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??“涼涼”！談起用一個關(guān)鍵詞形容2021年鄭州土拍，張揚(yáng)脫口而出。

??張揚(yáng)是某TOP房企河南區(qū)域投資發(fā)展部的總經(jīng)理，在地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了十年，他告訴中國房地產(chǎn)報鄭州記者，做地產(chǎn)這么多年來，第一次看到鄭州土拍這么冷。

??有同樣感受的還有某央企地產(chǎn)公司河南區(qū)域投資部門的吳途，他這樣描述2021年鄭州土拍：首批“火爆”，二批次更理性，三批次理性趨于保守，“總體來說十年來最差。”

??2021年2月，自然資源部要求22個重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”的政策落地。作為重點(diǎn)城市之一，鄭州開始實(shí)施“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年供地次數(shù)不超過3次。

??經(jīng)過一年“實(shí)戰(zhàn)”，總體來看，集中供地政策實(shí)施首年鄭州土拍高開低走。首批次土地供應(yīng)中，房企搶地激烈；第二批次熱度驟降，盡顯“涼意”；第三批次“降溫”持續(xù)，民企、品牌房企紛紛“躺平”，國企摘得全部公開地。

??鄭州某本土房企投資人士梁坤接受記者采訪時表示，總的來說鄭州三輪土拍是在全國市場規(guī)律范圍內(nèi)的，只是下半年客觀環(huán)境變量的疊加影響使得第三批次土拍下滑坡度過大。

??一搶二降三再降

??2021年春節(jié)過后，沉靜兩年之久的鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)抬頭趨勢，步入3月份，多個宣稱樓盤漲價的紅色海報開始在鄭州地產(chǎn)圈刷屏，再到4月，整個鄭州樓市開始全線“飄紅”，這種熱度一直持續(xù)到5月、6月。

??與此同時，首批集中供地試點(diǎn)城市土拍大戰(zhàn)在接連上演。從結(jié)果來看，雖呈現(xiàn)“冷熱不均”現(xiàn)象，但仍異常火爆，如杭州、重慶、深圳等城市，土地平均溢價率均超過30%，高的超過100%，地王價格被不斷刷新。

??在談到鄭州首輪土拍時，張揚(yáng)和吳途均提到上半年的鄭州樓市情況和全國其他試點(diǎn)城市的土拍戰(zhàn)況。相同的是，他們都認(rèn)為上半年鄭州樓市較熱，不同的是，張揚(yáng)認(rèn)為熱度不足，尤其進(jìn)入6月后已顯示后勁乏力。

??上揚(yáng)的鄭州房地產(chǎn)市場行情和部分試點(diǎn)城市土拍的火爆波及了鄭州土地市場。

??作為首批集中供地試點(diǎn)城市中北方最后一個城市，鄭州首輪土拍于6月3日落幕，供應(yīng)地塊49宗，使用權(quán)面積共計2244298.8平方米，折合3396.4畝，起始價373.68億元。最終全部成交，無一流拍，成交總價414.21億元。

??雖然供應(yīng)地塊49宗，但真正公開招標(biāo)地塊僅3宗，3宗地至少有24家房企參與爭奪，均被競拍至30%溢價的熔斷價格。

??一位成功摘地的房企人士告訴記者，鄭州首批次供地時間較晚，而且上半年就一次，能不能成功拿地意味著上半年的任務(wù)能否完成，因此大家都鉚足了勁往前沖。

??為緩解高溢價率、土地市場過熱情況，8月份自然資源部召開內(nèi)部會議，對集中供地明確提出溢價率不得超過15%等要求，第二批次集中供地?zé)岫蕊@著下降。

??具體到鄭州，7月洪災(zāi)、8月疫情，再到11月疫情反復(fù)，房地產(chǎn)市場降價促銷此起彼伏，市場急轉(zhuǎn)直下。從政策端來看，二輪土拍有很多規(guī)則上的轉(zhuǎn)變，如禁“馬甲”、嚴(yán)控資金來源等。

