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??2.1億、持股70%，“接盤俠”中融信托又出手了。

??近日，西雙版納環(huán)球世紀(jì)會(huì)展旅游開發(fā)有限公司新增股東中融信托，其通過(guò)出資2.1億元持股70%，原全資控股股東環(huán)球融創(chuàng)會(huì)展文旅集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融創(chuàng)文旅”）持股比例由100%下降至30%，融創(chuàng)文旅正是融創(chuàng)·觀瀾云頂項(xiàng)目公司。

??這已不是中融信托首次和地產(chǎn)圈朋友聯(lián)手。類似融創(chuàng)這樣以入股方式進(jìn)行投資操作的在中融信托對(duì)外合作中并不少見(jiàn)，它的朋友圈還頻現(xiàn)陽(yáng)光城、華夏幸福、泰禾、祥生、藍(lán)光發(fā)展、時(shí)代中國(guó)、萬(wàn)達(dá)等企業(yè)身影。

??在與房企合作中，中融信托主要通過(guò)股權(quán)投資、權(quán)益投資、信托貸款等方式實(shí)行，其中信托功能以劃入投資類股權(quán)投資居多，且以土地抵押和股權(quán)質(zhì)押、并提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

??“從表象看是股權(quán)信托，實(shí)質(zhì)就是‘明股實(shí)債’。”一位不愿透露姓名的某信托公司經(jīng)理告訴記者，對(duì)房地產(chǎn)信托融資類規(guī)模的監(jiān)管加上限制信托公司對(duì)非標(biāo)債權(quán)資產(chǎn)的投資，不光是中融信托，很多信托公司會(huì)把固收類產(chǎn)品設(shè)計(jì)成投資類，還伴有“抽屜協(xié)議”，抵押擔(dān)保對(duì)賭樣樣不少，是“假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)”。

??另?yè)?jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年至今，中融信托發(fā)行了不少于120只集合類地產(chǎn)信托。

??在一系列投資中，中融信托有過(guò)不錯(cuò)收益，但也頻現(xiàn)踩雷事件，被稱為“接盤俠”。

??入股背后實(shí)為債務(wù)融資

??在監(jiān)管不遺余力嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，大部分信托公司開始逐步離場(chǎng)時(shí)，中融信托選擇了逆勢(shì)進(jìn)場(chǎng)“接盤”。

??2月26日，福星股份發(fā)布公告稱，擬以該公司全資子公司福星惠譽(yù)控股有限公司控股子公司天立不動(dòng)產(chǎn)（武漢）有限公司80%股權(quán)，置換中融信托8.91億元資金用于對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)投資，用以進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)。中融信托獲得相應(yīng)投資收益。

??3月4日，隆基泰和減持石家莊隆璽房地產(chǎn)股權(quán)至51%，新增股東中融信托持股49%。因“中植系”關(guān)系，隆基泰和也是中融信托“老朋友”，兩家幕后老板曾被曝聯(lián)手“倒賣”星美院線。

??透鏡公司研究創(chuàng)始人況玉清認(rèn)為，類似與信托公司之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)就是為了融資，相當(dāng)于是一種以股權(quán)為抵押標(biāo)的的借款行為。把債務(wù)做成股權(quán)，就是傳說(shuō)中的“明股實(shí)債”。

??據(jù)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在中融信托產(chǎn)品中，雖然以入股方式進(jìn)行投資，但大多附帶著回購(gòu)、對(duì)賭連帶責(zé)任擔(dān)保等條款。

??去年8月，中融信托發(fā)行了一款名為“中融-君瑞198號(hào)集合資金信托計(jì)劃”的產(chǎn)品，交易對(duì)手為陽(yáng)光城，資金用于鄭州市經(jīng)開出【2016】026地塊開發(fā)建設(shè)。該地塊由福建宏輝（陽(yáng)光城全資子公司）下設(shè)鄭州欣宇原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。不久后，鄭州欣宇發(fā)生股權(quán)變更，福建宏輝退出，由中融信托100%持股。

??在推介資料中，交易結(jié)構(gòu)和風(fēng)控措施部分均有明確提及福建宏輝將與中融信托就該產(chǎn)品投資收益目標(biāo)進(jìn)行對(duì)賭，并在對(duì)賭指標(biāo)未實(shí)現(xiàn)時(shí)由前者支付對(duì)賭款項(xiàng)。這份“對(duì)賭”陽(yáng)光城在公告中也有提及，陽(yáng)光城將就福建宏輝對(duì)中融信托負(fù)有投資差額部分的支付義務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

??“這是一筆典型的將固收類做成股權(quán)投資類的信托產(chǎn)品，最終收益按照8.1%來(lái)給。中融信托這類產(chǎn)品多數(shù)都設(shè)置了固定收益率，抵押擔(dān)保措施齊全，產(chǎn)品期限多在兩年（含）以下，大部分是‘明股實(shí)債’?！蔽髂夏承磐袡C(jī)構(gòu)分析師說(shuō)。

??況玉清認(rèn)為以獲取固定收益為主或有“旱澇保收”條款的約定，就是“明股實(shí)債”。把較高價(jià)值項(xiàng)目股權(quán)低價(jià)出售給信托就是變相以股權(quán)為抵押約定到期購(gòu)回的債務(wù)融資，可以幫房企隱藏負(fù)債。

