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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《100城住宅價格報告》顯示，1-7月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15647元/平方米，同比上漲10.4%。值得注意的是，100城年初累計房價同比漲幅曲線連續(xù)5個月下行，同時房價過熱城市數(shù)量也有所減少，百城房價呈現(xiàn)降溫的特征。庫存方面，根據(jù)易居研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環(huán)比增長0.2%，同比增長6.9%。在存銷比方面，7月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月，走出了壓力最大的階段，去化壓力總體有所緩解。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，7月份屬于“調(diào)控月”，各地房價面臨較為嚴格的管控。同時，作為傳統(tǒng)成交淡季，房企通常會在此時降價促銷，進而使得房價漲幅收窄，這也有助于降低相關購房者的購房成本。另一方面，隨著時間的推進，疫情對房地產(chǎn)銷售和去化的影響正在減弱，各類城市去化動力在增強，也緩解了相應的供求矛盾。但對于個別城市來，去庫存的工作仍需要繼續(xù)堅持，要引導合理購房需求積極釋放。

??百城成交均價漲幅連續(xù)5個月收窄

??報告顯示，1-7月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15647元/平方米，同比上漲10.4%。100城年初累計房價同比漲幅曲線連續(xù)5個月下行，進一步印證房價降溫的特征。

??從各線城市表現(xiàn)來看，一線城市在5%-10%區(qū)間波動，二線城市漲幅總體收窄，三四線城市漲幅最大。根據(jù)報告，1-7月份，4個一線城市新建商品住宅成交均價為46035元/平方米，同比上漲6.7%。今年前7月，一線城市房價漲幅總體可控，在5%-10%的區(qū)間波動，說明沒有過熱的現(xiàn)象。32個二線城市新建商品住宅成交均價為15431元/平方米，同比上漲9.3%。近5個月中，二線城市年初累計房價同比漲幅曲線總體下行，和全國趨勢非常類似。64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12103元/平方米，同比上漲10.0%。雖然三四線城市的去庫存壓力相對大，但是房價并沒有明顯下跌，甚至漲幅還大于一二線城市。

??易居研究院分析認為，包括深圳等個別城市依然有房價炒作等現(xiàn)象，后續(xù)依然需要積極管控，同時需要在土地供應等方面發(fā)力。二線城市若房價穩(wěn)定，對于全國百城而言有比較大的支撐意義。尤其是近期部分二線城市政策收緊，預計房價會降溫。對于三四線城市，后續(xù)樓市工作需要兼顧兩方面，包括去庫存和穩(wěn)房價，尤其是過去幾年地王項目相關樓盤更需要進行價格管控。

??從具體城市的表現(xiàn)上來看，包括江陰、珠海、成都、銀川、滁州、蘇州、哈爾濱、秦皇島在內(nèi)的8個城市房價出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，且漲幅均在20%以上。與1-6月份相比，房價過熱城市數(shù)量有所減少，這也說明政策調(diào)控積極有效。

??百城庫存同比增長7%

??從庫存情況來看，百城庫存呈現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，存在庫存積壓和滯銷的風險。

??根據(jù)易居研究院發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米，環(huán)比增長0.2%，同比增長6.9%。報告認為，若是此類庫存壓力繼續(xù)增大，那么降價促銷的頻率則會加大。

??供求關系方面，呈現(xiàn)供大于求態(tài)勢。報告顯示，7月份100個城市新建商品住宅供應量為5564萬平方米，而成交量為5449萬平方米。與歷史同期數(shù)據(jù)相比，今年7月份各大城市推盤節(jié)奏不慢，在預售環(huán)境總體寬松的情況下，新增供應保持活躍態(tài)勢。報告認為，雖然市場成交數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)了同比正增長的態(tài)勢，但節(jié)奏上略慢于供應數(shù)據(jù)，進而導致7月份市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。

??在各類城市中，二線城市庫存同比增速最大。根據(jù)報告，截至7月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2923、24673和20435萬平方米，同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。由于二線城市是很多房企重點布局的城市，因此房企要完成全年銷售目標，二線城市占據(jù)了非常關鍵的地位。所以二季度開始，此類城市新盤供應節(jié)奏明顯加快，這也在客觀上使得庫存的同比增速偏大。

??從具體城市表現(xiàn)來看，截至7月底，100個城市中有62個城市庫存出現(xiàn)了同比正增長現(xiàn)象。總體上看，在增速排名前10的城市中，二線城市的數(shù)量最多，包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。

??存銷比走出壓力最大階段

??存銷比方面，呈現(xiàn)了比較明顯的“倒U型”走勢。

??報告顯示，7月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要11.7個月的時間。今年前4月，100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升，甚至超過了1年的水平。而從5月份開始，去化壓力總體有所緩解，當前已回落到1年以下的水平。

??從各類城市表現(xiàn)看，二線城市去化速度最快。報告顯示，7月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為13.9、11.3和12.0個月。報告認為，雖然二線城市的庫存規(guī)模有比較明顯的攀升。但是從存銷比數(shù)據(jù)看，其反而低于一線和三四線城市。這也說明隨著近年來二線城市戶籍政策持續(xù)放松、人口導入速度快，市場消化能力表現(xiàn)不錯。

??具體到城市方面，7月份存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除武漢外，剩下9個城市都是三四線城市。報告認為，當前需要關注三四線城市去庫存問題。相比上一輪市場的火爆場面，當前三四線城市樓市交易表現(xiàn)比較溫和。若去化問題不能得到很好地解決，那么也會牽連此類城市后續(xù)的土地交易。