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??幾方都敞開心扉熱烈地討論著。

??這一幕發(fā)生在北京的一場物業(yè)立法研討活動中，與會人員就“明確業(yè)主委員會的主體地位”“業(yè)主委員會委員候選人參選資格”“業(yè)主大會參與表決的認定”“厘清物業(yè)管理中政府部門職責(zé)分工”“加強共有收益管理”等物業(yè)管理中的共性問題展開討論。

??探討會上，周然（化名）表示，這些問題主要是根據(jù)近5年信訪投訴案件、司法判決，以及跟進人大代表和政協(xié)委員的提案調(diào)研報告等材料，在梳理了當(dāng)?shù)匦^(qū)物業(yè)焦點問題以及爆發(fā)原因等基礎(chǔ)上形成的，并希望以推進立法的方式解決這些問題，其中包括在全國范圍內(nèi)屬于首創(chuàng)的條文。

??周然是某城市住建部門物業(yè)管理科的一位管理人員，分管物業(yè)管理科多年，處理過萬余宗信訪案件和數(shù)千宗訴前調(diào)解工作，對物業(yè)管理事務(wù)的繁雜深有體會，其提出與思考的問題，其實也是物業(yè)管理領(lǐng)域困擾各方多年的典型問題。“這是一個外來人口流動較大的城市，家長里短社區(qū)治理中的事件時有發(fā)生。”

??走訪調(diào)研杭州、合肥、濟南、上海等地后，周然來到北京，她希望在某些方面可以得到進一步支持。

??法規(guī)與現(xiàn)實的沖突

??業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，法律地位不明確是物業(yè)管理中的長期難題。

??在小區(qū)物業(yè)管理中，業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，代表業(yè)主利益，維護業(yè)主合法權(quán)益的組織，也是業(yè)主和物業(yè)公司溝通的橋梁，但由于現(xiàn)行的《民法典》和《物業(yè)管理條例》均沒有對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的法律地位作出明確界定，現(xiàn)實中業(yè)主大會多以會議形式存在，業(yè)主委員會則是其執(zhí)行機構(gòu)。

??2020年，深圳曾在最新修訂的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》中提出對業(yè)主大會賦予法人身份，將其組織化、實體化以解決因業(yè)主主體缺位問題出現(xiàn)的市場失靈現(xiàn)象。目前此做法對業(yè)主大會組織化行為的實施效果有待觀察。

??多地學(xué)者、政府內(nèi)部人士均認為，業(yè)主大會實體化、組織化有其必要性，但由于我國當(dāng)前基層民眾民主實踐缺乏，公共意識、參與意識不強等因素，進展頗為緩慢。

??現(xiàn)實中，由于業(yè)主大會、業(yè)主委員會法律主體地位不清晰，缺乏內(nèi)外部監(jiān)管約束機制，部分小區(qū)存在業(yè)主委員會委員權(quán)責(zé)不對等、權(quán)利濫用、違法成本低等問題。

??“業(yè)主公共意識淡漠，不愿參與小區(qū)事務(wù)，難以形成一致意見，也難以實現(xiàn)自我管理，加之運行機制缺位，導(dǎo)致出現(xiàn)部分以業(yè)主委員會為名牟利的人群。”有參會人士提出。更為嚴重的是，甚至出現(xiàn)個別委員利用業(yè)主大會更換物業(yè)公司、套取小區(qū)公共收益、濫用小區(qū)維修資金等問題。

??為避免這種情況，針對違規(guī)行為，有觀點提出，希望參考廣州、珠海、深圳等地做法，擬針對權(quán)利濫用等情況，對業(yè)主委員會委員、候補委員或者專職工作人員設(shè)立處罰制度。這樣，即使在目前業(yè)主大會和業(yè)主委員法律地位不清晰的情況下也能建立外部的監(jiān)督機制。

??但在是否對違規(guī)的業(yè)主委員會委員個人進行處罰以及罰款金額方面的規(guī)定上，部分參會專家也擔(dān)心，業(yè)主委員會是一個公益性組織，委員基本上沒有工資和福利待遇，在這種情況下讓委員個人承擔(dān)法律方面的責(zé)任，可能會影響業(yè)主對小區(qū)公共事務(wù)參與的積極性。另外，由于業(yè)主流動性不斷增大，在小區(qū)業(yè)主大會投票過程中時常會出現(xiàn)代簽等形式的投票，由于業(yè)主身份難以確認，往往導(dǎo)致投票結(jié)果的說服力不足，遇到如解聘物業(yè)等涉及利益糾紛的決議就更易引發(fā)爭議。

??為此，擬提出業(yè)主大會組織者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用電子投票的方式進行表決。希望能借助電子投票系統(tǒng)解決投票流程不透明、公告通知難、投票參與難、身份核驗難以及統(tǒng)計核算難等難題，使業(yè)主大會投票過程更加透明、公正。

??擬嚴把業(yè)主委員參選資格關(guān)

??在上述背景下，政府管理部門希望對業(yè)主委員會人員、財務(wù)部進行嚴把關(guān)。例如擬將業(yè)主委員會委員及候補委員物業(yè)服務(wù)費等費用繳納情況列入履職需公示事項。

??與會的多位物權(quán)法學(xué)者提出，目前一些地方立法以“按時足額繳納物業(yè)費”作為業(yè)主委員會委員候選人的資格條件之一目前法律各界爭議較大。

