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??2022年12月19日，天津市第四批次集中供地24宗地塊全數出讓，成交總金額約99.808億元，總占地面積約57.2萬平方米。24宗地塊中，20宗為涉宅用地，其余4宗為商業用地。22宗地塊為底價成交，2宗地塊產生溢價。

??第四批次供地結束，意味著2022年天津集中供地正式收官。截至目前，2022年全年四批次共計上架106宗，成交56宗地塊。成交地塊中包含49宗涉宅用地和7宗商業用地，土地總成交面積約259.5萬平方米，環比下降64%；成交總金額約324.3億元，環比下降69%。

??土地成交完成率不足四成

??千城千面，相比北京、深圳集中供地大多拍至“上限價”的情況，天津的拍地則出現了終止、底價、競價與達最高限價、競自持等更多樣的“組合”結果。

??回顧天津前兩批次供地行情，首輪供地時，有15宗地提前撤牌、9宗地流拍，僅成交6宗；二輪供地其又出現2宗地塊流拍，其余9宗則全部底價成交，且城投托底和國進民退現象明顯，整體市場相對慘淡，在22個熱點城市中屬于墊底位置。

??另外，2022年天津四輪集中供地僅3宗地塊溢價成交，其余地塊均底價成交或流拍，反映出2022年天津土地市場的低迷境況。據天津規劃與自然資源局于2022年4月公布的《天津市2022年國有建設用地供應計劃》顯示，2022年天津計劃供應商品住宅用地、商服用地共計760萬平方米，四輪土地拍賣實際完成率僅僅約34%，市場壓力頗大。

??同策研究院資深分析師肖云祥在接受采訪時表示：“天津土地市場交易下滑從2021年下半年已露出端倪，亦能明顯覺到民企疲軟、國企兜底的情況，且這一情況在2022年尤為突出。”

??另外，肖云祥認為，近年來天津市平均地價正以15%～20%的漲幅攀升，且目前房價呈現下降跡象，這一情況還在持續中，也削弱了企業拿地信心。

??相關研究機構高級分析師也表示，近一年多新推行的土地集中出讓制度也造成目前市場供應呈現集中扎堆上市的特征，不少片區同質化明顯、供過于求、競爭激烈，回籠資金成為當前企業主流選擇，以價換量的策略讓不少項目出現微利乃至虧損經營狀況。反過來，這也影響企業對于后市的預期與投入，謹慎拿地是最明顯體現。

??值得注意的是，第三輪供地開始出現回暖，17宗地塊全部成功出讓，并有溢價地塊產生，民企拿地份額開始增加。第四批次相比前三批次更為穩定，地塊的成交量和成交金額較前三輪有了明顯的提升，并且在競拍過程中出現了2宗地塊達到最高限價后觸頂搖號。此外，在第四批次中，共有12家民企出手拿地（一批次3家、二批次0家、三批次3家），民企的積極參與，對于樓市而言，釋放出了積極的信號。

??在相關研究機構人士看來，這與三批次土地出讓方式的調整有關，亦與開拍前推出的樓市新政脫不開干系。第三輪供地天津分兩批次累計預公告21宗地塊，最終掛牌17宗，“預申請”方式一定程度上避免出讓地塊出現流拍、終止等情況，提高了掛牌出讓的效率。“開拍前的樓市新政同樣提高了市場預期，提振了開發商拿地動力。”田文剛如是說。

??“天津調控新政出臺后，第三批和第四批集中供地平穩落地，有效穩定了市場預期。四季度房企承壓較大，多數已開啟沖刺模式，預計年底市場供應保持穩定，促銷優惠疊加各類政策帶動，市場活躍度將繼續提升。”田文剛認為，金融16條緩解了企業資金運營壓力，幫助企業以時間換空間。無論是天津調控新政還是金融支持政策，都對恢復市場信心起到積極作用。天津第四批土地集中出讓，優質地塊數量明顯增多，地價保持穩定，有利于房企適時補充儲備。

