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??“緊繃”的?？跇鞘?，5月15日晚終于放出“松綁”消息。

??5月15日夜間，海口市住房和城鄉建設局在其官網發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“通知”）。?？谑凶》亢统青l建設局、?？谑邪l展和改革委員會、?？谑凶匀毁Y源和規劃局、海口市金融管理局聯合出臺的這則通知，被外界解讀為?？跇鞘小八山墶闭摺?/p>

??4年前，海南施行“全域限購”政策，特別是省會城市?？?，之后調控政策數度“打補丁”，從人才落戶購房到夫妻婚姻狀況購房，層層加碼后的調控政策堪稱“史上最嚴”；4年后的今天，海口樓市調控政策首次“松綁”，自然引起社會廣泛關注。

??中國房地產報記者注意到，此次?？诔雠_的樓市新政主要從引進人才購房、購房信貸、商品住房轉讓及銷售價格備案等6個維度，進行相應“校準”，如引進人才購房，新政策之前人才落戶海南的，須提供本人在當地累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，方能購買第一套住房；新政策之后，落戶即可購房。

??“這實際上是政策‘回溯’，早期政策便規定了‘落戶即購房’，此條政策只是恢復到原來的規定?！焙？诋數貙ｉT負責房地產條線的一王姓資深媒體人表示。

??“此次?？诔雠_的新政策相關規定看似比較常規，但意義深刻?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進對記者表示，自2017年以來，?？诜康禺a政策一直較嚴，尤其是以“全域限購”政策為典型；本次?？诜康禺a政策是在全國其他城市相繼放松政策的大環境下出臺的。

??嚴躍進認為，盡管如此，?？诜康禺a政策仍以偏緊為主。

??“我認為新政對市場影響不會太大，原因是?？谀壳笆且粋€供不應求的新房成交市場?！卞\誠·海島服務商董事長、海南省房地產業協會執行秘書長王路認為，目前?？跇鞘幸欢址績r格倒掛現象比較嚴重，新房很難買到，并不是買不起房，在這樣的背景下，政策對購房端的影響不會很大。

??王路同時認為，這次政策的核心是對房地產企業和房地產行業的一次適度放寬。?？谧≌袌鲋饕Y結之一是市場化住宅用地供給不足，安居房供應對象有限，急需供給側改革，有序加大市場化商品住宅的供給量。

??上述行業人士還認為，海口出臺的房地產新政釋放了積極信號，相關政策將進一步引導市場預期趨于穩定，同時對合理住房需求形成支撐和支持作用。

??另據國家統計局數據，今年1~3月份海南房地產開發投資完成額為285.18億元，同比增長2.3%，較上個月下降3.7個百分點，也是近13個月以來新低。1~3月商品住宅銷售規模為135.56萬平方米，同比增長6.2%，增速較去年有大幅下降。

??與購房人關聯的3條新規

??“落戶我省的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇?！?月15日夜間，?？谑凶〗ň止俜骄W站發布一則通知，立即在當地引起廣泛關注。

??《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》系4年來?？跇鞘姓叩囊淮沃匾{整。海南以2018年4月22日起實施“全域限購”為標志性時間節點，至今4年多時間過去了。期間，海南樓市調控政策層層加碼，特別是?？趯嵤┑臉鞘姓{控政策在海南全省范圍相對更嚴?！熬o繃”的政策，讓當地開發商、房地產中介機構等普遍感到焦慮，網上戲稱當地樓市“全劇終”。

??上述通知認為，本次政策出臺為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持引進人才和本地居民的剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，因城施策促進海口市房地產市場良性循環和平穩健康發展。

??中國房地產報記者了解到，本次?？谑凶〗?、發改等4部門聯合出臺的政策包括“支持人才剛性住房需求”“滿足合理購房信貸需求”“改善商品住房市場供應”等6方面內容，簡單概括就是人才落戶購房、購房信貸首付、商品房二次轉讓等。

??政策第一條：支持人才剛性住房需求。落戶海南的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇；未落戶海南省的人才，本人及家庭成員在海南無自有住房的，提供本人或家庭成員在海南累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，可在?？谑匈徺I1套住房。

??記者了解到，2021年9月18日，?？谑杏“l的《關于調整我市購房及人才落戶政策的通知》規定，落戶海南的人才須提供本人在海南累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，方可購買第一套住房（含二手住房，不含產權式酒店）；在第一套住房購房合同備案之日起滿36個月，方可購買第二套住房。對于未落戶海南省的人才，本人家庭在海南無自有住房，須提供本人在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，可購買1套住房。

??前后政策對比，主要區別在于個稅及社保限制的取消或周期縮短，對于落戶人才恢復到最初的“落戶即購房”狀態。對于社會普遍關心的“非本省戶籍人員”購房，仍執行此前“我省累計60個月及以上個稅或社保”之規定。

