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??優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，這是今年4月29日中共中央政治局會(huì)議研究經(jīng)濟(jì)工作時(shí)提出的要求。時(shí)隔半年多后，有了實(shí)質(zhì)性結(jié)果。

??11月14日晚間，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，允許商業(yè)銀行在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

??簡(jiǎn)明地說(shuō)，這個(gè)通知的核心是房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款。通知直指的就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大核心問(wèn)題——保交付和償還債務(wù)。

??用保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的辦法，今年4月份南京就推行過(guò)。不同的是，這一次是全國(guó)層面推進(jìn)，具有很強(qiáng)的政策和市場(chǎng)引導(dǎo)效應(yīng)。我們認(rèn)為，這是對(duì)形勢(shì)新的變化抵近市場(chǎng)解決問(wèn)題的一種務(wù)實(shí)精神。房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是宏觀調(diào)控還是具體方向的治理，最需要的就是務(wù)實(shí)精神。保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的辦法，將會(huì)解決預(yù)售資金的使用效率問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以說(shuō)是獲得了很大的解放，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，則是意義重大。平心而論，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是企業(yè)運(yùn)營(yíng)，資金使用效率的好壞，很多時(shí)候決定成敗和生死。

??管好而不管死，這是房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)的新姿態(tài)，無(wú)論是現(xiàn)在，還是未來(lái)，正確把握其辯證關(guān)系和工作尺度，是各個(gè)監(jiān)管部門(mén)須持有的根本遵循。預(yù)售資金此前出現(xiàn)的種種問(wèn)題，并非沒(méi)有相關(guān)規(guī)則，從監(jiān)管主體、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)等方面，不少地方都作出了規(guī)定，問(wèn)題在于，預(yù)售資金依然頻發(fā)被挪用的現(xiàn)象，導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾或者是停工，無(wú)法交付，以及拖欠建筑商、供應(yīng)商款項(xiàng)等問(wèn)題，直接暴露了監(jiān)管的“牛欄關(guān)貓”“無(wú)牙老虎”“各管一段”等尖銳問(wèn)題，反映出了“非不能也，實(shí)無(wú)為也”。

??回到當(dāng)前化解房地產(chǎn)“保交付”和紓困企業(yè)問(wèn)題，毫無(wú)疑問(wèn)，最直接有效的措施就是提高預(yù)售資金的使用效率了。房地產(chǎn)從短期來(lái)看，預(yù)售資金對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)極端重要，說(shuō)是“一招活全盤(pán)”一點(diǎn)都不為過(guò)，當(dāng)前要加大力度發(fā)揮其一手防風(fēng)險(xiǎn)，一手穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)樓市的效用。

??中國(guó)古人說(shuō)：不謀全局者，不足以謀一域；不謀萬(wàn)世者，不足以謀一時(shí)。一個(gè)行業(yè)，如果不能為國(guó)家進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃，如果缺乏從大局的角度去謀慮，即使獲得了成績(jī)也是片面的、短期的。這些年，房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)界最常說(shuō)的一句話(huà)是：房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。就當(dāng)前及將來(lái)而看，可以說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展短期看預(yù)售資金監(jiān)管，中短期看“兩集中”，中長(zhǎng)期看“三條紅線”。這在搞發(fā)展和治理工作中應(yīng)當(dāng)正視，并且超前做出最優(yōu)的制度安排。