計能夠幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件，其中一二線人口凈流入大城市為重點城市，保租房籌建目標較高。

??根據黨中央國務院的部署，廣州和深圳都提出了”十四五“時期籌建60萬套/間保租房的目標。在土地資源稀缺，土地供應轉為存量模式的形勢下，盤活存量資源成為這兩大城市籌建保租房房源的重要方式。

??廣州是一個人口凈流入的一線城市。根據第七次全國人口普查，廣州常住人口達1867.66萬人，與2010年第六次全國人口普查相比，十年來共增加597.58萬人。作為超大城市、國家中心城市，廣州的人口還將持續(xù)保持凈流入態(tài)勢，住房租賃需求旺盛。

??為切實解決新市民、青年人等群體住房問題，廣州計劃大量增加保障性租賃住房供應。《廣州市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”期間，全市共籌建60萬套保障性租賃住房的目標。

??在今年深圳發(fā)布“十四五”時期追加20萬套（間）保租房目標之前，廣州的保租房籌建目標居全國首位。

??深圳作為一個2000萬人口級別的超大城市，擁有大量高新科技企業(yè)，每年有大量人口持續(xù)流入。根據第七次全國人口普查結果，過去十年間，深圳整體人口增加了700萬人，隨之而來的居住問題也愈加突出。

??《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，“十四五”期間計劃建設籌建保障性租賃住房 40 萬套/間（占公共住房比例高達74%），計劃供應20萬套/間（占公共住房比例高達58.8%）。

??從區(qū)域分布來看，主要集中在寶安區(qū)、龍崗區(qū)、南山區(qū)及龍華區(qū)，占比67.5%。

??今年深圳市政府工作報告明確提出，要盡最大努力幫助新市民青年人等群體緩解住房困難，讓年輕人更有盼頭、更加安居樂業(yè)。

??近期，深圳調整了“十四五”保障性住房建設計劃，在原目標基礎上追加了20萬套（間），均為保障性租賃住房。也就是說，深圳“十四五”期間計劃籌建60萬套/間保障性租賃住房，與廣州并列全國城市“十四五”保租房籌建目標第一。

??為加快推進和規(guī)范保障性租賃住房發(fā)展，廣州和深圳圍繞保障性租賃住房建設運營出臺多項政策措施，細化非居住存量房屋改建、企事業(yè)單位利用自有存量土地建設、城中村房屋改造等不同籌建方式實施方案，強化政策保障，助推保障性租賃住房籌建加速。

??目前，廣州已探索形成七大保租房籌集方式，包括城市更新復建安置區(qū)配置中小戶型住房、存量房源整租運營、“工改租”、“商改租”、產業(yè)園區(qū)配建、集體建設用地新建、土地公開出讓新建、企事業(yè)單位自有存量土地新建等，通過政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，確保計劃落實到位。

??在土地資源稀缺，土地供應轉為存量模式的形勢下，深圳轉變發(fā)展思路，由原有以新供用地建設為主轉變?yōu)榻ㄔO籌集并重，創(chuàng)新性提出保障性住房“跟著產業(yè)園區(qū)走、跟著大型機構走、跟著軌道交通走、跟著盤活資源走”的“四跟”發(fā)展戰(zhàn)略，全力開展“六類十五種”渠道建設籌集工作。

??以國有企事業(yè)單位利用自有存量土地建設保障性租賃住房、城中村保障性住房規(guī)模化品質化改造提升、“工業(yè)上樓”配建保障性住房三個渠道為主要發(fā)力點，形成多渠道建設籌集、多主體供應模式。

??在利用自有用地建設保障性租賃住房方面，深圳進行了積極的嘗試和有效的探索，從政策上明確支持企事業(yè)單位利用自有用地建設，或與其他社會主體利用自有用地合作建設保障性租賃住房，支持企事業(yè)單位按規(guī)定優(yōu)先面向符合條件的原用地單位（含合作的社會主體）職工配租房源。

??目前，深圳已探索出“收地+出讓(單主體)”、“收地+出讓(雙主體)”、“調整用地性質+合作開發(fā)”等三種全新的合作開發(fā)模式，突破了保障性住房建設的固有模式，加快推進保障性租賃住房建設。

