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??中房網訊 （曲濤/文）2021年，房地產市場呈現由強轉弱的格局。上半年，市場成交顯著放量。進入下半年，受多重因素影響，市場持續轉冷。

??從房地產企業層面來看，規模房企在銷售增速方面出現了罕見的負增長。根據克而瑞研究中心監測，2021年百強房企累計業績增速持續放緩，累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%。其中，近4成百強房企累計業績出現了同比降低的情況，銷售規模負增長的企業數量也較2020年有明顯提升。

??從銷售任務完成情況看，也遠不及歷史同期。根據中房網監測，2021年典型房企銷售目標完成率整體超過九成，但這一指標明顯低于最近三年104.02%的同期水平。截至2021年末，在監測的55家房企中，超過八成的房地產企業銷售未達標，僅10家房企完成了全年銷售任務。

??典型房企銷售目標完成率均值達91.18%

??在行業整體去杠桿、市場降溫的大背景下，一部分房企風險暴露，金融機構對房地產行業融資保持謹慎，購房者也持觀望態度，進而影響了企業的銷售節奏。

??從典型房企整體銷售目標完成率這一指標的變化來看，自2021年10月份開始已經低于最近幾年的同期水平，并且這一現象持續到年末。

??根據中房網不完全統計，本期納入已公布2021年銷售目標的典型房企數量為55家，結合房地產企業銷售數據測算，2021年典型房企銷售目標完成率均值為91.18%。

??在監測的55家房企中，僅10家房企完成了全年銷售任務，其余45家房企均未達標。而2020年同期，完成年度銷售任務的企業數量多達37家。在中國房地產的歷史上，這種情況并不多見，行業整體轉冷態勢可見一番。

??具體來看，10家完成任務的房企分別是：信達地產、濱江集團、九龍倉、綠城中國、首開股份、大發地產、榮盛發展、越秀地產、金地集團、華潤置地。

??目標完成率在90%-100%之間的企業數量居多，有18家，分別是：招商蛇口、融信、正榮、龍光地產、寶龍地產、禹洲地產、中梁控股、中國金茂、龍湖集團、融創中國、旭輝控股、中海地產、雅居樂、德信地產、佳兆業、美的置業、保利置業和遠洋集團。

??包括新城控股、碧桂園、佳源國際、弘陽地產、金地商置、景瑞地產、中駿集團、港龍中國、時代中國、合生創展、銀城國際、合景泰富、陽光城、世茂和中國奧園在內的15家企業，目標完成率在80%-90%之間。

??目標完成率在70%-80%之間的企業有6家，分別是：中南置地、萬科、花樣年、新力控股、當代置業和金科。

??富力地產、首創置業和華遠地產3家房企目標完成率在60%-70%之間；中國恒大、綠地香港和中洲控股3家房企目標完成率不足六成。

??規模房企仍存優勢，行業進入“剩”者為王時代

??市場降溫之下，更能夠體現出規模房企的營銷優勢。

??另據中房網不完全統計，2021年度銷售目標達到或超過千億元以上水平的房企有36家。

??根據銷售業績測算，36家“千億”級房地產企業2021年的銷售目標完成率均值為92.37%，高于本次納入統計范圍的55家企業平均水平1.19個百分點。其余19家銷售目標不足“千億”的房地產企業，其銷售目標整體完成率均值為88.94%，低于55家房企平均水平2.24個百分點。

??即便是銷售目標在3000億元以上的10家頭部房企，其目標完成率均值也達到了90.23%，銷售完成情況仍好于一些中小房企。

??另外值得注意的是，以往的銷售前三強萬科、中國恒大和碧桂園的銷售完成情況都不太理想。其中，碧桂園的年度銷售目標完成率為89.42%；萬科雖然自身風控水平較強，但受行業大環境以及銷售目標制定過高等因素影響，銷售情況不盡理想，目標完成率為79.47%；中國恒大則受自身債務危機影響，銷售目標完成情況在頭部房企中墊底，僅為59.07%。

??回顧過去一年，房地產行業在去杠桿的大背景下，不斷有大型房企接連出現違約、暴雷等風險。萬科多年前曾喊出的那句“活下去”，如今被不幸言中。

??易居企業集團CEO丁祖昱在2021年末的發布上表示，房地產過度金融化是導致今天危機的根本。在其看來，房地產行業已告別“白金時代”，進入“零增長時代”。面對行業大變局，丁祖昱提出“剩”者為王，企業必須改變路徑依賴，堅持長期主義。

??展望2022年，盡管年初調控政策出現邊際寬松的跡象，但大部分房地產企業應該對今年的業績增長保持謹慎態度。雖然不排除仍有一部分企業會繼續調高銷售目標，但在行業進一步洗牌重整的態勢下，大多數房地產企業的業績壓力仍會較大。

??克而瑞研究中心認為，2022年企業整體業績預期將更為保守，仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面，行業融資管控趨于常態化，企業償債壓力仍然較大。同時，新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率，防范風險、降本增效。