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??2021年8月4日，由金磚財經、中國房地產金融雜志主辦的2021第十屆金磚論壇在上海召開。會議匯聚百位行業(yè)專家，圍繞“新階段、新格局、新動力”的主題展開討論。站在"十四五"開局之年，房企如何在變局中開新局，于創(chuàng)新中育新機。如何研判國內外宏觀經濟形勢？如何在房地產金融環(huán)境深刻影響行業(yè)發(fā)展的當下，尋找下一個機會點？房地產白銀時代，如何抉擇未來之路？

??王惠敏：房地產金融需要與泛地產“聯(lián)姻”

??6月24日，國辦發(fā)布印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批五個方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展。7月22日，國務院召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議。會議指出，牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理；加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

??中國房地產業(yè)協(xié)會名譽副會長(駐會)王惠敏在會議致辭中表示，房地產迅猛發(fā)展20多年，表面上看是政策驅動，實際作為資金密集型行業(yè)與金融關系緊密。他認為，在當前調控政策的基調下，要堅持“房住不炒”，運用好金融資本的內在規(guī)律、遵循金融資本的市場規(guī)則、讓金融與泛地產“聯(lián)姻”，包括在產業(yè)園區(qū)、住房租賃、城市更新等等方面，實現(xiàn)金融的社會化效益、服務金融的產業(yè)化要求，應是行業(yè)未來需要側重探索和解決的問題。

??針對房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢，如何從“新階段、新格局、新動力”層面思考。王惠敏表示，房地產“新階段”是指，高質量住房消費與限價限購限貨限售并存，追求市場平穩(wěn)與資金嚴管并存；“新格局”是指企業(yè)與行業(yè)面臨巨大的轉型，房企趨向集中度高、多元化發(fā)展、區(qū)域精品“搶風”、資金鏈健康、產品綠色智能方向發(fā)展；“新動力”是指，房企追求高品質發(fā)展成為內因、高品質產品“受捧”是外因，而高品質消費時代的要求則是行業(yè)發(fā)展的根本動力，預示著行業(yè)要擯棄傳統(tǒng)的發(fā)展思路，需要將高質量發(fā)展模式、產品、消費方式的打造作為下一階段重點。

??連平：當前需要提供結構性和保障性住房金融支持

??當前全國居民中長期信貸增速是自2017年下半年以來最高水平，特別是房價漲幅相對較高的地區(qū)，其居民部門信貸擴張速度達到20%-30%，是部分地區(qū)房價“過熱”的重要推手。

??與此同時，房地產庫存出現(xiàn)不足。根據國家統(tǒng)計局最新公布的數據，截止2021年5月，住宅銷售面積（6億平方米）超過待售面積加上竣工面積（5.1億平方米），呈現(xiàn)供給不足的情況。而長期現(xiàn)房庫存不足的問題，也是推升房價較快上漲的動因之一。

??從“三條紅線”、“商業(yè)銀行貸款集中度風險管理”這些調控政策層面來看，目前整體環(huán)境是比較偏緊。“所以要提供結構性和保障性的住房金融支持。”中國首席經濟學家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院長連平在論壇上表示，一二線城市房價上漲壓力較大，需要從供給層面多做文章，包括增加土地供給、增強房企開發(fā)能力，需要結構性的，合理的、適度的增加結構性住房金融支持。

??第一，引導居民部門信貸增速與社會總體信貸增速保持一致。有必要適當抑制居民信用在短期過快的釋放節(jié)奏，引導房價漲幅預期回歸理性。

??第二，建議加大房地產建設“后半段”的金融支持力度。國內房地產行業(yè)短期出現(xiàn)房庫存偏緊的問題，金融支持可作適當調整。由于過往開發(fā)貸、個人按揭貸款的金融支持更側重于對房地產建設周期中“前半段”的支持，導致當前整體新開工和施工面積體量較大。

??第三，提升直接融資比例。房企過度依賴銀行信貸的間接融資模式易將行業(yè)債務風險傳導擴散至整個經濟金融領域，存在誘發(fā)系統(tǒng)性風險的可能。因此，在當下債務風險不斷上升的背景下，可以考慮提高直接融資比例。其中包括債券融資、信托融資、股權融資等。

