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??“火熱”的東莞樓市又迎來一輪調(diào)控。

??4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談了包括廣州、東莞、合肥、寧波、南通5個城市政府負(fù)責(zé)人，要求堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為。其中東莞更是被列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單，這座曾上榜2020年房價漲幅全國前列的新一線城市，再次成為全國樓市關(guān)注重點(diǎn)。

??針對要求，4月11日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《東莞住建部門迅速行動，落實(shí)“一城一策”調(diào)控要求》（以下簡稱“要求”）。要求提到，會迅速制定落實(shí)措施和方案，扎實(shí)有效地做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進(jìn)東莞市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加強(qiáng)與土地、金融、財(cái)稅等部門聯(lián)動，加強(qiáng)新建住宅價格監(jiān)管和二手房交易管控，研究補(bǔ)齊現(xiàn)有政策在系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性上存在的短板和不足。同時，加快制定適合東莞的“一城一策”工作方案，待報(bào)國務(wù)院備案后正式實(shí)施。

??一時間，這個房價屢被全國關(guān)注的城市將開啟新一輪調(diào)控。

??新政策初有“眉目”

??繼4月8日約談后，東莞相關(guān)部門高度重視，連開多個重要會議，貫徹落實(shí)住建部會議精神。

??包括4月9日，東莞市委書記、市人大常委會主任梁維東主持召開市委常委會，要求切實(shí)提高政治站位，進(jìn)一步增強(qiáng)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的責(zé)任感緊迫感；4月10日，東莞市委副書記、市長肖亞非緊接主持召開會議，將認(rèn)真按照住建部會議精神，更加自覺地全面落實(shí)城市主體責(zé)任。

??4月11日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《東莞住建部門迅速行動，落實(shí)“一城一策”調(diào)控要求》，表示要加快制定適合東莞的“一城一策”工作方案，待報(bào)國務(wù)院備案后正式實(shí)施。

??從一系列動作來看，雖實(shí)質(zhì)性舉措尚在制定中，但官方重治樓市態(tài)度已十分明確。

??同時，從約談內(nèi)容來看，本次約談重點(diǎn)與3年前也有不同，樓市調(diào)控不僅是經(jīng)濟(jì)問題，同樣也上升到政治站位之上。

??實(shí)際上，本次東莞被約談且被列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)城市名單并不意外，熱度難控的樓市背景賦予了城市更高關(guān)注度。

??從2020年開始，地級市東莞樓市漲幅便跑在全國前列，外來投資需求不斷涌進(jìn)，本地購房意識也快速蘇醒，供需失衡下房價“日新月異”。

??據(jù)合富大數(shù)據(jù)，2020年東莞市新房簽約均價24227元/平方米，同比剛剛沖破2萬元/平方米大關(guān)的2019年上漲達(dá)20%，以超4000元/平方米年漲幅創(chuàng)下新高。體現(xiàn)在各鎮(zhèn)街及各項(xiàng)目上，則是多板塊房價沖上“3字頭”，多項(xiàng)目售價高達(dá)“4字頭”。

??價高的同時是新房市場“打新”火熱。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，僅2020年東莞便有約65盤上演“日光”現(xiàn)象，其中不乏多盤為區(qū)域價格標(biāo)桿產(chǎn)品。

??二手房方面，2020年東莞二手房網(wǎng)簽價同比漲幅超20%，在去年“7·25”新政前更是達(dá)到高點(diǎn)，跑出二手房漲幅全國領(lǐng)先速度。“7·25”新政后，二手房啟動限購，雖成交量萎縮，但業(yè)主卻依舊保持著“有價無市，心態(tài)異常好”狀態(tài)，掛牌價居高不下，熱點(diǎn)小區(qū)惜售風(fēng)氣濃郁。

??進(jìn)入2021年，受商品住房供需矛盾突出等原因影響，房價仍面臨較大上漲壓力。數(shù)據(jù)來看，整個一季度東莞樓市成交量仍保持量價齊漲，其中新房網(wǎng)簽量同比爆增達(dá)113%，二手房量價走勢保持平穩(wěn)，掛牌價則環(huán)比漲幅已連續(xù)3個月最高。

??在土地方面，一級市場仍保持宗宗“地王”輸出狀態(tài)，維系著東莞樓市高熱度。

??同時，投資投機(jī)者也無疑是誘導(dǎo)這場房價暴漲的主力軍，他們同步帶來的還有各類市場亂象，如熟悉的“代持”“經(jīng)營貸”“團(tuán)伙炒房”等。

??以團(tuán)伙炒房為例，去年“7·25新政”前，由于東莞二手房市場不限購，資金充裕的專業(yè)炒房團(tuán)身影便出沒于多個優(yōu)質(zhì)小區(qū)，通過全款購買，再抵押經(jīng)營貸形式大量購房、集體控盤，擾亂著正常交易市場，被控盤的小區(qū)整體掛牌均價普遍高于同片區(qū)其他項(xiàng)目，并同步營造出高價值標(biāo)簽。

