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??中房網訊 （曲濤/文）市場盼望已久的住房信貸政策利好再次落地。

??8月31日晚間，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。

??上述通知中，分別對三項住房信貸政策進行了調整優化。即：下調商業性個人住房貸款最低首付款比例，并對個人二套住房商業貸款利率政策下限進行了調整。同時，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

??中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，可節約借款人利息支出，有利于擴大消費和投資。有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。同時，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

??首套和二套住房貸款首付款比例下限分別為20%和30%

??據悉，此次差別化住房信貸政策調整優化的重點分為兩個方面。

??一方面，統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

??根據易居研究院監測，目前全國20個重點城市首套房首付比例平均值為24%，首付比例主要分為35%、30%和20%三檔。

??從具體城市來看，北京和上海的首付比例最高，均為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也相對比較高。包括哈爾濱、長春和沈陽等一些弱二線城市和絕大多數三四線城市，都已經執行了20%的首付比例政策。在易居研究院看來，這與此類城市持續降低入市門檻和購房成本等因素有直接關聯。

??二套房方面，易居研究院數據顯示，全國20個重點城市二套房首付比例平均值為42%。與首套房相比，二套房首付比例分為80%、70%、40%和30%四檔標準。

??具體來看，北京二套房的首付比例最高，最多可達80%；上海、廣州和深圳也高達70%。此外，包括哈爾濱、長春和太原等二線城市，其二套房的首付比例僅為30%的水平。

??易居研究院研究總監嚴躍進指出，此次政策為后續各地降低首付比例確定了方向，對于剛需和改善型購房需求都有積極的作用。過去降低首付的政策強調首套房或剛需，而此次二套房也有降低首付的空間，充分說明當前對于各類合理住房消費需求提振的導向。

??另一方面，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

??對此，上述負責人表示，各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

??值得注意的是，該政策的最大變化在于二套房利率下限從以往“加60個基點”調整為“加20個基點”，一次性降低了40個基點。

??嚴躍進認為，即便購房者不能享受“認房不認貸”政策，若按現新政策，二套房貸利率也明顯下調了。此次政策體現了“一碗水端平”，二套房與首套房一樣，其購房成本在明顯下降。

??明確兩種方式調整存量首套房貸利率

??調整存量首套住房貸款利率，也是最近一段時間以來市場關注的焦點。

??此次政策明確了兩種調整方式：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。

??據悉，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

??政策同時確定了符合條件的存量首套住房貸款范圍，并對申請時間作出明確，

??即：2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請。

??當日晚間，包括工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行和招商銀行在內的多家銀行發布相關公告稱，將認真落實通知要求，在有關部門指導下，積極依法有序推進存量個人住房貸款利率調整工作。按照市場化、法治化原則，抓緊制定具體操作細則，盡快開展利率調整工作。

??有關調整存量首套住房貸款利率的后續具體事宜，上述銀行在公告中表示，將及時通過官網、手機銀行、網點，以及微信公眾號等渠道公布。

??中國人民銀行、金融監管總局表示，將密切關注市場動態，引導銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主協商，有序降低存量住房貸款利率，維護好市場競爭秩序。