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??受房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，2021年精裝修市場規(guī)模同比出現(xiàn)下滑。

??根據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）近5年對(duì)精裝修市場監(jiān)測數(shù)據(jù)分析，2021年全年精裝樓盤開盤規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)295萬套，相比2020年的325萬套同比下降9%。

??精裝房市場下行趨勢明顯，業(yè)內(nèi)分析稱之為“高漲后的陣痛”。2016年被行業(yè)稱為精裝修元年，地產(chǎn)邁入精裝時(shí)代。根據(jù)奧維云網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2018年精裝修市場迎來全年新開盤項(xiàng)目數(shù)同比增長71.9%、開盤房間數(shù)量同比59.9%的增長峰值。但在隨后的2019年和2020年，增速出現(xiàn)明顯放緩，疫情暴發(fā)的2020年出現(xiàn)了精裝開盤房間數(shù)量微幅下滑0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??“從精裝修的市場數(shù)據(jù)來看，雖然2021年的市場份額隨著開盤數(shù)量的減少有所降低，但滲透率（精裝率）卻上升了4.6%。”奧維云網(wǎng)(AVC)董事長文建平告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，對(duì)于精裝修客戶的認(rèn)知接受度是不斷提升的，未來市場仍然是一個(gè)上升的過程。

??精裝樓盤配套部品中，廚房、衛(wèi)浴、建材等產(chǎn)品的配置率非常高，屬于標(biāo)配部品，配套率的增長與下降，基本與精裝大盤保持同比。文建平表示，受未來精裝率逐步提升滲透市場的影響，基礎(chǔ)部品配置率變化幅度相對(duì)較小；此外，舒適類部品、智能家居產(chǎn)品的配置率差異則較大，擁有很大提升空間。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：今年是房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)歷史上最難的一年，您最深的感觸是什么？

??文建平：2021年確實(shí)是比較艱難的一年。從土地政策來看，今年2月，22城供地“兩集中”政策出臺(tái)。重點(diǎn)城市前兩批集中供地市場熱度呈現(xiàn)“前高后低”態(tài)勢，受市場調(diào)整和房企拿地意愿降低影響，重點(diǎn)城市第二批集中供地成交規(guī)模和土地出讓金均較首批大幅降低近四成，土拍規(guī)則優(yōu)化下穩(wěn)地價(jià)效果顯現(xiàn)。

??從“三條紅線”政策來看，2020年8月住建部和央行“三條紅線”政策提出，到2021年全面鋪開，全面限制了開發(fā)商的融資，而且按照“三條紅線”政策，百強(qiáng)地產(chǎn)60%企業(yè)處于比較危險(xiǎn)邊緣，使得房企將難以通過舉債擴(kuò)大規(guī)模，不少房企的債務(wù)償還能力也減弱，部分出現(xiàn)債務(wù)糾紛。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2021年房地產(chǎn)精裝修市場發(fā)展得怎么樣？

??文建平：受房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響，2021年精裝修市場規(guī)模預(yù)計(jì)不達(dá)預(yù)期。中國房地產(chǎn)市場不會(huì)再呈現(xiàn)連續(xù)高增長現(xiàn)象，未來趨于穩(wěn)定持平發(fā)展態(tài)勢。根據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）近5年對(duì)精裝修市場監(jiān)測數(shù)據(jù)預(yù)判，考慮到市場持續(xù)管控、疫情等因素，預(yù)計(jì)2021年四季度將繼續(xù)呈現(xiàn)下行趨勢，由于房企年底沖刺任務(wù)，開盤釋放量會(huì)加大，因此預(yù)計(jì)下滑得幅度將會(huì)縮小，保持個(gè)位數(shù)下滑。根據(jù)月度規(guī)模走勢及季度結(jié)構(gòu)分析，四季度規(guī)模預(yù)計(jì)不會(huì)超過百萬套，2021年全年預(yù)計(jì)達(dá)295萬套，同比下滑9%。受未來精裝率逐步提升滲透市場的影響，預(yù)計(jì)大部分部品配套規(guī)模將逐年提升，基礎(chǔ)部品配置率變化幅度較小；另外，舒適類部品、智能家居產(chǎn)品空間大，未來增長快。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)明年的家居建材裝修市場，您有怎樣的判斷預(yù)測？

