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??中房網訊 11月23日，深圳上演了一場“史詩級”的土拍盛宴。

??當日，深圳共8宗居住用地集中出讓，分別位于寶安西鄉、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總建筑總面積224萬平方米，起拍總價合計294.42億元。最終，經過3個小時、超400次舉牌，8家房企及聯合體擊敗對手，成為當日贏家，成交額合計約339.81億元。

??深圳居住土地供應向來稀缺，過去幾年，深圳全年的宅地供應量均僅在10宗上下。一次性出讓8宗宅地，據稱是21年來深圳土地供應最多的一次，因此也讓房企參與熱情高漲。

??28家房企激戰

??據了解，當日出讓的8宗地塊中，有7宗土地采用“雙競雙限”的方式競拍，即限地價、限普通商品房銷售均價；競地價、競無償移交政府只租不售的人才房面積。

??盡管條件嚴苛，本次土拍仍吸引了28家房企參與競拍，其中不乏萬科、融創、保利、中海、金茂、金地、華潤、招商等頭部房企的身影。

??競爭最為激烈的是寶安西鄉尖崗山地塊。該宗地25輪直接拍到最高限價，再激戰143輪競配建面積，廝殺前后持續近1個小時，最終萬科以59.98億+6.6萬平方米人才房面積拿下。

??位于寶安沙井的地塊，是當天唯一一宗起拍價就超百億的巨無霸地塊。結合游樂設施+酒店的規劃，此前就有市場傳聞稱這宗地屬于定向出讓，用于冰雪文旅綜合體項目。最終，該地塊顯示“一人競買”，由深圳融華置地（融創和華發的聯合體）以底價127.1億元競得，成交樓面價1.4萬/平方米，這意味著融創文旅將首次進入深圳。。

??同樣“一人競買“的還有龍華大浪地塊，由于限定主體資格，最終由深圳市地鐵集團有限公司以底價66.53億元拿下，土地面積110523.25平方米（含教育設施用地17023.02平方米），成交樓面價3.1萬/平方米。

??當天上午的最后一場，佳兆業與新城的聯合體以最高限價28億元摘得坪山地塊，外加只租不售的人才住房配建面積5000平方米，成交樓面價2.37萬元/平方米。

??下午場則是光明板塊的4宗居住性用地出讓，開拍不到一個小時，競拍便已結束。四宗宅地全部以上限價成交，溢價率為45%，總成交價達58.2億元。最終，安徽安聯高速公路有限公司、金茂閩粵港企業管理（天津）有限公司、電建與中信城開各有斬獲。

??整體來看，8宗宅地單日攬金339.81億元，是去年深圳“6.24史詩級土拍”成交額的1.5倍。此外，除了土拍金額遠超去年，下午場光明片區所拍賣的四塊地全都受“7090政策”限制，限價也在5萬/平方米左右，低于深圳二手住宅均價6萬+元/平方米，具有明顯向剛需客傾斜的特點，這也是深圳以往土拍較少出現的現象。

??供地節奏明顯加快

??11月23日的土拍只是近期深圳土地市場的一個縮影。

??截至11月23日，今年深圳已成功出讓28宗宅地，成交總地價約758億，總建面約479萬平方米。

??數據顯示，2019年深圳成交住宅用地數量為12宗，總占地面積約16萬平方米，2018年成交住宅用地數量則更少，僅有10宗。根據機構數據顯示，僅今年上半年，深圳成交的住宅用地數量已超過去年全年。深圳前三季度供地規模較去年同期大幅增長150%。

??從供地節奏來看，自進入四季度，深圳供地節奏明顯加快。克而瑞數據顯示，僅10月，深圳就掛牌超10宗土地，環比9月增長544%，增幅位于一二線城市的首位。

??這背后是深圳房價持續上行的現實。樂有家研究中心數據顯示，十年間深圳房價總漲幅178%，領先國內諸多城市。今年“7·15”出臺之前，深圳房價在疫情稍緩的四月迅速復蘇并快速上漲，一度領跑全國。

