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??住房租賃雙軌制時代已經來臨。

??10月21日，住建部發展保障性租賃住房工作現場會在福州召開。住房和城鄉建設部黨組成員、副部長倪虹指出，黨中央、國務院高度重視保障性租賃住房工作，要求擴大保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。各地要充分認識發展保障性租賃住房的重要意義，將保障性租賃住房作為“十四五”時期住房建設的重點任務。

??事實上，今年以來，“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”一直是政策持續發力的重點。住房租賃行業在經歷了資本風口、長租暴雷種種變遷之后，進入全新的發展期。對于租賃行業來說，目前的痛點是租金回報率難以滿足市場投資回報率的要求。大家都想干，但是算不過賬。

??“這種情況是暫時的，把資金錯配解決了，大的根本性問題就解決了。”與住建部地方會議同一天，在中國飯店協會主辦、ICCRA住房租賃產業研究院承辦的“領航·第三屆住房租賃產業國際論壇”現場，中國房地產估計師與房地產經紀人協會會長柴強提醒：“很多企業，特別是房地產開發企業，對租賃住房目前要高度重視，有條件的提前介入，慢慢建立品牌，等時機成熟機會就來了。”

??ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，發展保障性租賃租房在政策端與市場端已經達成了共識。現在，不是要不要做的問題，而是怎么快速落地、擴大供給的問題。“從國際經驗來看，以機構化、重資產模式和輕資產管理輸出的模式將是未來行業主流發展模式。”

??“保障市場雙軌制”形成 預期還有長租房政策出臺

??住建部地方會議強調，注重把握好保障性租賃住房工作的政策導向，堅持小戶型、低租金、面向新市民和青年人，各地均明確保障性租賃住房主要面向無房新市民、青年人，不設收入線門檻，以70平方米以下的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。

??可以說，針對租賃住房的政策這幾年正在不斷地細化。

??從2015年“購租并舉”的住房制度，到2017年黨的十九大報告把這個詞變成了“租購并舉”，更加突出了“租”的重要性。圍繞租賃住房國家先后出臺了一系列的支持政策，當然，過程中也有對于發展過快中出現的租賃貸等問題的監管。

??柴強認為，梳理租賃住房政策，大體可以分為四個階段：2015年-2016年主要是在思想上面，政策吹風上面，原則性上面出臺一些政策，有導向型作用；2017年-2018年政策支持更加明朗，更加具體，并展開試點，如中央財政支持地方搞租賃住房的試點；2019年-2021年政策支持進一步加大，特別是在稅收方面，同時強調了規范，相應的有一些監管措施。“預期還會出臺的，最重要的一個是長租房的政策。”

??在柴強看來，保障性租賃住房也是長租房的一類保障性租賃住房的政策已經有了，將來肯定還要有一些政策落地和明確，但是市場租賃住房還要出臺一些政策。

??“將來我希望制定政策的時間也是針對現實中的重點難點去針對。”柴強說，

??政策瞄準的問題一大塊是解決租金回報率過低的問題。目前的痛點是租金回報率難以滿足市場的投資回報率的要求。市場的投資回報率大家理想至少有4%以上，甚至5%左右更好了，目前不到2%。其次，政策還要穩定租金，盤活各方面的土地，降低各個環節的稅費負擔。“再一大塊是解決長期低成本大額資金缺乏，解決收益和投資錯配的問題。支持專業化、機構化、規模化住房租賃企業發展。”

??成本高、收益率低一直限制著住房租賃行業發展的速度，而今年保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs的范圍，金融工具的使用將進一步打通住房租賃行業資產管理的閉環，使行業迎來發展新契機。

??“REITs是未來住房租賃發展的必要條件。”中金基金管理有限公司董事總經理、創新投資部負責人李耀光說，他參與了第一單住房租賃的ABS，也參與了第一單住房租賃REITs。“就看明年第一單住房租賃公募REITs會發在什么地方。”

??新青年居住產品進一步細分 運營企業謹慎算賬

??“將近20年的發展住房任賃現在已經進入到了成熟的階段，要擴大保障性租賃住房供給的階段。但是在這個階段我們行業、企業、市場三端正是處于要進標準化發展的臨界點。”趙然說。

??我國住房租賃市場經過十幾年的發展，隨著客群對產品品質要求的不斷提高，住房租賃產品逐漸開始細分，住房租賃運營企業也開始探索多產品線發展戰略。

??會議當天，ICCRA住房租賃產業研究院發布我國首份專門針對租賃住房產品的分類標準研究報告，梳理對比美、德、日不同的分類導向，結合我國租賃市場實際提出5P分類模型，即租戶需求（People）、地理位置（Place）、租金水平（Price）、產品裝修配置（Product）及具象體驗（Physical Evidence），并依此首次提出服務式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區（青年型）、租賃式社區（家庭型）等7類產品的詳細區分標準。

??據趙然介紹，本次的調研標本，團隊通過搜集了60個規模型的品牌（整體的規模房間數量要達到1000件，稱為規模型的品牌企業），項目分布在38個城市，項目數量達到2800個，整體規模是接近70萬件的住房。

??“面向青年人核心市民基本上都是青年公寓，目前以保障性租賃住房的供給會在市場占到主流的位置，是以青年公寓租賃式社區和宿舍型公寓這三類面向新市民和青年人的產品。”趙然表示。

??從房地產行業來看，龍湖、萬科、中海、金茂、中駿、旭輝、金地等不少企業已經提前布局長租公寓，并打造了自己的品牌。

??在談及“租賃住房公募REITs的機遇與挑戰”這個話題時，一些典型企業不約而同提到了算賬的問題。

??“我覺得REITs不叫金融工具，REITs是在做住房租賃的基礎建設了，是很重要的退出方式。”新派公寓創始人&CEO王戈宏說。“第一批REITs的紅利有可能跟我們一點關系都沒有。現在的核心是原始權益人太少了，除了開發商，開發商有地做擔保，我們沒有，作為原始權益人，我是七年來唯一的一個。”

??金茂（中國）酒店投資管理有限公司首席財務官張潤紅認為，作為央企開發商，一是要履行社會責任，另外就是要算賬。“坦白的講無論是市場化運營的租賃住房以及保障房運營在很大程度上都會對資產負債表造成很大的壓力，在這過程中我們要不斷平衡速度，平衡我們的收益和我們的風險以及監管的壓力等。”

??“以前我管投資現在我繼續管長租公寓，我們要建立投資者負責的意識，每一個運營官要在腦海里有現金流量表，以資產管理的意識做好收益端的提升。”對于算賬，中海商業發展有限公司研拓高級總監饒胤亦贊同，據其表示，目前中海的長租公寓布局主要集中在全國14個城市，基本集中在北京和華東的城市以及粵港澳灣區，正在做從產品端到租金以外收入可能性的探索。“我們長租公寓現在很多是小面積的戶型。”

??方隅控股副總裁陳吉灝表示，公司的產品80%是開間，剩下的是一房的戶型為主。“我覺得這個行業長遠來看發展市場化運營的租賃住房一定是難而正確的事情，但要讓行業的運營商能夠算得過來賬。”