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??2022年11月14日晚間，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱《通知》）。

??《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。

??簡單來說，就是房企可以通過保函提取預售資金，從而改善企業的流動性。

??“金融十六條”剛發布沒幾日，房地產市場再迎利好，釋放出極強積極信號。

??該《通知》的發布，說明國家對目前房企出現的問題看的比較清楚，政策方面還是希望可以保住企業主體，穩定整體市場。“銀行保函”置換“預售資金”的模式可以說是抓到了一個非常大的痛點，對房企來說是非常好的支持。

??2022年11月14日，為支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱《通知》），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

??《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

??置換金額最高為“保交付”資金額度的30%

??《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

??監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，要求商業銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

??置換金額不得買地、新增其他投資、償還股東借款

??《通知》要求，通過保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

??預售資金雖然歸屬于開發企業，但與其他一般自有資金性質完全不同。原則上，房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用，且隨著項目的施工進度進行撥付。

??在過去的實際發展過程中，預售資金對撬動企業規模發展至關重要，是房企非常重要的現金流。

??2021年隨著部分房企流動風險顯現，各地政府加強了預售資金監管，在此背景下，預售資金可提取比例降低、提取難度加大，不僅限制了企業的發展，更是進一步加大了償債壓力。

??據部分企業數據披露，其預售監管資金均達到數百億元。恒大2022年保交樓新年開工動員大會上，許家印就曾透露目前恒大的預售監管資金已有500多億元。

??據CRIC對2021年企業年報數據梳理發現，88家重點上市房企中，有47家房企未明確披露預售監管資金情況，41家房企在財務附注中披露了相關預售監管資金，在披露預售監管資金的41家房企中，只有約一半的房企將預售監管資金算在了受限制現金內。

??通過比較這41家房企與未披露房企的數據，可以發現這41家房企的受限制現金占到了總現金的29%，占比幾乎是未披露房企的兩倍。同時，受限制現金比例同比增加了5個百分點，增速更快。

??由此可見，預售監管資金政策的趨嚴與放寬，將直接影響到房企的現金支配力，從而進一步影響短期的償債壓力。

??2022年，為了維穩房地產，促進市場回暖，利好政策頻出，雖然部分城市已出現對之前過嚴的預售資金監管微調，但對整體流動性釋放預計效果有限。

??此次中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行的聯合發文，從國家層面對預售資金監管進行了松綁，可以說從國家層面來看，還是要保住企業主體，改善企業流動性，穩定整體市場。

??在此之前，預售資金監管政策相對來說比較呆板，太過固化，沒有根據實際情況給予相應靈活的操作，地方政府從主體責任角度寧愿多留存、監管一些預售資金，也不愿意給房企一些相應的便利，使得部分企業總體安全，但處于流動性風險邊緣。

??需要注意的是，《通知》要求的“優質房地產企業”目前尚未明確，如企業總體安全但曾出現過違約、展期的企業是否能申請？

??我們認為，政策的本意應是解決企業流動性問題，幫助能夠度過難關的企業恢復“造血”能力。

??繼全國性的強力政策“金融十六條”后，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行發布“預售資金松綁政策”，不僅對行業信心的恢復注入了強心劑，企業生存環境也將迎來較大改善。

??近期的一系列政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優質房企”，加快“輸血”短期經營困難的企業，實質性扭轉房企融資困境，推動民企恢復經營“造血”能力。

??未來隨著房企整體融資環境的改善、企業流動性的恢復，企業“爆雷潮”或將按下“暫停鍵”，優質企業也有望持續提升其行業份額。