??建議進一步探討在小區(qū)物業(yè)管理中行政權(quán)力的介入以及引導(dǎo)程度的邊界，可探索在小區(qū)《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》對于業(yè)主委員會委員候選人參選資格條件作出約定，而非通過正式的法律規(guī)范進行規(guī)定。

??記者注意到，早在2020年初，全國人大備案審查意見曾提出欠繳物業(yè)費不應(yīng)作為業(yè)主委員會參選限制性條件，但在深圳、杭州、佛山、呼和浩特等多個城市，仍提出可以將欠繳物業(yè)費作為業(yè)主委員會參選限制性條件，或直接明確欠繳物業(yè)費的業(yè)主不得作為業(yè)主委員會候選人。

??此外，政府管理部門還提出業(yè)主委員會要做到信息公開，希望在原辦法規(guī)定的基礎(chǔ)上增加對于公共收益和住宅專項維修資金等資金收支情況的公示要求，并公示物業(yè)服務(wù)合同和各類審計結(jié)果。

??業(yè)主委員會成立后，接受全體業(yè)主監(jiān)督是避免小區(qū)矛盾激化的方法之一。該提議得到大部分專家認可，認為這可以明確業(yè)主對于業(yè)主委員會知情權(quán)的內(nèi)容，是比較好的一個做法。“目前，最高院的司法解釋還沒有明確業(yè)主對于業(yè)主委員會知情權(quán)的范圍。”

??同時，也有專家補充建議，關(guān)于業(yè)主委員會主動公示的內(nèi)容，如果業(yè)主去要求公開相關(guān)信息的，業(yè)主委員會可提供的公示范圍和公示程度需要進一步明確和細化。在“業(yè)主參與表決”如何認定的問題上，實踐中的疑問包括“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票？由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，在《民法典》出臺后能否繼續(xù)適用？”

??政府管理部門的意見是應(yīng)當(dāng)采用記名投票的方式，業(yè)主應(yīng)當(dāng)明示贊同、反對或者棄權(quán)的表決意見。

??與會專家認為業(yè)主作為成員有表決權(quán)利，如果拿到選票后不參與或者不表示任何意見，實踐中如何處理尚存有爭議，需要立法解釋或者司法解釋。

??熱議政府在社區(qū)治理中的權(quán)力邊界

??關(guān)于政府主管部門在物業(yè)管理活動中所肩負的社區(qū)治理職能和功能權(quán)限邊界問題，也是爭論的焦點。

??在“業(yè)主大會的召開”和“業(yè)主委員會換屆選舉”方面，“街鎮(zhèn)人民政府可否提議罷免業(yè)主委員會全體委員”也引發(fā)了討論。

??“在各地實踐中，由業(yè)主委員會主導(dǎo)的換屆選舉暴露出大量問題，引發(fā)層出不窮的糾紛。希望政府能有主動權(quán)，搭建公證客觀公平的平臺，可以更好地應(yīng)對小區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛中出現(xiàn)的矛盾問題。”有參會人士解釋，現(xiàn)實中也存在很多不作為、亂作為的業(yè)主委員會，或者業(yè)主內(nèi)部意見分歧較大的情況，這種背景下?lián)Q屆改選小組以政府為主導(dǎo)，由街道辦事處指導(dǎo)更有利于化解矛盾。

??多位與會專家認為，業(yè)主委員會換屆選舉最理想的狀態(tài)是業(yè)主組織，按照議事規(guī)則自我管理，最終實現(xiàn)自我換屆、自我延續(xù)的內(nèi)循環(huán)狀態(tài)，在這個過程中公權(quán)力介入的越少越好。但如果業(yè)主自治能力較弱，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)加強政府引導(dǎo)，培養(yǎng)業(yè)主的自治意識和自治能力，相應(yīng)承擔(dān)業(yè)主責(zé)任。

??也有專家建議稱，如果職能部門希望加強對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，可以在條例中明確提出通過強化黨建引領(lǐng)提升小區(qū)治理能力和治理水平。

??此外，部分專家還提出，現(xiàn)實中，由于目前存在很多法條競合問題，導(dǎo)致政府部門權(quán)責(zé)不清，相關(guān)職能部門分工不明確，管理重點不突出。部分職能部門存在讓物業(yè)企業(yè)代替其承擔(dān)職責(zé)，將應(yīng)該由政府職能部門履行的職責(zé)轉(zhuǎn)嫁給了企業(yè)，比如創(chuàng)建全國文明城市、垃圾分類等政務(wù)工作。

??也存在相關(guān)職能部門執(zhí)法不進小區(qū)的問題，以小區(qū)是業(yè)主私有為由，不屬于其職能管轄范圍，把本屬于職責(zé)范圍內(nèi)的監(jiān)管事項推給了物業(yè)公司，例如小區(qū)里發(fā)生交通事故，相關(guān)職能部門是不進小區(qū)執(zhí)法的。這一情況讓沒有相應(yīng)執(zhí)法權(quán)的住建部門去落實監(jiān)管責(zé)任，造成住建部門和屬地政府越來越不堪重負，也承擔(dān)了極大的問責(zé)風(fēng)險。

??“目前正在推行集中授權(quán)，但進程有進有退有迂回。”有參會人士表示。

??傍晚7點， 長達5個小時的研討會終于結(jié)束，但這場關(guān)于地方物業(yè)立法探索的討論并不會就此結(jié)束，而是仍然在上下求索的路上。