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??取消“限購(gòu)、限售”政策后，合肥土地市場(chǎng)也迎來(lái)了一波政策調(diào)整。

??9月26日，網(wǎng)傳合肥將在下一輪土地拍賣(mài)中取消地價(jià)限制，取消搖號(hào)政策，恢復(fù)開(kāi)發(fā)商舉牌，價(jià)高者得。合肥當(dāng)?shù)囟嗝科笙嚓P(guān)人士證實(shí)了這一消息，稱(chēng)具體要等官方公布正式消息。

??從2021年至今，合肥的土地拍賣(mài)規(guī)則根據(jù)市場(chǎng)行情的變化，已經(jīng)歷了多次調(diào)整。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次調(diào)整主要目的是給予市場(chǎng)充分的價(jià)格信心，進(jìn)而通過(guò)高端市場(chǎng)來(lái)輻射外圍市場(chǎng)，對(duì)于修正房?jī)r(jià)預(yù)期有一定好處。

??土地拍賣(mài)規(guī)則生變

??具體來(lái)看，此次土地拍賣(mài)規(guī)則調(diào)整核心是取消地價(jià)限制，此前在“穩(wěn)地價(jià)”原則下，規(guī)定了最高限價(jià)。

??克而瑞合肥機(jī)構(gòu)總經(jīng)理周開(kāi)拓表示，取消地價(jià)上限，意味著“地王”或?qū)⒅爻鼋煌鍓K之間的地價(jià)差距分化也將繼續(xù)加深。

??根據(jù)合肥當(dāng)前的土地拍賣(mài)政策，當(dāng)?shù)貎r(jià)達(dá)最高限價(jià)即進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段，每家房企投報(bào)競(jìng)品質(zhì)住宅建設(shè)方案，再進(jìn)行搖號(hào)拿地。現(xiàn)在則是采用開(kāi)發(fā)商舉牌，誰(shuí)出價(jià)高誰(shuí)拿地。這意味著未來(lái)房企在合肥拿地不再憑借運(yùn)氣，而是要拼實(shí)力、拼財(cái)力。

??當(dāng)土地限價(jià)打開(kāi)之后，對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)能力也提出了新的要求。

??周開(kāi)拓表示，原先，房企需要按照地價(jià)來(lái)測(cè)算最低限度的房?jī)r(jià)，只要能賣(mài)掉就是合理的，如今，規(guī)則改變之后成了開(kāi)放式的問(wèn)題。“在地價(jià)和售價(jià)都未知的情況下，考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)的綜合判斷力。”

??58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波則表示，合肥的土地出讓政策調(diào)整，是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)，未來(lái)更多城市的土地出讓將不再設(shè)定行政性限制，也不再附加各種自持地塊要求，土地側(cè)更有利于房企行進(jìn)一步自由競(jìng)爭(zhēng)，房企無(wú)需再通過(guò)“馬甲”方式來(lái)增加拿地的成功率。

??此次，土地拍賣(mài)取消地價(jià)限制，疊加9月的合肥新政中的“調(diào)整價(jià)格政策，充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，取消商品住房樓層差價(jià)率限制。”

??周開(kāi)拓認(rèn)為，這是為了下一階段的土地拍賣(mài)做打算，目的是為了進(jìn)一步推高土地價(jià)格，進(jìn)而讓開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目品質(zhì)上下功夫。“只有品質(zhì)的提升，才能支撐房?jī)r(jià)。”

??某品牌房企合肥區(qū)域的投拓負(fù)責(zé)人表示，按照規(guī)則的精神，是期待有一波房?jī)r(jià)上漲，但落到實(shí)操層面，具體取決于土地的質(zhì)素情況。

??市場(chǎng)進(jìn)入“強(qiáng)者恒強(qiáng)”階段

??規(guī)則中還對(duì)“合作拿地開(kāi)發(fā)”進(jìn)行了規(guī)定，意味著限制了小房企的進(jìn)入。

??合作開(kāi)發(fā)能促進(jìn)企業(yè)布局及規(guī)模擴(kuò)張，有利于房企獲取土地、分散風(fēng)險(xiǎn)，在開(kāi)發(fā)中實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。不過(guò)，隨著“不允許合作拿地"這一政策落實(shí)并執(zhí)行，提高了房企的準(zhǔn)入門(mén)檻，小房企拿地尤其是拿合肥優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)會(huì)將大大減少。

??周開(kāi)拓表示，這樣做為了讓更多實(shí)力雄厚的房企用更高的價(jià)格和品質(zhì)來(lái)支撐高端市場(chǎng)，待價(jià)格提升之后，讓整個(gè)市場(chǎng)熱度進(jìn)一步向外圍區(qū)域傳導(dǎo)。

??這樣做的好處有利于房企進(jìn)一步在合肥深耕，同時(shí)也對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)能力和現(xiàn)金流提出了更高要求，而資金實(shí)力一般的房企顯然無(wú)法適應(yīng)接下來(lái)的規(guī)則，勢(shì)必被合肥市場(chǎng)所淘汰。

??前述房企的投拓負(fù)責(zé)人表示，從2年前起，合肥土地市場(chǎng)就成了央企、國(guó)企和實(shí)力雄厚本土房企的天下。

??“政府希望一些有資質(zhì)的房企支撐起高端市場(chǎng)，進(jìn)一步抬升價(jià)格體系。給市場(chǎng)充分的價(jià)格信心，進(jìn)而通過(guò)高端來(lái)輻射外圍市場(chǎng)，對(duì)于激活市場(chǎng)信心有了好處。”周開(kāi)拓表示。

??張波表示，隨著規(guī)則的改變，未來(lái)對(duì)于房?jī)r(jià)的限制的可能性會(huì)進(jìn)一步下降，未來(lái)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)的分化會(huì)表現(xiàn)得更為明顯，優(yōu)質(zhì)地塊的搶奪也將更為激烈。

??周開(kāi)拓預(yù)計(jì)，核心板塊的投資邏輯不會(huì)出現(xiàn)變化，短期內(nèi)，合肥土地市場(chǎng)會(huì)延續(xù)冷熱不均的情況，也意味著核心板塊的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著利潤(rùn)空間的回歸，市場(chǎng)會(huì)變得更加均衡，有利于土地市場(chǎng)投資邏輯的修正。