??3月15日消息，中融信托退出杭州博盟企管，祥生地產(chǎn)集團(tuán)100%持股接盤。該信托計(jì)劃此前被認(rèn)定為是中融信托以“明股實(shí)債”方式規(guī)避融資類額度限制，以向非地產(chǎn)公司發(fā)放貸款為名，變相給其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司提供融資等非常規(guī)業(yè)務(wù)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，中融信托與祥生控股合作如出一撤。在“中融-豐盈128號(hào)集合資金股權(quán)投資信托計(jì)劃”中亦存在對(duì)賭條款。該信托計(jì)劃擬募資17.7億元，業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)為8%，其中14.16億元將用于向杭州博盟企管（祥生控股全資子公司）進(jìn)行增資，以不超過(guò)3.54億元用于祥生控股發(fā)放信托貸款用于鄒城未來(lái)城項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

??同樣，杭州博盟也發(fā)生股權(quán)變化，由祥生100%持股變成祥生持股20%，中融信托持股80%。在推介資料風(fēng)控措施中明確提及祥生控股與中融信托針對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、工程進(jìn)度以及投資收益業(yè)績(jī)對(duì)賭，并由祥生控股提供對(duì)賭補(bǔ)償支付義務(wù)。

??前述信托機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，該信托計(jì)劃中融信托持股時(shí)間不足一年，應(yīng)該是在項(xiàng)目開盤后即刻退出，雖劃入組合運(yùn)用投資類信托，但中融信托獲得的是8%固定收益，這種以“本金+固定利息收益”方式實(shí)現(xiàn)退出的就是以“明股實(shí)債”入資的資金。

??增收不增利

??融資監(jiān)管倒逼之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司已成信托融資“?？汀?，但在控地產(chǎn)、壓降融資類業(yè)務(wù)等監(jiān)管“組合拳”之下，為了不失去地產(chǎn)業(yè)務(wù)這塊“肥肉”，有一些信托計(jì)劃選擇以股權(quán)投資之名行“假股真?zhèn)敝畬?shí)。

??中融信托不過(guò)是個(gè)案。從信托功能分類上看，2020年至今，中融信托和房企合作的120只產(chǎn)品，80%被劃分為“投資類”，股權(quán)投資類信托已成中融信托“明股實(shí)債”溫床。

??“這類業(yè)務(wù)會(huì)給中融信托帶來(lái)更多投資收益，但不一定會(huì)產(chǎn)生更多凈利潤(rùn)?！蹦承磐杏^察人士稱。

??這一點(diǎn)從中融信托2020年報(bào)中也得以證實(shí)。其2020年獲得營(yíng)業(yè)收入54.88億元，同比增長(zhǎng)2.41%。凈利潤(rùn)為13.73億元，同比下滑近22%，處于“增收不增利”尬境。其主營(yíng)業(yè)務(wù)也稍顯遜色，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2020年中融信托手續(xù)費(fèi)及傭金凈收入為44.42億元，較2019年45.1億元同比下降1.42%。不過(guò)中融信托投資收益卻同比增長(zhǎng)98%至9.35億元。

??實(shí)際上，在中植集團(tuán)和經(jīng)緯紡機(jī)加持下，中融信托也曾有過(guò)高光時(shí)刻，在2010年資產(chǎn)管理規(guī)模快速上漲后，與中信信托、平安信托并列信托行業(yè)第一梯隊(duì)。彼時(shí)，中融信托地產(chǎn)項(xiàng)目遍布全國(guó)，最快時(shí)從項(xiàng)目方考察到做信托計(jì)劃，再到風(fēng)控通過(guò)，只需要3天。從2010年到2014年這4年時(shí)間規(guī)模增加近5500億元。最終，中融信托從2018年開始進(jìn)入“滑鐵盧”，罰單、暴雷、違約頻現(xiàn)，市場(chǎng)周知的幾個(gè)“大雷”項(xiàng)目，背后都有“中植系”影子。

??2019年，中融信托因房地產(chǎn)信托貸款違規(guī)一次性收到5張罰單，處罰金額合計(jì)210萬(wàn)元。2020年“踩雷”北大資源、青海國(guó)投、*ST金貴等，在名門地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)債務(wù)危機(jī)中，也有中融信托身影。

??2021年又爆出涉及華夏幸福兩筆信托“中融-融昱100號(hào)集合資金信托計(jì)劃”和“中融-驥達(dá)11號(hào)集合資金信托計(jì)劃”違約，涉資11.2億元，分別有股權(quán)和應(yīng)收賬款作為擔(dān)保，最終雙方達(dá)成和解。除了這兩只信托產(chǎn)品外，2020年中融信托還通過(guò)永續(xù)債直接輸血華夏幸福近56億元，是和華夏幸福合作最頻繁、金額最大的信托公司。

??北京某金融公司固收部經(jīng)理表示，中融信托這些產(chǎn)品從交易對(duì)手來(lái)看，很多是房企通過(guò)子公司或控股公司融資。中融信托只扮演資金融通作用，并不具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理。通過(guò)“明股實(shí)債”類地產(chǎn)業(yè)務(wù)，輕松規(guī)避壓降融資類業(yè)務(wù)監(jiān)管政策?！懊鞴蓪?shí)債”實(shí)際為債，在兌付時(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)自身產(chǎn)生償債壓力。另外，因?yàn)閳?bào)表中科目不同，“明股實(shí)債”會(huì)讓外界低估企業(yè)真實(shí)償債風(fēng)險(xiǎn)，所以踩雷、違約比較常見(jiàn)，“接盤俠”也由此誕生。