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時乎時乎，會當有變時。——崔琰《三國志》

??中房網訊（高鶴/文）曾經有人提出，“人口紅利、金融紅利、政策紅利”合力造就了房地產的黃金時代。

??但，時代變了。房地產不香了，從“房住不炒”到“因城施策”，從“三道紅線”到 “五檔管理”，從“預售資金監管”到“限價令”，從“集中供地”到“集中銷售”，從“股市下行”到“規模房企暴雷”……房企涉錢的每個環節似乎都變了。往昔似乎能要風得風，要雨得雨的房地產一去不復返了。

??往昔，在“三大紅利”之下，不少房企盲目舉債沖規模，致使負債率不斷飆升。

??如今，“三大紅利”已去其二。恰逢此時，房地產史上最大還款潮到了。

??償債極值下融資增速連續下滑

??債務如刀。融資環境進一步收緊，進而在舊債上門后形成危局。

??貝殼研究院數據顯示，2021年達到房企歷史償債規模極值，償債總額達12822億元，上下半年分別為6990億元與5832億元。

??重壓之下，融資和銷售是今年房企工作中的重中之重。

??多位業內人士表示，今年銷售端壓力極大。雖然力度不大，但幾乎月月有活動，剛沖完年終業績，復盤又在眼前。

??國家統計局7月15日發布的數據顯示，今年上半年商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年增長17.0%，兩年平均增長8.1%。

??但在市場的正增長之下，是房企融資難的現實。

??在“三道紅線“和”五檔管理“落地后，房企融資呈現兩端收緊，疊加房地產融資合規審批政策監管持續加強，房企融資量持續下滑。貝殼研究院最新報告顯示，今年上半年房企境內外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規模累計增速連續兩年下降，2021年上半年融資規模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。在此之前，CRIC等機構數據也有同樣趨勢。

??值得注意點是，在成功發債的包括部分頭部房企的公告中，資金用途標為“用于償還公司到期債務”的屢見不鮮。此外，部分房企紛紛嘗試拓寬融資渠道，除常規債券融資外，非標融資規模也一度擴大。

??暴雷之后，融資更貴

??從近期看，在債務到期、融資難等多重壓力之下，已有包括泰禾、華夏幸福、藍光發展等在內的部分房企出現債務違約。

??據Wind統計，截至6月30日，今年信用債違約規模已達985.73億元，遠超去年同期水平。其中，房地產行業違約規模為191.92億元，居于首位。

??不僅如此，銀行業迎來了房地產信貸監管風暴。多地主管部門一方面嚴查信貸資，另一方面開展專項檢查圍堵資金違規流入樓市。根據南財智庫-21資管研究的數據，今年上半年銀行業共收到2305張罰單，合計罰沒金額達13.06億，相比去年上半年大增106%。其中，涉房罰單達195張，罰單數量在各處罰領域居前。

??重監管疊加規模房企暴雷趨勢不減，信用評級隨之“變臉”。

??中金固收團隊認為，由于房企具有現金流入流出大、政策調控頻繁、再融資整體較緊的問題，天然具備高信用風險特征。

??華東某規模房企融資部門相關負責人表示，過去，規模房企更容易在融資中取得優勢。但隨著近期，規模房企也開始“爆雷”，在投資者的研判模型中，規模的重要性已經明顯下降。

??種種跡象導致房企融資成本進一步抬高。貝殼研究院數據顯示，境內方面，上半年債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個基點。

??但也并未都是如此。6月以萬科、龍湖為代表的多家優質房企，分別下調公司債票面利率，其中萬科將 “18萬科01”債券票面利率由4.05%下調，最低降至2.8%。

??境外方面，上半年境外債券融資平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個基點，較2020年下半年下降84個基點。近期境外債市持續低迷，發債規模收縮明顯，票面利率呈不穩定波動。其中，花樣年控股發行的2024年到期200萬美元3年期優先票據，票面利率高達14.5%。

??償債路，道阻且長

??目前，房企資金鏈仍持續偏緊，紛紛采取加大促銷力度、加快銷售回款，同時放緩拿地節奏等節奏，保障現金流的相對充裕。

??國家統計局最新數據顯示，上半年，房企到位資金102898億元，同比增長23.5%；比2019年增長21.1%，兩年平均增長10.0%。

??雖然房企到位資金連續兩年增長，但近期廣州、武漢、重慶等熱點城市均出現銀行房貸業務收緊的現象。房貸獲批難度提高，導致房企回款周期拉長。

??7月14日下午，銀保監發言人表示，6月份房地產貸款增速降至10.3%，再次創出8年內的新低，且繼續低于全部貸款增速。

??從綜合已披露的百強房企2021年業績目標上看，行業平均目標增長率近年來呈降低趨勢。在房企半年業績會上，不少房企對完成今年目標信心較足。

??但也有不同的聲音，交通銀行金融研究中心近日發布的“2021年下半年宏觀經濟及市場展望報告”中表示，下半年房地產市場將從上半年的量價齊升中逐步降溫，預計全年商品房銷售面積、銷售額增速分別回落至約9%、15%左右。

??事實上，在政策的影響下，房地產市場早已重構，房企更注重穩健和安全發展。

??但值得注意的是，近期，為規避“三道紅線”，包括部分頭部企業在內的多達60家上市房企通過增加應付賬款及票據方式調節負債結構，并擴大對上游供應商的資金占用。上海票據交易所數據顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，占全國商票承兌總量的9.27%。房企“隱形債務”規模的大幅增加導致房企總負債規模不降反升，甚至是房企的償債能力可能被高估。

??斷腕、出局、崩盤乃至更大的危機……歷史總是喜歡重復。中國的房地產行業會不會又重演某一幕呢？