??梁坤告訴記者，比原計劃晚一個月，11月19日，鄭州市第二輪集中土拍才姍姍到來，成為二輪集中土拍最后一個城市，并且掛牌數(shù)量也從原計劃的50宗地縮水至15宗地。

??相較首輪集中土拍的火熱，鄭州二輪土拍熱度驟降，盡顯“涼意”，僅成交11宗地塊，無地塊流拍，其中10宗地塊以底價成交，1宗地塊以熔斷價成交。此外，還有4宗地在開拍前一天突然終止掛牌。

??吳途告訴記者，其實(shí)鄭州二輪土拍供應(yīng)的地塊挺好，但是相較首輪，大家明顯變得更理性，“我們需要考慮到更足的下跌空間，把安全墊加得足夠厚，這都是與以往不同的地方。”

??第三批供地時，鄭州市公共資源交易中心共掛牌出讓25宗地，其中13宗為政府儲備用地，占據(jù)半壁江山。與前兩次相比，第三批不僅凈地數(shù)量明顯增多，而且數(shù)量首次超過城改地。

??但與南方城市開始復(fù)蘇不同，鄭州熱度持續(xù)走低。12月27日鄭州市完成了三批次土拍，除去在拍地前中止的11宗土地，最終僅14宗土地成交，比起平淡收場的二輪土拍，三輪土拍更顯“涼意”。

??對于第三輪土拍“慘淡”收尾，梁坤表示，第二次土拍后緊接著進(jìn)行三批次掛牌，適逢年底房企暴雷、市場促銷不斷，嚴(yán)重影響房企信心。

??央企和國企成拿地主力

??“三道紅線”和融資新規(guī)下，鄭州“拍地大軍”的主力也出現(xiàn)變化，資金實(shí)力雄厚的國企、央企拿地更占優(yōu)勢。

??鄭州首輪土拍，依托上半年相對良好的市場預(yù)期，房企參與度和活躍度相對較高，除了全國性頭部房企如萬科、碧桂園，大型國企、央企如綠地、保利、中海、華潤等之外，還有不少河南本土房企如建業(yè)、綠都等。

??有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，首輪土拍華潤聯(lián)合建杭以67.8億元穩(wěn)居第一，金茂以31.6697億元獲得第二，萬科以29.7067億元斬獲第三。

??第二批次集中供地中，禁“馬甲”、嚴(yán)控資金來源等的限制，加之行業(yè)融資環(huán)境逐步惡化，市場低迷，民營房企參拍積極性下降，中小房企拿地更為謹(jǐn)慎，地方國企和央企展現(xiàn)“兜底”實(shí)力。

??相關(guān)拿地金額、拿地面積榜單顯示，首入鄭州北龍湖的華潤以20.01億元摘得拿地金額榜首，以56924.86平方米摘得拿地面積榜首；進(jìn)駐管城主城的電建，以12.06億元摘得拿地金額榜單第二，以56264.97平方米摘得拿地面積榜單第二。其余參與競拍的美盛、亞星、正商、瀚宇、天河投資、鄭州地鐵、中鐵、鄭地均按照既有的拿地節(jié)奏得地。

??到了第三批次集中供地，公開地更是全被國企收入囊中。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，第一批次，鄭州公開地國企、央企參拍占比為29%，第二批次占比上升為75%，第三批次再次上升為88%。三批次土拍數(shù)據(jù)對比顯示，國、央企參拍比例逐漸上升，民企、品牌房企紛紛“躺平”。

??“行業(yè)的風(fēng)險與機(jī)遇并存，一邊是前期依靠土地紅利和高周轉(zhuǎn)的房企陸續(xù)退場，一邊是國企央企（具備資金優(yōu)勢）、頭部房企與本土實(shí)力房企（具備品牌和產(chǎn)品溢價）仍然逆勢拿地。”梁坤認(rèn)為，敬畏市場和客戶，回歸產(chǎn)品和品質(zhì)，向經(jīng)營要利潤，向品牌要溢價，才能走得更遠(yuǎn)。

??（應(yīng)采訪者要求，文中張揚(yáng)、吳途、梁坤皆為化名）