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??2023年7月11-13日，經過3日連續出讓，上海完成了今年第二批次集中供地的首輪出讓。共成功出讓15宗含宅用地，總成交金額405.5億元。

??與一批次不同，二批次土拍規則從“觸發中止價后進入一次書面報價，與平均價價差最小者得”，變為“觸發最高限價后進入搖號，搖中者得”。

??一直以來，上海土拍市場一直采用“一次書面報價”的形式，此次土拍規則的調整使得上海土拍變得更加“拼運氣”。

??從結果來看，本次土拍整體溢價率維持在7.8%，局部保持高熱。15宗地塊中有10宗以最高限價成交，另有5宗底價成交。最終有11宗地塊由國央企競得，占比超過70%。

??2023年上海第二次集中掛牌共計16宗含宅用地，從區域分布來看，浦東、松江是本次的出讓主力，分別出讓4宗、3宗含宅用地，出讓建面分別為65萬平方米和40萬平方米，占本輪出讓總建面的一半以上。

??對比今年首批供地來看，首先是規則上發生了變化。

??此次上海土拍即不再采取此前的中止價、一次書面報價規則。當報價達到最高限價的，改為通過搖號確定最終競買人。

??在此之前，當舉牌競價達到中止價時，轉為一次書面報價，由最接近一次書面報價平均價的房企競得。現場有一個計算均值的環節，有一定的技術成分，也有一定的運氣成分。

??采用搖號規則后，一方面可以簡化流程，另一方面也將上海土拍變為單純的“拼運氣”，顯得更為公平。

??從供地質量來看，本批次供地的質量稍有下滑：一方面體現在第二批次位于外環以內的地塊占比為17%,較第一批減少4個百分點；另一方面體現在第二批次地塊中，僅有32%地塊在1公里內有地鐵資源，較第一批減少26個百分點。

??從參拍房企數量分布來看，本輪有4宗地塊僅1家房企參拍，參拍房企在16家及以上的地塊有3宗，分別為嘉定新城G09-2地塊、閔行區華漕鎮MHP0-1402單元16-05、17-04地塊和寶山區大場鎮W12-1301單元35-03地塊。

??從成交情況來看，本次推出的16宗地塊中，有1宗未在本輪出讓，剩余15宗均成功出讓，成交總建面187.3萬平方米，總金額405億元，整體溢價率7.82%，較上一批次（7.33%）提升0.5個百分點。

??本輪整體熱度維持在相對高位，但土地市場兩極分化趨勢未有改變，本輪成交的地塊也僅分為兩類，一類為多人參拍后以最高限價成交的地塊，本輪有10宗地以最高溢價率成交；另一類則為底價成交。

??雖然本批次地塊整體質量有所下降，但是部分地塊的房地聯動價與之前周邊成交地塊的房地聯動價相比卻有所上浮，部分地塊的聯動價上調幅度超過5%。

??房地聯動價的上浮，給了房企更多的盈利空間，也在一定程度上會提升房企參拍的積極性。

??本輪土拍的盈利空間較為可觀，15宗地塊的平均房價地價差達到27380元/平方米，平均地價房價比為0.48。

??拿地門檻高、地塊質量高的上海，在報名階段就形成了以央國企為主、少量本土民企以及城投為輔的投資格局，上半年銷售TOP20的央國企幾乎齊聚本次土拍，其中招商更是報名參拍了多達11宗地塊。

??在“廣撒網”策略和雄厚的資金實力加持下，本輪最終有11宗地塊由國央企競得，占比超過70%。

??綜合來看，上海仍是央國企爭搶的重中之重，民企依然很難在土拍中分一杯羹。

??結合兩輪整體來看，拿地幅數最多（3幅）的房企為中國鐵建、保利發展和招商蛇口，均為資金實力雄厚的國央企。