??連平表示，房地產的金融環(huán)境，既要對踩紅線、不符合監(jiān)管要求的企業(yè)給予明確的政策指導和監(jiān)管，同時也要使得市場的金融流動性保持平穩(wěn)的狀況，避免相關的金融風險發(fā)生，使得房地產行業(yè)能夠在平穩(wěn)運行中逐步進行調整，通過一個階段最終達到監(jiān)管的目標。

??趙可：“三道紅線”背景下的房地產“轉型”路徑

??招商證券研究發(fā)展中心董事、不動產與綜合服務首席分析師、REITs研究組執(zhí)行組長趙可從當前調控背景出發(fā)來闡釋此輪調控的不同之處，提出房地產業(yè)未來的“轉型”路徑。

??“從中、美、日的企業(yè)發(fā)展角度觀察來看，城鎮(zhèn)化水平即便進入飽和區(qū)間之后，房地產業(yè)增加值對GDP的貢獻依然在往上走，這跟主流潛意識判斷是不一樣的。”趙可說，開發(fā)經營活動之外的轉型，會繼續(xù)提供這樣的動力，這是天然依附于房地產而轉型的方向。

??第一，順延于開發(fā)的轉型：購物中心、寫字樓、長租房、產業(yè)園等。其中購物中心雖然總量增長在放緩，甚至有些地方過剩，但我們覺得未來的購物中心有一個比較好的契機，在于線上創(chuàng)造的“內容”反賦能線下。購物中心是“手藝活”。

??第二，圍繞產業(yè)鏈的轉型：上下游產業(yè)鏈、中介、物管。產業(yè)鏈從設計、采購、建造、改造，到交易，資產管理，每一個環(huán)節(jié)都是未來轉型的方向，都將孕育巨頭。

??第三，房地產企業(yè)終極轉型方向或是黑石集團與博楓資產管理的發(fā)展路徑，做房地產金融還是金融房地產，這可能是未來不少房地產公司面臨的選擇問題。

??第四，當下開發(fā)業(yè)務的轉型：從現(xiàn)金流視角捕獲管理紅利。趙可認為，開發(fā)企業(yè)最關鍵的需要重視銷售回款的長期健壯性，是否是主導增長的資金來源。這就需要在產品定位、拿地模式、IRR考核、精裝與全裝修房、供應鏈融資五方面進行變革。

??陳陽：城市更新與金融創(chuàng)新實踐

??“十四五“規(guī)劃明確城市更新是當前及未來一個時期的重大戰(zhàn)略，對實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化高質量發(fā)展提出新的要求。遠洋資本副總經理陳陽在本次論壇上，從國家戰(zhàn)略到金融實踐，解讀金融如何更好服務于城市更新。

??“從城市更新作為國家戰(zhàn)略推出的路徑來看，體現(xiàn)了‘國家意志’。”陳陽表示，從實施層面，城市更新核心驅動需要關注治理模式、實施主體、運轉機制、風險治理等9大方面要素。

??從探索途徑來看，金融如何更好的服務好城市更新？陳陽認為，要構建公共政策性金融供給路徑。第一，借鑒且迭代我國政策性金融機構及其旗下子公司，在城市更新、戰(zhàn)略新興行業(yè)和綜合基礎設施項目支持等領域的投資融資綜合服務作法與經驗；第二，可以適時考慮參考日本政策金融公庫模式，創(chuàng)設“城市更新與發(fā)展超級母基金”模式：聯(lián)接起政策性金融資金和特定領域優(yōu)秀的國內外資產管理人（含其他戰(zhàn)略性母基金管理人），實現(xiàn)高質量的城市更新長期資本供給；第三，發(fā)揮政策性金融機構在服務實體經濟、服務國家戰(zhàn)略方面的重要作用，推進政策性金融立法，并在城市更新行動及相關實踐中修訂完善已是應有之意。

??李劍騰：后開發(fā)時代，房企商業(yè)模式如何“進化”

??對當前房地產行業(yè)的發(fā)展階段以及未來一段時間里應該往什么方向轉型？國際奧緯咨詢董事合伙人李劍騰表示，房地產行業(yè)現(xiàn)在已經進入后開發(fā)時代，房企的商業(yè)模式與價值創(chuàng)造路徑迎來變革期。