??文建平：主要有三點(diǎn)：第一，行業(yè)轉(zhuǎn)型壓力導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。通過轉(zhuǎn)型一方面重構(gòu)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，另外一方面將產(chǎn)能集中到頭部企業(yè)，釋放的市場由頭部企業(yè)接管。銷售結(jié)構(gòu)也會(huì)隨著市場需求的轉(zhuǎn)變而發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化，精裝修業(yè)務(wù)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的成熟，進(jìn)一步下沉。基于場景化需求的裝飾公司和設(shè)計(jì)師業(yè)務(wù)也將隨著“95后”崛起。這一切的變化都將重構(gòu)整個(gè)行業(yè)。

??第二，單一品牌的生存壓力越來越大。家居建材企業(yè)受自身產(chǎn)品輸出能力的限制，基本處于單品類發(fā)展階段，雖然這幾年整屋定制企業(yè)發(fā)展迅猛，但仍不能完成消費(fèi)者裝修的全流程，前端的硬裝修過程還是需要消費(fèi)者自行完成。受產(chǎn)業(yè)資源和企業(yè)自身能力的限制，單一品類企業(yè)的橫向整合能力幾乎不存在，這使得整個(gè)消費(fèi)者裝修流程被人為地切割成多個(gè)單品選擇和服務(wù)過程。而現(xiàn)階段的消費(fèi)主流和消費(fèi)新生代，對(duì)裝修預(yù)算的敏感度已經(jīng)越來越低，消費(fèi)者基本都是在額定預(yù)算內(nèi)選擇最優(yōu)的產(chǎn)品和服務(wù)，因此整裝套餐公司和家裝公司成為消費(fèi)者選擇裝修的主要流量入口，單一產(chǎn)品企業(yè)在被選擇的產(chǎn)品矩陣中，話語權(quán)越來越弱。

??第三，單品類企業(yè)的橫向整合窗口期到來。單品類的頭部企業(yè)受自身業(yè)績壓力的影響，勢必要尋找新的增長路徑，在市場轉(zhuǎn)型短時(shí)間無法兌現(xiàn)的大背景下，橫向收購、兼并或重組一些產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)，成為提高市場占有率或者銷售額的最簡單方式。投資者對(duì)單品類企業(yè)的業(yè)績訴求也會(huì)倒逼頭部企業(yè)采取整合的方式。當(dāng)然，斷臂求生也成為很多企業(yè)被迫的選擇，這也給有企圖心的企業(yè)提供了機(jī)會(huì)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：做企業(yè)要看大勢，在行業(yè)發(fā)展的政策建議方面，您最想提什么樣的建議？

??文建平：從政策端看，2021年第四季度開始，從貨幣政策到各地方土地政策乃至商品房的銷售政策、貸款政策等，均在積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)“軟著陸”，貫徹執(zhí)行中央維穩(wěn)的主基調(diào)。從地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，為應(yīng)對(duì)當(dāng)前的高風(fēng)險(xiǎn)，一二線城市目前是政策管控下的市場，也是相對(duì)安全的市場；多個(gè)品牌開發(fā)商選擇回到一二線市場，在當(dāng)前地產(chǎn)嚴(yán)冬現(xiàn)狀下，這樣的選擇風(fēng)險(xiǎn)最低；與之相關(guān)的是2021年一線城市尤其是北上廣深的土地成交規(guī)模及成交金額逆勢上行。供地政策嚴(yán)控下的市場，經(jīng)過長達(dá)多年的低潮期，2021年整體成交情況上行明顯，預(yù)計(jì)2022年市場將成為值得期待的一年。

??從精裝修的市場數(shù)據(jù)來看，雖然2021年精裝修市場份額隨著開盤數(shù)量的減少有所降低，但滲透率上升了4.6個(gè)百分點(diǎn)（僅商品住宅統(tǒng)計(jì)，不包含保障房及政策性住房），精裝修產(chǎn)品在客戶的認(rèn)知接受度不斷提升，未來精裝修市場仍然是上升過程。但由于當(dāng)前精裝修市場專業(yè)從業(yè)人員缺乏，且缺少監(jiān)管，市場亂象層出，仍需要一個(gè)相當(dāng)長的過程進(jìn)行行業(yè)的完善和調(diào)整。從布局結(jié)構(gòu)上來看，新一線、二線城市是精裝樓盤主要供給市場，未來精裝修的主戰(zhàn)場仍然是一線、二線城市。對(duì)于供應(yīng)鏈企業(yè)來說，在當(dāng)前的市場條件下，謹(jǐn)慎選擇合作的房企，并有先覺觸角，緊跟房企一二線城市的布局戰(zhàn)略，積極主動(dòng)進(jìn)行有效的供需對(duì)接，對(duì)房企需求的準(zhǔn)確把握，提供相匹配對(duì)標(biāo)的產(chǎn)品是企業(yè)談判的關(guān)鍵。