??第二條“滿足合理購房信貸需求”，支持購買改善性住房，對申請商業貸款購買第二套住房但未結清原有住房貸款的，首付比例不低于50%；申請公積金貸款購買二手住房，屬首次購房或已結清原有公積金貸款的，首付比例不低于30%。

??這條對應的原政策為：一是關于住房商業性貸款，早在2017年5月10日，海口市印發實施細則規定：居民在本市購買第二套商品住宅，相應購房貸款未結清的，申請商業性個人貸款最低首付比例不低于70%；二是住房公積金貸款，原規定申請公積金貸款購買二手住房的首付比例不低于40%。

??第三條是關于購買商品住房再轉讓問題，此次政策主要對轉讓年限的計算起點進行調整，即從原規定取得不動產證的時間為起點改為合同備案時間為起點，其中2017年4月14日至9月20日購買的住房，因備案時間已滿2年，取得不動產證后可上市交易。

??另外，對以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有建設用地使用權的競買保證金，現調整為不低于土地評估價的60%；此前規定為起拍價全額。

??開發銷售端的嚴管與“松綁”

??記者了解到，上述通知中1~3條規定主要針對購房人，4~6條規定主要與項目銷售端、開發領域有關，如商品住房銷售備案價格、商品房預售資金監管，以及商辦類項目建設和銷售管理。

??關于第四條“完善商品住房銷售價格備案政策”，早在2018年8月外界就有流傳“海口商品房備案價不得超過17300元/平方米”說法。后經中國房地產報記者采訪證實，這僅是有關部門口頭表述，并未正式發文，實施該政府指導性備案價，其本意是讓?？凇疤摳叻績r”能真正擠掉“水分”。事實上，“17300元/平方米”項目備案價作為不成文規定，一直在海口樓市乃至海南省其他市縣沿用至今。不過，期間也有不成文規定，當地有關部門允許價格每月可“放寬”增長86元/平方米。

??此條規定明確表示，在有效管控房價過快上漲的前提下，結合各項目的區位、品質、小區配套、土地及建設成本等因素，科學合理確定各項目的銷售價格備案，形成差別化的價格管控體制。也就是說，對新建商品房銷售價格備案，?？谑邪l改、市住建部門將明確相關細則，指導開發企業合理申報商品房銷售備案價格。

??第五條“優化商品房預售資金監管”，這條規定更加明確商品房預售款的入賬監管及資金支付。預售款應全部直接存入監管賬戶，首先滿足監管資金額度；監管額度內的資金按照工程節點申請，經批準后專項用于支付項目工程建設費用。

??另外，開發企業可憑商業銀行出具的保函，抵扣同等額度的監管資金。監管額度外的資金可由房地產企業根據需要提取使用。

??對于開發企業而言，這一條規定優化了資金支付流程，提高了資金使用效率。對信用良好的企業，適度降低監管重點資金的比例，支持企業生產經營。

??最后一條“規范商業、辦公類項目建設銷售管理”，也是當地開發企業較為關心的，該條新政策條款更加明確區分“在建未售”“已批未建”“未批未建”等各類項目具體實施，進一步明確商業、辦公類項目的建設和銷售管理相關工作。

??行業人士：新政釋放積極信號

??嚴躍進對中國房地產報記者表示，此次海口出臺樓市新政略超出外界預料，原因是海口房地產政策一直較嚴，這次無論是對人才購房支持還是購房信貸支持，或者對企業的銀行保函制度，類似提法都是政策放松的體現，釋放了積極信號。

??他還表示，此次?？跇鞘行抡M一步體現了地方政府對于房地產市場穩定發展的需求，相關政策也將進一步引導市場預期趨于穩定，同時對合理住房需求形成支撐和支持作用。

??作為長期關注海南本土樓市發展趨勢的專業人士，王路認為，這次?？陂_始推行科學定價、分區劃價、分項目定價，有利于房企手中的存量地積極入市，緩解現在?？谑袌錾蠂乐毓┎粦蟮睦Ь澈蛯擂?，也有利于改變?？谕恋卣信膾炝鳂爽F象，因為企業投資測算更具空間。

??“我認為?？跇鞘?，甚至整個海南樓市，應該會出現一些比較積極活躍的市場現象，無論企業還是個體，都會有一輪政策窗口周期?！蓖趼繁硎?，這一次海口市住建等多部門推出樓市政策，對落實中央政治局會議精神是迅速、積極的，給市場營造了良性的發展空間。

??同時，作為房地產行業協會相關負責人，他希望行業鏈條上的各個企業，用好政策窗口期，不要為了銷售制造市場焦慮。