??李劍騰從大量的案例研究、中外房企對比、發(fā)達國家的演化路徑，提出中國房企在后開發(fā)時代，需要發(fā)展模式更加專業(yè)，能力更為聚焦。

??從“融投建管退”五個方面看，李劍騰把房企的商業(yè)模式分成了六類：傳統(tǒng)開發(fā)型、不動產運營型、雙輪驅動型、專業(yè)服務類、資產管理型以及全面綜合型房企。

??李劍騰表示，這六種模式對于現(xiàn)在以開發(fā)為主的房企來講，轉型起來難度不同。而且轉型的風險也非常高，轉型時需要幾點：首先，堅定轉型的方向，做難而正確的事情；其次，把握時間窗口，選擇合適時機行動起來，避免躊躇不定；第三，狠抓能力建設，緊扣業(yè)務模式所需核心能力，加強內部管理，“未來要多賺能力的錢，少賺資源的錢”。

??上市房企低估值背后的市值管理如何管理？

??克而瑞對89家上市房企進行追蹤統(tǒng)計，截止8月2日，數據顯示，今年以來A+H上市房企總市值約為3.1萬億元，較年初縮水1.6萬億元。上市房企在“三道紅線”、房貸“兩道紅線”、雙集中供地等監(jiān)管要求下，股價及估值表現(xiàn)呈現(xiàn)走低態(tài)勢。

??易居房地產研究院院長助理、綜合研究中心總經理崔霽表示，上市公司代表著行業(yè)的高質量發(fā)展的標桿企業(yè)，只有上市公司實現(xiàn)了高質量發(fā)展，才能代表整個行業(yè)的高質量發(fā)展。特別是在房地產行業(yè)轉型的過程當中，如何提升行業(yè)的質量、提升上市公司的質量，這其實是要站在整個行業(yè)的前沿去思考、去研究。

??上海社會科學院市值管理研究中心執(zhí)行主任、上海融客投資管理有限公司董事長毛勇春表示，就市值管理本身而言有三個方面：是否立足公司基本面、是否惠及全體股東、是否堅持長期主義。市值管理一定是上市公司管理理論在資本市場的延伸，跟上市公司本身有關，是聚焦公司基本面、要惠及全體股東，長期主義是公司永續(xù)經營的體現(xiàn)。

??針對當前“真?zhèn)巍笔兄倒芾泶嬖诘臓幾h，華東政法大學商學院副教授徐大豐表示，區(qū)分市值管理的真?zhèn)危瑧搹乃膶嵤┲黧w角度進行識別。真市值管理是科學的上市公司管理體系，它是長期行為，這個長期行為包括戰(zhàn)略、產品層面、經營層面、資本層面，市值是個信號，通過市值的變動，給投資者提供了看上市公司比較長期的視角。其中，在市值管理綜合的體系當中，戰(zhàn)略管理特別重要，包含了企業(yè)在產品層面的市場戰(zhàn)略，以及向資本市場展現(xiàn)戰(zhàn)略實施的合理性、可依據性、可驗證性。

??樂源資本管理有限公司董事長朱方明表示，最近入圍世界500強的8家房企，總市值1.09萬億元，比不過A股1.29萬億元市值的寧德時代，這讓行業(yè)思考房地產的未來如何完成轉型。朱方明認為，如何選擇第二賽道至關重要，傳統(tǒng)開發(fā)為主的上市房企，需要注入互聯(lián)網、技術基因，需要探索在業(yè)務、組織、商業(yè)模式上的迭代。

??與上市房企房企的表現(xiàn)大相徑庭的物業(yè)板塊，近兩年受到資本市場的垂青，其估值水平遠遠超過開發(fā)企業(yè)。愷亞資管首席執(zhí)行官王錚表示，眾多物業(yè)管理公司上市之后，作為投資人更關注上市公司的發(fā)展情況，融資來的資金投向了何處，是否與招股書披露一致。很遺憾的是目前看到了規(guī)模在擴大，在縱深領域，尤其是技術方面，沒有給行業(yè)里帶來徹底的基本面的更新。這方面的價值管理需要提高，因為公司的價值管理是市值管理的核心。