??這種房價的非理性上漲局面對應的正是供地面積與住房需求的失衡、供地結構不合理等系列問題。

??根據深圳市土地交易中心數據顯示，2006-2019年間，深圳累計住宅供應730578套，年均5.2萬套，放在長時間周期中，年住宅供應呈曲線下行之勢；與之對應的是，常住人口從2006年的846.43萬人，增加到2019年的1343.88萬人，累計增加接近500萬人，呈整體上行之勢。

??同時，土地供應結構性失衡，工業、商業類用地供應多、住房用地供應少的局面十余年間并未得到扭轉。美聯物業根據官方公開出讓的土地數據統計顯示，過去14年里，深圳居住、商業、工業三類用地結構的分別占比分別是：17%、10%和53%。其中，直系房價的居住用地占全市總建設用地面積遠低于國家相關標準中25%-40%的下限。

??因此，住房“盤子小”的深圳必須通過多管齊下的方式緩解住房供應端緊張的問題。

??5月初，深圳發布的《2020年度建設用地供應計劃》顯示，年內計劃供應1200公頃建設用地，與2019年計劃供應量持平，其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應比例較去年計劃的150公頃增加了近一倍，年內計劃供應面積較2019年實際供應面積增加了50%。

??今年，深圳針對盤活存量用地的城市更新和棚改也在以更大的力度推進。僅2020年上半年，深圳城市更新計劃立項52項，規模330.6公頃，分別同比上升79.3%、146.7%。

??此前于10月份發布的《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》中，涉及到農用地轉為建設用地的審批權限由廣東省進一步下放至深圳，這也被外界認為裨益深圳土地管理能力提升，能部分緩解深圳土地資源供應緊張的問題。

??能否緩解一二手倒掛局面？

??宅地供應不足的另一面，是導致深圳一直以來都是二手房主導的市場，一二手房價倒掛現象嚴重。

??克而瑞研究中心數據顯示，深圳新房供應異常緊缺，2017年-2019年二手房年均成交面積相當于新房年均成交面積的1.5倍。

??今年深圳樓市全面轉暖之后，二手房市場更具彈性，前7月二手房成交面積相當于同期新房成交面積的2倍。

??從價格來看，2020年深圳二手房一直處于穩定增長的過程中，6、7兩月成交均價一路抬升，最高漲至69516元/平方米，隨后，受調控政策影響，8、9兩月持續走低，最低跌至57687元/平方米，進入10月再次恢復到6月同等水平。

??但一手房方面均價受政策影響更為明顯，2020年6月在疫后恢復階段曾出現過一個小高峰，隨后受政策影響跌入全年最低谷，為50011元/平方米，隨后再緩慢恢復。

??從一二手房均價對比案來看，2020年4月起，深圳二手房均價一直高于一手房均價，一二手房倒掛情況嚴重，這也在一定程度上造成了今年深圳市場過熱的現象。

??丁祖昱評樓市文章指出，深圳第四季度的供應井噴在一定程度上可以緩解深圳長期以來新房市場供需不平衡的問題，從而起到一定穩定市場的作用。在深圳土地“擴權”之后，能夠更好的體現“因城施策”思想，供地速度增勢十分突出。值得注意的是，土地供應增加與“房住不炒”并不相悖，并非意味著新一輪的上漲周期到來，在相對充裕的供應下，其實更配合近期的“三道紅線”以及需求側調控升級，有利于土地價格保持平穩。

??與此同時，除了提高供應量平衡市場供求關系之外，在房價方面，尤其是中高端市場因限價問題導致的一二手房倒掛問題，也需要根據各地實際情況進行一定的調整和改善，否則依然還是難以避免因一二手房價差導致的投機炒作現象。

??來源：中房網綜合整理