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??中房網訊 上半年，40個城市土地市場呈現量縮價漲態勢。

??上海易居房地產研究院近日發布的《40城土地市場報告》顯示，上半年40個典型城市土地成交建筑面積25411.5萬平方米，同比下降3.6%，降幅小幅收窄。土地出讓金收入13259.9億元，同比增加18.4%。土地出讓均價方面則再創新高，為5218.1元/平方米。

??易居研究院分析認為，隨著部分城市房地產調控政策的出臺，熱點二線城市地市熱度較難持續。同時，2019年全國大幅下調了棚改套數目標，因此土地出讓金收入同比增速較難保持快速上行的趨勢。

??地價繼續上漲 成交量增長乏力

??土地成交建筑面積方面，上半年同比下降3.6%。報告顯示，2019年1-6月，40個典型城市土地成交建筑面積25411.5萬平方米，環比下降16.6%，同比下降3.6%，降幅小幅收窄。

　　根據易居研究院分析，年初累計土地成交建筑面積同比增幅于2018年6月開始持續回落，2019年2月已經轉負，3月跌幅擴大，隨后跌幅持續收窄。隨著近期部分城市房地產新的調控政策的出臺，預計下半年累計成交面積同比增速將在0軸附近上下波動。

??從環比看，成交量下降較明顯。回顧歷史數據，成交量同比增幅于2015年上半年開始逐步上行，于2018年上半年見頂后回落，當前仍處于下降趨勢中。

??土地出讓金收入方面，1-6月累計同比增加18.4%。報告顯示，2018年下半年以來全國土地流拍現象增多，部分熱點城市的土地市場呈現了明顯的降溫態勢，進入2019年，部分熱點城市土地市場重新回暖。

??1-6月份，40個典型城市土地出讓金收入13259.9億元，同比增加18.4%。隨著部分城市房地產調控政策的出臺，熱點二線城市地市熱度較難持續；2019年全國城市大幅下調棚改套數目標，因此，土地出讓金收入同比增速較難保持快速上行的趨勢。

??分城市來看，1-6月份40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、武漢、北京、重慶和寧波，土地出讓金總額分別為1392.1億元、922.4億元、910.0億元、771.7億元和646.8億元。

??排在第一位置的杭州，2018年其土地出讓金居全國首位。進入2019年后，土地市場雖相比2018年略有降溫，但土地出讓金收入仍為全國第一。

??土地出讓均價方面，上半年同比上漲22.9%。報告顯示，40城地價同比漲幅于2016年上半年達到最大值57.2%，隨后開始持續下行，并于2018年下半年觸底反彈，2019年上半年同比漲幅達到了22.9%。

??從絕對值來看，地價于2017年下半年見頂，為4918.2元/平方米，2018年下跌至4250元/平方米左右的水平，2019年上半年再創新高，為5218.1元/平方米。

??土地成交溢價率方面，已連續6個月上升。報告顯示，6月份40個典型城市土地成交溢價率為21.6%，與5月相比上升4.1個百分點，延續上升趨勢；與去年同期相比上升1.4個百分點。

??報告指出，2018年土地溢價率的快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關。2018年11月至今，40城土地成交溢價率已處于歷史低點附近，目前已經連續6個月穩步上升，但仍處于歷史以來的相對低位。

??分城市來看，6月份40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為金華、南寧、荊州、深圳和福州，土地成交溢價率分別為72%、70%、58%、48%和44%。其中，深圳為2019年來首次出讓5宗住宅用地，并且有限價限售等條件限制。易居研究院認為，溢價率較高一方面體現了深圳作為一線城市良好的城市基本面，另一方面體現了由于供地少導致房企在深圳的庫存量小，需要積極補庫存。

??土地市場現明顯分化 下半年或有所降溫

??易居研究院報告指出，《2019年政府工作報告》的基調是促進房地產市場平穩健康發展，穩步推進房地產稅立法。對房地產市場的政策并沒有放松，仍然以“穩”為主。一季度部分城市房地產市場出現了“小陽春”，4月19日中央政治局會議上再次提及“房住不炒”，同時住建部分別于4月和5月對10個房價漲幅較明顯的城市進行了預警提示。此外，由于一季度房企融資較多，資金寬松，部分房企拿地比較激進，5月份銀保監會對房企的融資渠道進行了限制以促進房地產市場的平穩發展。

??從土地市場來看，易居研究院分析認為，一二線城市土地市場已經與三線城市出現了明顯的分化，以深圳為首的一線城市由于供地少導致的房企庫存較少，城市基本面較好以及市場調整時間較長等原因是房企的重點拿地目標。二線城市土地市場6月份仍然火熱，隨著各城市相關調控政策的陸續出臺，下半年或有所降溫。而三線城市量價齊跌，或開始持續降溫。

??報告來源：上海易居房地產研究院

??執筆人：王若辰