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??2城第二輪集中土拍接近尾聲，截止10月底，除寧波和鄭州兩城以外，其余20個重點城市均已完成前兩輪集中供地。

??受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，重點城市二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫，流拍率激增。從全年土地供應規模來看，截止10月27日，22個重點城市2021年宅地總成交建面達到了2020年全年的75%，上海、蘇州和合肥成交規模已超去年全年。

??從全年供地計劃來看，前10月重點22城僅完成全年供地計劃52%，意味著第三輪集中供應量或將明顯增加，而競拍門檻也會有所放松，全年土地成交規模有望保持較高水平。

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??前兩輪成交規模已達去年七成

??重點22城集中供地均加大了土地供應量。CRIC統計數據顯示，截止10月27日，22個重點城市2021年宅地總成交建面2.2億平方米，達到了2020年全年的75%。

??近期，土地市場降溫、流拍率激增，2021年22個重點城市全年土拍熱度將較2020年出現大幅下滑，但由于第三輪供地尚未開始，全年土地成交規模有望保持在較高水平。

??分城市來看，蘇州、合肥、上海、北京、長沙、杭州等城市，2021年前10月的宅地成交量就已經與2020年全年成交量持平，部分城市已超去年全年水平。此外，長春、天津、廈門、廣州、成都等城市前10個月宅地供應總量也相對充裕，占2020年全年宅地總成交量的80%以上。

??部分城市供應則明顯縮量，寧波、福州、沈陽、青島、重慶、武漢、鄭州等城市前10個月宅地供應同比去年全年均在70%以下；尤其是去年市場熱度高漲的寧波，前10個月宅地成交建面僅有428萬平方米，僅有2020年全年宅地成交量的四成，是22個重點城市中前10個月中成交規模較2020年降幅最顯著的城市。

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??二輪土拍流拍激增，成交量較首輪下降

??前10月，重點22城整體土地供應節奏有所放緩，對比各城市2021年住宅用地計劃，1-10月宅地成交面積占全年計劃供應量比例平均僅為52%。

??從土地供應角度來看，部分城市前10個月土地掛牌量較高，但受房企融資難度加大以及市場降溫的影響，流拍率大幅提升，導致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降。典型如長沙、北京、沈陽、杭州、廣州5個城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%，其中長沙和北京流拍率更是超過60%，致使供地完成量大幅壓縮。

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??廣、深供地計劃完成度最佳

??從供地計劃完成度來看，22城中有16城前十月宅地成交量占全年計劃供應的60%以下，其中北京、廈門和濟南的比例更是在40%以下。

??仍有5個城市供應節奏相對較快，比如廣州、深圳、蘇州、無錫和天津，前10月宅地成交占全年計劃的比例超過60%，其中廣州完成度最高，達到83%。雖然廣州第二輪集中土拍流拍率在52%，但是由于首輪供應占比高達56%，因此廣州成為22城中供應節奏最為激進的城市。

??值得注意的是，第二輪集中供地成交規模普遍比首輪要少。

??比如廣州、長沙、杭州、蘇州、濟南等多個城市第二輪實際成交宅地均不足首輪的半數。再如長沙，首輪成交宅地296公頃，第二輪僅成交了68公頃，第二輪僅有首輪的23%，成交量劇減。

??而首輪供地比較少的廈門、深圳兩城第二輪供應則明顯放量，并且兩城在第二輪土拍中表現較佳，兩城第二輪實際成交規模較首輪明顯增加。

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??第三輪集中供應量或將明顯增加

??“兩集中”新政之后，大部分重點城市在供地計劃中都加大宅地供應力度，但從重點城市1-10月宅地實際成交規模來看，除廣州、深圳已完成全年宅地供應計劃超八成外，大部分城市供地完成情況相對偏緩，尤其是北京、鄭州、寧波、深圳、廈門、濟南等城市，1-10月累計宅地成交面積還不及全年宅地供地計劃的40%。

??截止10月27日，已有無錫、南京、蘇州和深圳4個城市第三批集中供地掛牌，如果第三批集中供地均成功出讓，除第二批集中供地中流拍率較高的南京供地完成率僅有88%，其余三城均小幅超額完成全年宅地供應計劃。

??接下來重點城市將迎來第三批土地密集入市，為完成全年供地計劃，供地計劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門、濟南等城市要進一步加大宅地供應量，尤其是濟南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著的增加。

??考慮到當前房企面臨較大的資金困難，為避免大比例的土地流拍，競拍門檻將有一定程度的放松，加之房企資金緊張競拍積極性減弱，或將帶動地價明顯降低。競拍門檻放松這一點已經在蘇州、南京在第三輪集中土拍出讓公告有所體現。以南京為例，第三輪集中供地中降低對聯合開發的限制、企業拿地資質由一級或二級降至三級。此外，蘇州第三輪集中土拍保證金比例全部下調至30%，房企資金要求明顯放寬。

??實際上，南京和蘇州都是熱點城市，且第二輪集中土拍流拍率分別為23%和14%，對比來看，流拍率較高城市競拍規則放松的可能性更大。

??重點城市第二輪集中土拍已告一段落，無論是供地的成交規模，還是溢價率、流拍率等指標均不及首輪，部分城市更是遭遇未競拍先流拍的尷尬境地。在嚴格的土地出讓條件，企業金融監管加強的情況下，房企拿地積極性受挫，土拍熱度下降在預期之內。

??預計接下來的第三輪集中供地，重點城市土地出讓條件和競拍規則將迎來修復和調整，尤其第二輪集中土拍流拍率較高的城市，大概率會迎來競拍門檻和細則的放松。但由于房企資金鏈緊張，參與競拍的房企數量將進一步減少，部分城市最終成交價可能會明顯降低。