??這種模式從單一項目看，體量并不大，但如果把全市零散的企事業(yè)單位自有存量土地都用這種新模式盤活，就會積少成多，規(guī)模可觀。

??目前，深圳正在加大力度統(tǒng)籌協(xié)調用地審批等工作，今年企事業(yè)單位自有用地建設保障性租賃住房項目開工不少于20個，力爭建設保障性租賃住房3萬套（間），占今年保租房籌建目標（16萬套/間）的近兩成。

??同時，深圳打起了城中村的主意。城中村是深圳最大的存量房源地，但大多數房源的居住品質較差。

??為提升城中村租賃房源的品質，今年2月28日，深圳市城中村保障性住房規(guī)模化品質化改造提升行動在龍華區(qū)元芬新村啟動。深圳10個區(qū)（新區(qū)）在現(xiàn)場簽署了保障性住房建設籌集任務書，明確2023年保障性住房建設籌集的任務：建設籌集保障性住房18.5萬套(間)，保障性租賃住房16萬套（間）。

??深圳市住房建設局還發(fā)布《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質化改造提升指引》，提出“安全、配套、建筑、綠色”四項改造要點，為全市規(guī)范、有序、高效推進城中村保障性住房規(guī)模化品質化改造提升提供明確指引。

??存量城中村規(guī)模化品質化改造提升，成為深圳增加保障性租賃住房供給的主渠道之一。截至目前，深圳已納入保障性租賃住房規(guī)范管理的城中村房源約4.99萬套（間）。

??接下來，深圳還將圍繞“20+8”產業(yè)集群、“20+20”產業(yè)集聚區(qū)和軌道交通站點的周邊城中村區(qū)域，開展城中村規(guī)模化品質化改造提升，為新市民青年人群體提供大規(guī)模的經濟適用的保障性租賃住房。今年計劃推進4.9萬套（間）城中村規(guī)模化品質化改造提升項目，選取10個“三宜小村”精品示范項目。

??此外，深圳加速推動企業(yè)“工業(yè)上樓”，并“動腦筋”為產業(yè)園區(qū)員工解決“落腳”問題，全力推動“工業(yè)上樓”配套建設保障性租賃住房工作，出臺符合“工業(yè)上樓”需要的住房保障政策，明確提出城市更新類、新供應用地類、土地整備類項目，結合園區(qū)生產、生活實際需求落實配建不少于5%規(guī)劃廠房容積的宿舍型保障性租賃住房，定向面向園區(qū)企業(yè)員工出租。

??根據深圳”確保連續(xù)5年每年提供不少于2000萬平方米廠房空間“的工作目標，預計每年至少可建設約100萬平方米宿舍型保障性租賃住房，讓企業(yè)和員工無后顧之憂，為制造業(yè)強市戰(zhàn)略提供有力支撐。

??目前，深圳的“工業(yè)上樓”保租房項目正在穩(wěn)步推進。正在建設中的南山智造紅花嶺產業(yè)園，一期共配建配套宿舍約3000（間），優(yōu)先面向園區(qū)內員工出租，建成后可為6000-7500人提供居住保障。

??同時，位于龍崗區(qū)的園山優(yōu)質產業(yè)空間項目已通過審批，下一步將由區(qū)政府組織掛牌出讓，其中配建宿舍型保障性租賃住房約6162平方米。寶安A426-0466宗地等三個項目待審批通過后實施，涉及宿舍型保障性租賃住房約16.58萬平方米。

??從目前廣州、深圳公布的保租房籌建項目來看，形成供應的項目以非居住存量改建、城中村改造、市場化項目轉化等存量納管方式居多，新建保租房將集中在2024-2026年竣工入市。

??以深圳為例，根據克而瑞租售整理，深圳現(xiàn)有95個新建保障性租賃住房項目，其中77個在建項目計劃于2024-2026年竣工，占比81%。

??同時，克而瑞租售通過宗地號對比分析發(fā)現(xiàn)，截至2023年3月31日，深圳市已開工在建的83個保障性租賃住房項目中，有29個是通過招拍掛的方式出讓，其中，19宗是竟自持，1宗拿地自持，8宗競配建或拿地配建、1宗純租賃用地。

??廣州和深圳在保租房籌建方面的積極探索和嘗試為全國一二線大城市提供了可借鑒的經驗和啟示。

??隨著一二線大城市從增量規(guī)劃向存量時代，通過企事業(yè)單位自有存量土地建設、非居住存量房屋改建、城中村租賃住房規(guī)模化品質改造提升后納管等方式都成為籌建保租房的重要途徑。