??樓市高啟下，眾多業(yè)主開始“效仿”，鼓吹集體抬高掛牌價呼聲出現(xiàn)在越來越多小區(qū)，業(yè)主們開始“團(tuán)結(jié)一致”，為了更高的掛牌價齊心協(xié)力。

??連續(xù)多次調(diào)控市場

??為控制房價過快增長及抑制投機(jī)需求，過去一年多，東莞市政府也在不斷進(jìn)行自我調(diào)控，從限購限貸到加大住房供應(yīng)，從公布熱點(diǎn)小區(qū)二手房交易價格到嚴(yán)格限制新盤備案，在穩(wěn)樓市步調(diào)中動作頻頻。

??就最新的“莞六條”新政來看，東莞在限貸層面便實(shí)行了堪稱“史上最嚴(yán)格”條例，首付大范圍提高1成，停貸群體相較之前涉及更加廣泛，加持銀行嚴(yán)查首付款來源及各類非房地產(chǎn)貸款流入樓市等，可謂是直接將樓市杠桿抽走。

??“只有杠桿控制住了，樓市必然降溫。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??剛剛過去的3月份，東莞一手住宅網(wǎng)簽量同比下跌14%，二手房網(wǎng)簽量更是同比下跌超25%。

??此外，為穩(wěn)定全市網(wǎng)簽均價，穩(wěn)定市場預(yù)期，東莞仍在執(zhí)行2017年“舊”操作，即高價房源實(shí)行排隊(duì)網(wǎng)簽，高價限定為單價在2.6萬元/平方米及以上樓盤。

??一系列組合操作下，成效也十分明顯，新政實(shí)施的3月份量跌的同時簽約均價也跌幅明顯，其中東莞全市新房網(wǎng)簽均價跌至24385元/平方米，為近7個月來最低，與網(wǎng)簽均價最高的1月拉開近5000元/平方米均價差。

??均價非主動下降能一定程度上抑制市場過熱的房價鼓吹風(fēng)氣，但此舉歸根仍是治標(biāo)不治本。

??在分析人士看來，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展關(guān)鍵還在于構(gòu)建合理的長效機(jī)制。

??正如住建部副部長倪虹指出，針對有一定成效的城市，要加強(qiáng)實(shí)施效果評估，及時完善相關(guān)政策，增強(qiáng)調(diào)控的針對性、實(shí)效性，緊盯新情況新問題，及時采取針對性措施，精準(zhǔn)調(diào)控。

??進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

??“很多剛需、剛改直接被限貸卡死，我也莫名其妙失去了幾個顧客，反而是那些有資本的全款買家還在買買買，剛備案的上千萬元一套的豪宅，聽說都已經(jīng)被全款客戶分完了。”中介小劉分享著他了解到的消息。

??“對于開發(fā)商來說，最大難題還是在新盤限價上，能備案的價格遠(yuǎn)低于預(yù)期，入不入市都是難題，嚴(yán)重的可能會導(dǎo)致現(xiàn)金流不正常，賺不到錢反饋到土拍市場便是沒了拿地信心，政府財(cái)政收入也受影響，這時肯定也會有一些房企選擇‘鋌而走險’，這也是政府可能需要重點(diǎn)整治的方面，一般來說市場過好或是過差，都會誘導(dǎo)相關(guān)亂象，所以如何找到這個調(diào)控的平衡點(diǎn)很關(guān)鍵。”一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，接下來高價拿地的風(fēng)險會更大，現(xiàn)在已經(jīng)不能按正常市場邏輯來拍地了，未來可能入股合作開發(fā)的形式會更多。

??不過，值得注意的是，針對部分市場問題，東莞官方目前已有相關(guān)舉措推出：

??面對供需矛盾問題，東莞市住建局已明確提及上半年將加快推出一批“三限”房用地，確保全年出讓住宅用地300公頃以上；

??針對高地價，則將進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓價格管理，實(shí)行地價房價聯(lián)動調(diào)控等；

??面對虛假宣傳、惡意炒作、哄抬房價、抱團(tuán)漲價等亂象，將強(qiáng)化源頭治理，加大震懾打擊力度；同時配合銀保監(jiān)、人民銀行等部門深入開展經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)排查，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)金融市場秩序。

??新盤銷售方面，加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理，督促開發(fā)企業(yè)公開公平銷售，打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員收“茶水費(fèi)”“誠意金”等違法違規(guī)行為，遏制投機(jī)炒房行為。

??同時加強(qiáng)問題樓盤治理，加大矛盾糾紛化解力度，切實(shí)防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，確保房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)可控。

??東莞市場是時候要冷靜了。