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??房地產(chǎn)稅已經(jīng)連續(xù)10年成為“房地產(chǎn)年度關(guān)鍵熱詞”，各種建議也層出不窮。從主流認(rèn)同的觀點看，房地產(chǎn)稅未來的作用一是幫助一些城市逐漸擺脫對土地財政的依賴，二是從根本上遏制投資炒作房產(chǎn)，三是針對不同人群要有顯著區(qū)別。

??熱點城市買到一套房頓變 “千萬富翁”——這種超級紅利讓剛剛過去的2020年的深圳、杭州等城市房價和搶房、打新、代持異常火爆。針對一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院近期發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2020-2021)》建議，在這些城市率先加快房地產(chǎn)稅試點開征，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。

??房地產(chǎn)稅的開征建議，再次引發(fā)社會關(guān)切。從2011年1月27日國務(wù)院同意在部分城市對個人住房征收房產(chǎn)稅試點至今日，重慶征收房產(chǎn)稅的政策已經(jīng)實施了10年，其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了怎么樣的效果，引人關(guān)心。

??重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、財務(wù)管理系主任、建設(shè)經(jīng)濟(jì)與管理中心副主任王林在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，稅收是調(diào)節(jié)分配很重要的工具，實際上，政府收取房產(chǎn)稅后，是把它重新支出到一些有需求的地方去，如建設(shè)保障性住房。

??10年征收房產(chǎn)稅對于重慶房地產(chǎn)市場的作用，到底分量幾何？記者找到了時任重慶市市長黃奇帆于2014年發(fā)表的一篇文章，這篇名為《推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的思考與實踐》文章中說，重慶在中央支持下開展了房產(chǎn)稅試點，探索持有環(huán)節(jié)征稅，收到了四重功效：有效調(diào)控房價，2010-2013年全國房價上漲50%，重慶僅漲了20%；促進(jìn)了房產(chǎn)戶型合理化，高檔住宅成交面積占比由試點前的9.2%降到了2.8%；抑制投機性購房，減少住房空關(guān)；有助于地方政府形成穩(wěn)定稅源，將來房產(chǎn)稅還可以作為土地出讓金的替代稅種，使地方稅收體系更趨完善。

??“房地產(chǎn)稅也是通過政府這只‘有形的手’來調(diào)節(jié)市場‘這只無形的手’所產(chǎn)生的一系列問題，包括收入分配不均衡以及對房價的調(diào)控，不讓房價無限地往上跑，這也是在開發(fā)商和消費者之間做的一個調(diào)節(jié)。”王林認(rèn)為，目前環(huán)境改善、公共服務(wù)等需求大幅度提升，城市從“外延式擴(kuò)張”逐步向“內(nèi)涵式”發(fā)展轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)稅不一定能抑制房價上漲，但它是讓城市乃至國家可持續(xù)發(fā)展的一個很重要且有效的保障之一。

??關(guān)于房地產(chǎn)稅立法和改革，全國兩會和全國人大常委會議都多次提及，從一開始“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”到“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，再到“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，政府決策一直在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

??去年8月，財政部科學(xué)研究所原所長賈康在接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)稅立法作為打造長效機制的一部分勢在必行，但中國的房地產(chǎn)稅很難照搬美國等國家的房地產(chǎn)稅模式，目前大家爭論得比較多的一個問題是如何設(shè)置免征額。

??重慶房產(chǎn)稅10年多次調(diào)整

??10年前的2011年1月27日，是國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的日子，也是重慶市政府發(fā)布《關(guān)于開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》的日子。

??重慶房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅，個人新購的高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。這其中的高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含）以上的住房。

??在征收稅率方面，獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。

??同重慶一起在2011年1月開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅試點的上海，適用稅率暫定為0.6%，征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。

??試點兩年后的數(shù)據(jù)顯示，重慶高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比，由9.2%降為2.2%。

??2016年年底，重慶房地產(chǎn)市場突然火熱起來。“重慶連續(xù)兩周新房成交超萬套”、炒房客“打飛的赴渝炒房”的消息火爆各大社交平臺。

??對主城區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的異常和 “炒房”牟利現(xiàn)象，2017年1月１３日，重慶市對個人住房房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了調(diào)整，根據(jù)調(diào)整后的房產(chǎn)稅政策，在重慶同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”人員征收房產(chǎn)稅的范疇從二套房調(diào)整為首套房。

??除了調(diào)整征收對象外，近幾年來，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會還會根據(jù)房價走勢，上調(diào)主城區(qū)房產(chǎn)稅起征點。

??2011年至今，重慶市已先后7次調(diào)高主城區(qū)高檔住房房產(chǎn)稅起征點，起征點價格在近10年內(nèi)翻了一番。2011年為9941元/平方米，2012年為12152元/平方米，2013年為12779元/平方米，2014年為13192元/平方米，2017年為13941元/平方米，2018年為15455元/平方米，2019年為17630元/平方米，2020年為19587元/平方米。

??根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2020年，重慶新房均價最高的一個月是1月份，為12005元/平方米。

??這也意味著大部分的住宅交易價格都落在起征價格之下，無需納稅。

??一位研究重慶房地產(chǎn)市場20年的分析師在接受記者采訪時表示，由于重慶房產(chǎn)稅針對的是一些高端住宅和外來的購房人群，重慶房地產(chǎn)市場泡沫成分較少，大多數(shù)購房者主要以居住為主，高端物業(yè)占比也不多，以及近幾年來“限墅令”的出臺，征收房產(chǎn)稅對于重慶房地產(chǎn)市場影響較小。

