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??上海城市發(fā)展已經轉入存量更新為主的發(fā)展階段。

??6月2日，上海市委副書記、市長龔正調研城市更新工作時指出，為廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進城市可持續(xù)更新和發(fā)展，上海城市更新基金于當日正式成立。

??據了解，上海城市更新基金總規(guī)模約800億元，為目前全國落地規(guī)模最大的城市更新基金。該基金將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，促進上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質提升和風貌保護。

??上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，城市更新項目推進的重點在于是否有足夠的資金支持，尤其是在上海這樣的一線城市，動遷成本很高，如果全程讓相關企業(yè)自己去做，實在是勉為其難。

??現在有這樣一只數百億元級的城市更新基金，相應的就能減少舊改企業(yè)的資金壓力，保障項目推進，乃至縮短開發(fā)周期。政府帶頭，為城市更新市場營造一個多方共贏的局面，盧文曦稱。

??上海持續(xù)發(fā)力城市更新

??6月2日，龔正考察了規(guī)劃范圍約4.2平方公里的三林楔形綠地項目情況，該項目所在地曾是上海市中心城區(qū)最大的城中村。目前正在進行整體開發(fā)，其中生態(tài)綠地面積約為2.4平方公里。

??龔正指出，區(qū)域整體開發(fā)有利于提升城市功能，要統一規(guī)劃理念，規(guī)范技術標準，優(yōu)化整體品質，用好這塊不可多得的寶地。

??上海城市更新基金的成立正當其時。優(yōu)淘城總裁、葉檀財經樓市院長薛建雄表示，“上海浦東本來就有四大集團，還要成立專門的動遷基金，也側面反映出上海市的動遷壓力大，而且資金占用多。”

??他認為，這只達數百億元的基金，除了可以做城市更新，還可以投資大型企業(yè)，包括一些尖端科技型企業(yè)等。

??為了保證城市舊改項目的順利推進，早在2017年，上海市就已經在積極探索設立各類城市更新基金，用以推動城市空間轉型與產業(yè)升級相結合，包括百億級別專注工業(yè)地塊的城市更新基金，囊括工業(yè)地塊的轉型升級等領域，包括工業(yè)企業(yè)廠房改造、園區(qū)招商運營、入駐企業(yè)產業(yè)基金投資等等。

??2017年5月20日，上海楊浦濱江投資開發(fā)有限公司與上海雙創(chuàng)投資管理有限公司正式簽署戰(zhàn)略合作框架協議，共同設立上海楊浦濱江城市更新發(fā)展基金，助推楊浦濱江國際創(chuàng)新帶開發(fā)建設。

??據了解，上海楊浦濱江城市更新發(fā)展基金作為合作雙方發(fā)起設立的首支股權投資基金，首期規(guī)模50億-100億元。

??有關城市更新的政策，也在更早的時候就已制定。2015年5月，上海市政府印發(fā)了《上海市城市更新實施辦法》，辦法提出，為適應城市資源環(huán)境緊約束下內涵增長、創(chuàng)新發(fā)展的要求，進一步節(jié)約集約利用存量土地，實現提升城市功能、激發(fā)都市活力、改善人居環(huán)境、增強城市魅力的目的，上海積極推動城市更新發(fā)展、轉型升級。

??2017年3月底，《長寧區(qū)2017—2021年城市更新總體方案》發(fā)布，這是上海首個城市更新總體方案。方案稱，長寧將重點建設宜居社區(qū)、重塑商務片區(qū)、提升歷史風貌區(qū)，發(fā)展城市低碳生態(tài)和開發(fā)利用地下空間也被明確列入其中。

??城市更新成房企新“增長極”

??萬科、保利、招商蛇口等熱情追捧

??設立城市更新基金，已有城市走在上海前面。

??早在2017年7月10日，總規(guī)模為2000億元的城市更新基金就已經在廣州正式成立并運營。

??據了解，當時廣州國資開發(fā)聯盟和廣州城市更新基金由越秀集團牽頭廣州地鐵集團等市屬國企發(fā)起設立這只基金，開發(fā)聯盟首期會員吸引了超過近30家市屬及省屬國企加入，城市更新首期基金——廣州軌道交通城市更新基金規(guī)模為200億元。

??今年5月18日，中關村科學城城市更新與發(fā)展基金在北京正式設立，基金總規(guī)模300億元。旨在發(fā)揮財政資金杠桿撬動作用，引入社會資本共同推進城市建設，解決區(qū)屬國企建設產業(yè)項目資本金不足問題。

??城市更新將成為“十四五”期間各地城市發(fā)展的重要內容，通過城市更新，能夠實現存量資產的改造和城市面貌的改善，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。

??6月2日的城市更新基金成立儀式上，上海地產集團與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資簽署戰(zhàn)略合作協議。

??由于城市更新周期比較長，所以房企、險資的介入是比較匹配的，能夠吻合長線投資項目。這也使得城市更新可以獲得比較穩(wěn)定的資金來源，后續(xù)對于老舊小區(qū)、城區(qū)等改造都有積極的作用，嚴躍進表示。

??佳兆業(yè)集團此前發(fā)布的《2019-2020房地產行業(yè)白皮書》指出，中國房地產總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場。隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億元的大賽道。

??根據安信證券研報，房企2020年中報披露數據顯示，TOP50房企中7成涉及城市更新業(yè)務。京津冀、粵系房企參與比例較高，分別為85.7%、80.0%。克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP100房企中有47%房企涉足城市更新業(yè)務。

??就全國城市更新格局來看，大灣區(qū)成為房企城市更新的“必爭之地”。克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP100房企中有27家城市更新業(yè)務涉足廣東省，熱點城市包括廣州、佛山、深圳等。

??西南證券研報認為，土地資源日漸稀缺，盤活存量土地資源成必然出路。城市更新或開啟房地產增量新時代，成為城市可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。