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??11月27日，上海土地市場(chǎng)發(fā)布一則土地使用權(quán)出讓公告，將出讓黃浦區(qū)豫園社區(qū)一幅商住地塊，起始價(jià)176億元。數(shù)據(jù)顯示，目前A股16家房企符合獨(dú)家拿地資金條件。

??A股16家房企符合獨(dú)吞條件

??上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)顯示，黃浦區(qū)豫園社區(qū)210F-01、210G-01、211J-01、211J-02、211K-04、211K-05、211K-06、211L-01、213A-01、213B-01地塊及210F-02、213A-02、211K-01、211K-02、211L-02、211L-03地下空間地塊的起始價(jià)高達(dá)176億元，據(jù)計(jì)算其中住宅建筑面積超15萬(wàn)平方米，地塊平均起始樓板價(jià)約8.9萬(wàn)元/平方米。并且，地塊出讓文件中，沒有中小套型限制。

??基于上海規(guī)定公開市場(chǎng)拿地資金需要全部為自有資金，樂居統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前A股上市房企中，三季度末持有現(xiàn)金及等價(jià)物超過地塊起始價(jià)176億元的有16家，具備獨(dú)吞豫園地塊的資金條件。其中，藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展尚未在上海拓展項(xiàng)目。

??由于港股三季報(bào)普遍未公布持有現(xiàn)金及等價(jià)物數(shù)據(jù)，目前港股房企的資金深淺尚不得而知。不過，從克而瑞公布的2019年中國(guó)房企權(quán)益銷售金額榜來看，Top20房企中，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、中海、龍湖、華潤(rùn)、富力、旭輝、金茂等港股房企，實(shí)力同樣不可小覷。

??此外，值得注意的是，今年8月房地產(chǎn)融資監(jiān)管“三條紅線”出臺(tái)，規(guī)定房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。頭頂“三條紅線”壓力，豫園地塊高達(dá)176億元的起始價(jià)，對(duì)房企無(wú)疑將是一個(gè)考驗(yàn)。

??有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：“豫園地塊資金要求較高，不排除幾家房企聯(lián)合拿地、合作開發(fā)，減輕資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。”

??豫園鉆石地塊

??而與豫園地塊動(dòng)輒百億的起始價(jià)相匹配的，是其上海市中心的區(qū)位價(jià)值。

??地塊四至范圍東至河南南路、獅子街，南至大境路、方浜中路、晝錦路，西至露香園路，北至高墩街、福佑路。

地塊示意圖

??地塊所在的豫園板塊位于上海市黃浦區(qū)，是上海的發(fā)祥地，有著700余年悠久歷史。80年代以來，豫園逐步發(fā)展成為以豫園商場(chǎng)為中心，融觀光、商業(yè)、餐飲為一體的具有江南古城風(fēng)貌的旅游區(qū)，著名的豫園花園、城隍廟等景觀每年吸引著數(shù)百萬(wàn)人中外游客參觀游覽。

??據(jù)悉，地塊周邊有新房項(xiàng)目露香園，時(shí)隔7年再次加推，于今年9月份推出173套房源，其中建筑面積約172-688平方米聯(lián)排別墅，均價(jià)約21萬(wàn)元/平方米，建筑面積約103-282平方米疊加別墅，均價(jià)約16萬(wàn)元/平方米，另有建筑面積約61-240平方米平層，均價(jià)約14.5萬(wàn)元/平方米。此外，根據(jù)中介網(wǎng)上掛牌數(shù)據(jù)，目前豫園板塊二手房單價(jià)約在6-13萬(wàn)元/平方米不等。

??資深地產(chǎn)人、樓市專欄作家黃欣偉認(rèn)為：“豫園地塊價(jià)格較高，而且商業(yè)部分要求全部自持，如果剔除商業(yè)部分，未來住宅售價(jià)將超過20萬(wàn)元/平。從超級(jí)城市、超級(jí)地段和超級(jí)房企三者之間的兩兩匹配來說，是完全合理的。”

??根據(jù)進(jìn)度安排，地塊將于2021年1月5日進(jìn)行交易，這也將是2021年上海拍出的第一幅含住宅性質(zhì)的地塊。

??2021年伊始，萬(wàn)眾矚目的豫園地塊究竟會(huì)花落誰(shuí)家，值得拭目以待。