??上述分析師認(rèn)為，當(dāng)時重慶出臺房產(chǎn)稅，一是為了控制高端物業(yè)的量，打擊投機行為；二是當(dāng)時重慶房價上漲較快，無論是供應(yīng)量還是需求量都很旺盛，地方政府怕整個市場的房價漲得太快，對市場的消費者和居民有影響，所以出臺了房產(chǎn)稅政策，這個是一個預(yù)防性的政策。

??王林表示，重慶出臺的房產(chǎn)稅是調(diào)控型房產(chǎn)稅，試點的作用是讓老百姓參與進(jìn)來，然后發(fā)現(xiàn)在試行過程中的一些問題，便于及時調(diào)整。

??“它有調(diào)控的性質(zhì)，同時也讓大家形成一個預(yù)期，讓老百姓知道這個房地產(chǎn)稅不是假的，是真的，它未來會來的。”王林說。

??要避免開征引起市場過度恐慌

??稅收制度改革歷來是一項牽一發(fā)動全身的制度安排，并非短期內(nèi)就能一蹴而就，房地產(chǎn)稅更是如此，首先需要明確它的作用。

??中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，房地產(chǎn)稅的作用主要不是抑制房價，而是通過房地產(chǎn)稅豐富和增加地方的主稅種，為地方提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。“之后有些城鎮(zhèn)化水平很高、土地財政要退出的城市可能會開通房地產(chǎn)稅，因為它要補足提供有關(guān)公共產(chǎn)品的稅源。”

??2011年，況偉大對北京市1040名城鎮(zhèn)住房所有者進(jìn)行了“房地產(chǎn)稅對房價影響”的調(diào)查問卷，在住房所有者特征基礎(chǔ)上考察了房地產(chǎn)稅對房價的影響。研究發(fā)現(xiàn)，若不考慮房地產(chǎn)稅開征與住房所有者特征的相互作用，開征房地產(chǎn)稅對房價的抑制作用有限。

??“隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和完成，一些一線城市城鎮(zhèn)化完成以后，土地出讓收入占其地方財政收入比重比較低了。為了維持地方政府繼續(xù)提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，需要有新增的稅源，那么房地產(chǎn)稅就可以作為地方的主稅種，滿足地方公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的需求。”況偉大表示。

??王林也認(rèn)為，以前在快速工業(yè)化驅(qū)動的城市化過程中，是通過土地財政來維持城市快速工業(yè)化并向外發(fā)展。但隨著目前城市化逐漸達(dá)到一個相對的峰值，未來可能無法維持城市高速運轉(zhuǎn)。借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合中國發(fā)展階段，通過對持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅如房地產(chǎn)稅，這是政府提供包括交通、環(huán)境、治安等公共服務(wù)的一個支持。“征收房地產(chǎn)稅是一個事關(guān)未來、事關(guān)每一位老百姓高品質(zhì)生活的重要事情。”王林表示。

??根據(jù)政策規(guī)定，重慶征收的個人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)。

??據(jù)新華社2013年報道，房產(chǎn)稅在約束高端住房消費的同時，對調(diào)節(jié)收入分配也具有積極作用。按照房產(chǎn)稅試點方案測算，重慶近期年度稅源總量超過1億元。這些房產(chǎn)稅收入已全部用于公租房建設(shè)，實現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家華生是強烈呼吁開征房地產(chǎn)稅的其中一位學(xué)者，2017年11月，華生建議廢除住房公積金制度、全面推行房地產(chǎn)稅，他表示，“中國的稅費和社會保障的費用都太高，特別是民意稅率過高，民意稅率過高，很多人并沒有遵守，全面清理稅費是必要的。”

??王林表示，目前我國征收房地產(chǎn)稅的制度還需要完善。征稅規(guī)則、地方稅還是全國稅，還是地方與中央分成稅，以及稅率、稅基、免征面積等問題，還需要深入討論。

??“目前全球有很多國家征收房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，但是執(zhí)行的制度都不一樣，有的是全國統(tǒng)一，有的是分層分城施策。”王林說。

??獨立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)稅可能在“十四五”期間出臺。他認(rèn)為，“十四五”期間是房地產(chǎn)稅開征的最好時機，理由是：一、房產(chǎn)稅開征已經(jīng)得到了民意的廣泛支持；二、具備開征房地產(chǎn)稅的條件，尤其是對于家庭的第三套住房征收房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)非常成熟；三、國家近段時期大談“健全地方稅、直接稅體系”，這顯然是在為開征房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。

??有觀點認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格而言，短期影響很大，因為大家恐慌。長期影響則不大，因為房地產(chǎn)價格取決于貨幣發(fā)行量、房地產(chǎn)供應(yīng)量與經(jīng)濟(jì)周期。

??中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院建議，開征房地產(chǎn)稅具有多重意義，應(yīng)系統(tǒng)謀劃并切實推進(jìn)。“有人擔(dān)心開征房地產(chǎn)稅會引發(fā)社會風(fēng)險，對于這些我們也有足夠的方案去應(yīng)對。”中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛建議，建立房地產(chǎn)稅開征的適應(yīng)性預(yù)期，避免房地產(chǎn)稅開征引起市場過度恐慌；凝聚開征房地產(chǎn)稅的最大共識，明確房地產(chǎn)稅對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展的重大意義；建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵約束機制。