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??今年第二輪土拍結(jié)束一個(gè)月后，8月25日下午，上海土地交易市場(chǎng)官網(wǎng)發(fā)布了第三輪集中供地出讓公告。

??根據(jù)上海土地交易市場(chǎng)公布的地塊信息，本輪將出讓35幅宅地，涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、臨港和崇明區(qū)等13個(gè)區(qū)，總出讓面積約184.87萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)達(dá)1030.45億元。

??這一輪供地的現(xiàn)場(chǎng)交易將于9月23日開(kāi)始舉行，具體交易時(shí)間以9月22日發(fā)布的《現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)安排的通知》為準(zhǔn)。

??第三輪供地包括4幅城中村舊改地塊，分別位于浦東新區(qū)、閔行區(qū)和崇明區(qū)；另有1幅為嘉定新城商住辦綜合用地。

??其余30幅涉宅地塊總出讓面積147.66萬(wàn)平方米，比今年第二批次總出讓面積增加35.1%。松江和浦東新區(qū)最多，均有4幅地塊，而在二批次中缺席的臨港，在本次中也有1幅地塊供應(yīng)。

??從土地價(jià)格來(lái)看，起始價(jià)最高的為靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，為120.6億元，中止價(jià)127.7億元。地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，周邊有3號(hào)線和8號(hào)線，附近有閘北第三小學(xué)、寶山路小學(xué)、市北中學(xué)、青云中學(xué)等教育資源。

??目前該地塊附近的萬(wàn)科翡翠雅賓利項(xiàng)目二手房成交價(jià)為15.3萬(wàn)元/平方米。根據(jù)規(guī)劃，該地塊為商業(yè)、文體、居住及辦公樓用地，土地面積4.38萬(wàn)平方米，容積率5.75。

??出讓面積最大的地塊，是松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)03-04、06-02、07-10號(hào)地塊，約15.52萬(wàn)平方米；閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)生態(tài)間隔帶G9顓橋中心村段地塊排第二，出讓面積10.56萬(wàn)平方米。

??市中心的徐匯區(qū)此次供應(yīng)3宗地塊，總出讓面積12.56萬(wàn)平方米，總起價(jià)約91.56億元，其中1宗位于徐匯龍華板塊，2宗位于徐匯華涇。

??關(guān)注度頗高的龍華板塊地塊，位于龍耀路天鑰橋南路交匯處，地處云錦東方南側(cè)、融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)北側(cè)，總面積10.54公頃，根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)徐匯濱江將會(huì)新增至少461套住宅供應(yīng)。

??此次閔行兩宗住宅用地分別位于古美社區(qū)和華漕板塊，位置都緊鄰地鐵。古美地塊西側(cè)是九星市場(chǎng)的改造，此前融信、華發(fā)、建發(fā)等企業(yè)均在此落子；華漕板塊受到大虹橋輻射，近幾年高板塊新房也保持高熱度。

??松江供應(yīng)的4幅地塊，總出讓面積26.27萬(wàn)平方米，分布在廣富林街道、小昆山以及洞涇板塊。嘉定區(qū)將出讓的4幅地塊，總出讓面積27.69萬(wàn)平方米，分布于南翔、嘉定新城等板塊。

??值得一提的是，在出讓規(guī)則方面，本批次土地對(duì)此前的“一次書面報(bào)價(jià)規(guī)則”條款作出調(diào)整。

??新的規(guī)則為，相同報(bào)價(jià)的競(jìng)買人需修改報(bào)價(jià)直至無(wú)重復(fù)報(bào)價(jià)。若有效報(bào)價(jià)數(shù)在三至五個(gè)之間，系統(tǒng)會(huì)觸發(fā)相應(yīng)數(shù)量的“隨機(jī)值”，使有效報(bào)價(jià)共達(dá)到六個(gè)，若有效報(bào)價(jià)數(shù)為小于三或大于五個(gè)，則不觸發(fā)“隨機(jī)值”。

??在此之前，競(jìng)拍進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，出現(xiàn)兩個(gè)相同報(bào)價(jià)時(shí)便增加一個(gè)“隨機(jī)值”。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海今年以來(lái)的供地節(jié)奏明顯加快，說(shuō)明當(dāng)前上海對(duì)于土地市場(chǎng)的重視，也意味著房企更需要加快資金回籠，以抓住此次較好的拿地窗口期。

??“土地項(xiàng)目分布較廣，涉及上海13個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，且地塊以住宅用地為主，體現(xiàn)當(dāng)前土地市場(chǎng)中住宅用地的市場(chǎng)認(rèn)知度較高，可為明年新房供應(yīng)創(chuàng)造出更好的條件。”

??嚴(yán)躍進(jìn)分析，尤其是今年二季度上海房屋交易市場(chǎng)持續(xù)回暖，客觀上為房企投資積蓄了較好的資金，因此預(yù)計(jì)拿地的房企依然會(huì)比較多，也會(huì)有新面孔加入上海土拍市場(chǎng)，豐富和優(yōu)化拿地房企結(jié)構(gòu)，為后續(xù)上海導(dǎo)入新的企業(yè)和新的產(chǎn)品線創(chuàng)造積極的機(jī)會(huì)。

??上海今年不僅土地供應(yīng)節(jié)奏加快，供應(yīng)面積也增加不少。根據(jù)計(jì)劃，2022年上海全年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2427-2707公頃，高于2021年的1920-2420公頃。

??其中，上海預(yù)計(jì)今年供應(yīng)商品住房用地522-592公頃，占比達(dá)22%，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)變動(dòng)上來(lái)看，今年宅地供應(yīng)明顯增多，比如以中位數(shù)來(lái)計(jì)，今年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃同比增幅達(dá)45%。

??作為全國(guó)核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企一直也較為認(rèn)可上海的土地投資市場(chǎng)，尤其是住宅用地投資市場(chǎng)。今年7月的第二批次土拍中，房企參拍熱情得到延續(xù)，有近四成地塊觸及中止價(jià)，總成交金額達(dá)780億元。

??今年以來(lái)，上海土地市場(chǎng)總體上保持穩(wěn)健和健康的態(tài)勢(shì)。一方面供應(yīng)呈現(xiàn)出意愿強(qiáng)、節(jié)奏快等特點(diǎn)，另一方面房企對(duì)在上海拿地依然積極，預(yù)計(jì)今年第三輪土拍會(huì)延續(xù)前兩輪的熱度。