??2022年是樓市深度調(diào)整、房企風險加速出清的一年。2023年樓市怎么走，備受市場關(guān)注。
??12月15日至16日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，對2023年經(jīng)濟工作作出全面部署。
??會議提到：“當前我國經(jīng)濟恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大”，在此背景下，“明年要堅持穩(wěn)字當頭，穩(wěn)中求進”，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。
??對于2023年樓市調(diào)控方向，中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定調(diào)“房住不炒”，說明投資投機性需求仍是被遏制對象。
??但在這個大前提下，房地產(chǎn)管理基調(diào)發(fā)生了明顯變化，穩(wěn)定和支持的調(diào)性更濃。
??會議強調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。支持剛性和改善性住房需求；推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
??12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴的致辭也傳遞出管理基調(diào)的變化。他表示：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當前出現(xiàn)的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。”
??支持住房改善
??住房消費，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴內(nèi)需的重要抓手。
??此次會議指出，著力擴大國內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴大消費擺在優(yōu)先位置，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費。
??事實上，支持住房改善，不只是2023年的工作重點，這也是未來十幾年政策支持方向。
??12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，明確提到，堅定實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，住房方面，就是要支持居民合理自住需求。
??近年來改善性需求一直是購房主力。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，新建商品住房中，一線城市2021年三房戶型成交套數(shù)占比達到約49%，較2020年占比進一步提升2.11個百分點；二線城市和三線城市三房戶型成交套數(shù)占比均在55%以上，且比例均較去年有增長趨勢。未來，三房戶型、四房戶型成交比重有望繼續(xù)提升。
??根據(jù)《中國人口普查年鑒2020》，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶住房間數(shù)為3.2個，平均每戶居住面積達到111.18平方米。
??這意味著，在“住有所居”基本需求得到滿足之后，居住需求會逐步向改善性需求過渡，這是一個必然趨勢。
??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來商品房市場要想短期內(nèi)企穩(wěn)，對內(nèi)需和消費有帶動，改善性需求釋放是關(guān)鍵。在高房價背景下，加上疫情沖擊，居民收入難以在短時期內(nèi)提升，新市民為主的剛需需求還很難啟動，唯有依賴換房需求、改善需求。他預(yù)計，限購政策、二套房貸首付和利率、房屋交易稅費等，可能都要調(diào)整。
??植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平表示，時隔多年后首次明確提出要支持住房需求，預(yù)計明年將有望加大對改善性住房需求的政策支持力度。地方政府也將積極發(fā)力，有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，推動存量房去庫存，支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
??此次會議還提出，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。去年中央經(jīng)濟工作會議上，首次提出“探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。此次“平穩(wěn)過渡”的提法，意味著2023年有望出臺新發(fā)展模式相關(guān)重磅政策。
??關(guān)于新發(fā)展模式，此次中央經(jīng)濟工作會議著墨不多。但在《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中作出詳細部署，即加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給；因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。
??防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險
??本次中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”，這是對二十大精神的進一步貫徹落實。在重大經(jīng)濟金融風險中，房地產(chǎn)風險依然是重點內(nèi)容之一。
??會議強調(diào)，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況。
??中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜解讀道，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺的重要著力點之一，預(yù)計2023年“保交樓”專項借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，“保交樓”有望取得更多實質(zhì)性進展，以促進房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)。
??與此同時，本次會議明確提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險”，說明優(yōu)質(zhì)頭部房企風險已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。
??李宇嘉表示，化解存量已經(jīng)爆發(fā)的風險，是2023年房地產(chǎn)工作重點之一。但到現(xiàn)在，幾家頭部暴雷企業(yè)的風險處置并未完成，在推進資產(chǎn)重組、收并購等方面進展不及預(yù)期。2023年風險處置要有明確結(jié)果，以消除市場擔憂，緩解市場信心和預(yù)期每況愈下的狀態(tài)。留下來的企業(yè)，要改善其資產(chǎn)負債狀況，才能從根本上建立抵擋風險的防火墻，才能實現(xiàn)轉(zhuǎn)型和未來發(fā)展。
??值得注意的是，當下，缺錢依然是大多數(shù)房企共同痛點之一，尤其是在債務(wù)違約風險攀升下，部分房企短期和中長期兌付壓力仍在持續(xù)。盡管11月以來，監(jiān)管部門出臺多項舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等融資支持措施先后落地，但房企資金面依然疲弱。
??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1～11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，跌幅相比1-10月擴大了1個百分點。其中，國內(nèi)貸款同比下降26.9%，跌幅比1-10月擴大0.3個百分點；自籌資金同比下降17.5%，跌幅擴大了2.7個百分點；定金及預(yù)收款同比下降33.6%，個人按揭貸款同比下降26.2%。
??與此同時，房地產(chǎn)市場仍在下滑，距離“平穩(wěn)發(fā)展”目標仍有距離。1-11月份，全國商品房銷售面積同比下跌22.3%；銷售金額同比下跌26.6%，比1-10月份擴大0.5個百分點。銷售額跌幅大于銷售面積跌幅，意味著新房價格還在下跌。
??市場信心亟待恢復(fù)。近日劉鶴副總理強調(diào)“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱行業(yè)”，“上次房地產(chǎn)行業(yè)被稱為支柱行業(yè)還是在2003年，20年之后又被看作支柱行業(yè)，這些毫無疑問對市場有正面作用。雖然市場壓力還是特別大，但政策面都在逐步向好，且政策面向好的力度、廣度超出了預(yù)期和想象。”萬科臨時股東大會上，萬科集團董事會主席郁亮表示。
??房地產(chǎn)業(yè)面臨的困境是一時的。“未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。”劉鶴指出。