??樓市回暖尚需時間

??如今，天津土地市場已率先回溫，但樓市的回暖還需要時間沉淀。

??由于2021年下半年土地市場成交減少，2022年多數樓盤仍以普通續銷為主，冷冷清清的樓市與2021年同期熱鬧的景象形成強烈的反差，成交數據也呈斷崖式下跌。

??國慶黃金周，對于房企來說，是搶收樓市“銀十”開門紅的重要日子。為達業績目標，眾多項目加大優惠力度。但并非所有項目都能以價換量成功，成交項目主要還是集中在市區和環城交界的剛改板塊，周邊房地產市場成熟，配套完善，品牌開發商，臨交付節點等。

??根據國家統計局數據，2022年1～10月天津市商品住宅累計銷售面積為720.45萬平方米，同比下降34.7%，累計銷售額為1140.38億元，同比下降37.4%。此外，10月天津新房價格環比下調0.3%，同比下調4.1%；二手房價格環比下調0.6%，同比下調6.1%。這已是自2022年4月以來連續第7個月新房、二手房、同比、環比“全面下行”。與此同時，天津商品住宅的出清周期還在逐月遞增，9月已增至28.55個月。

??市場整體庫存居高不下情況下，區域發展也呈現冷熱不均狀態，如天津市主城區去化周期約9個月，新城區已超20個月，有些區域的剛需盤銷售處于少人問津情況。

??天津一位不愿具名的房地產協會負責人說，土地成交減少直接導致了新房供應的短缺，但這樣的市場情況下不少項目間展開了激烈競爭，有些區域市場價格已下滑超15%，不少前期拿高價地的項目都在虧本銷售。另外，各大房企都在產品力方面開始“內卷”，多數項目等示范區、實體樣板樓等呈現后才開盤，部分項目還會選擇等入市節點，多多少少會拉長入市周期。

??不過，在新政出臺后不久，為期18天的天津線上房交會開幕，開始為樓市“加溫”。在新政和房交會雙重作用下，市場開始回暖。

??據貝殼天津站統計數據顯示，新房和二手房交易都出現了比較明顯的回暖情況。從貝殼平臺整體成交情況來看，二手房方面，11月帶看量環比提升約30%，成交量環比提升36%左右。另外，在新政出臺的9月，下半月對比新政出臺前的上半月情況，二手房成交提升接近20%。新房方面，新房認購11月環比提升24%，11月下半月比上半月提升27%。

??據相關研究機構監測數據顯示，天津線上房交會期間，中介機構和售樓處到訪量增長了30%至40%，新增到訪人群中，約30%購房者受“多子女或照料老人”政策帶動，獲得了購房資格；約10%的購房者為在津就業的新市民，由于納稅社保年限縮短為6個月，獲得了購房資格；約35%的購房者受“認房不認貸”政策和利率優惠政策帶動，購房意愿較強。

??值得注意的是，改善性需求提升明顯。2022年1月～10月，天津90～144平方米住房銷售面積為427.1萬平方米，占全市銷售比例為67.1%，改善性需求成為市場成交的絕對主力。

??“不過，政策端及融資端的支持力度傳導至行業銷售與投資需要一段反應時間。”貝殼天津站市場總監杜剛表示，新政出臺后雖然激發了部分本地改善人群的購房需求，但對樓市的整體影響尚未完全顯現。而各區的成交價格也基本維持穩定，但受市區改善樓盤復蘇、遠郊持續遇冷的影響，目前整體成交價格呈現微漲的態勢。“在金融16條政策落地后，結合之前天津調控新政、降低利率和合理調整首付比例等利好政策，多方加持、共同影響，將極大提升市場對于樓市的信心。我們預判，供需兩端都會呈現出不錯的發展態勢，2023年天津房地產市場會展現出更加優秀的表現。”