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??自3月17日中國人民銀行宣布降準后，市場對此次LPR報價關注度空前。

??2023年3月20日，最新LPR報價出爐，1年期和5年期均維持不變，這是連續第7個月保持不變。

??此次LPR報價均與上月保持一致的主要原因有以下幾點：

??首先，2月以來，在各地樓市政策組合拳下，部分城市開始復蘇，整體市場開始修復，在因城施策、精準調控的主基調下，穩定市場預期。

??其次，2023年1月5日央行、銀保監會發文建立首套住房貸款利率政策動態調整機制以來，部分壓力城市可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。不少城市的首付比例政策下限已經達到全國底線。

??最后，3月初中國人民銀行行長易綱在國新辦舉行的新聞發布會上表示，目前我們貨幣政策的一些主要變量的水平是比較合適的，實際利率的水平也是比較合適的。但是用降準的辦法來提供長期的流動性，支持實體經濟，綜合考慮還是一種比較有效的方式。

??近日，中國人民銀行決定于2023年3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.6%。

??本次降準為全面降準，預計向銀行體系釋放中長期流動性約5500億元。

??從央行的公告來看，此次降準的目的為推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長，打好宏觀政策組合拳，提高服務實體經濟水平，保持銀行體系流動性合理充裕。

??對比2019年以來央行歷次降準來看，往年基本在50-100BP，2022年至今的3次降準幅度較為保守，皆為25BP。這主要受穩健貨幣政策主導，不搞大水漫灌。

??回顧央行每輪降準周期，房地產行業或多或少均有所受益。在2023年前兩個月主要經濟指標企穩回升的背景下，此次降準的重點在于更好地支持重點領域和薄弱環節。

??當前房地產市場出現部分復蘇征兆，但整體市場回暖基礎并不牢固，此次降準在穩定市場預期，助力企業融資方面有一定的積極意義。

??3月17日，央行宣布降準后不久，市場對即將到來的每月20日公布的LPR報價充滿了期待，有觀點認為降準有可能帶動LPR進一步下行。

??2023年3月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR）：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。均與上月保持一致，這也是LPR連續第7個月保持不變。

??我們認為，在房貸利率下限動態調整機制下，低房貸利率政策已使不少城市房地產市場受益并有所回溫，在央行宣布降準后，立刻調整房貸利率基準必要性不大。

??2023年1月5日，央行、銀保監會發文建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，明確將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤。

??新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

??在這之后，約33城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。低利率利好下，部分城市優質剛需項目銷售升溫。

??國家統計局發布的2月份70個大中城市中商品住宅銷售價格顯示，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有55個和40個，比上月分別增加19個和27個。

??當前的房地產市場，部分市場開始復蘇，同時仍有部分城市仍有壓力。在這樣的市場環境下，壓力城市可通過首套住房貸款利率政策動態調整機制因城施策、精準調控，這也更能有效穩定市場預期，促使行業健康發展。

??事實上在2023年3月3日國新辦舉行的“權威部門話開局”系列主題新聞發布會上，中國人民銀行行長易綱就曾對降準及利率問題發表過看法：“我們認為，目前我們貨幣政策的一些主要變量的水平是比較合適的，實際利率的水平也是比較合適的。至于降準，2018年以來我們14次降準，這14次降準大概是把平均的法定存款準備金率從近15%降到了不到8%，降了7個多百分點的法定準備金率。過去五年，通過14次降準，不到8%的法定存款準備金率，不像過去那么高了，但是用降準的辦法來提供長期的流動性，支持實體經濟，綜合考慮還是一種比較有效的方式，使整個流動性在合理充裕的水平上。”

??房地產市場方面，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝強調：“因城施策實施好差別化的住房信貸政策，持續引導實際利率和首付比例下行，更好支持剛性和改善性住房需求。到去年12月，新發放的個人住房貸款平均利率較上年末下降了大約140個基點。除了個別的熱點城市以外，絕大多數城市的首付比例政策下限已經達到全國底線。”

??從央行方面的表態來看，未來仍將繼續推行差別化住房信貸政策，需求端要支持剛需和改善，供給端要弱化金融機構的過度避險情緒，引導金融機構提供正常的融資。同時也要避免市場非理性上漲，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

??從此次央行降準，同時維持LPR不變來看，目前整體政策導向仍以修復市場信心、維持社會穩定為關鍵所在，未來差別化住房信貸支持政策預計還將持續，同時保交樓專項貸款等結構性工具仍將繼續發力。

??對購房者而言，短期內降息的可能性下降，當前以保持實際利率水平，并鞏固實際貸款利率下降的成果為主。

??對房企而言，一方面要運用好融資工具，另一方面仍需抓緊銷售回款，積極自救。