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??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)充滿了諸多不確定性，從“三道紅線”“土地兩集中”到融資環(huán)境的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場迎來新的調(diào)控周期。

??在地產(chǎn)融資監(jiān)管趨緊的形勢下，房地產(chǎn)市場走向、投融資策略如何演變，房地產(chǎn)開發(fā)高周轉模式是否能夠持續(xù)？增量到存量時代的轉變?nèi)绾芜x擇轉型路徑？房地產(chǎn)私募基金如何看待機遇和挑戰(zhàn)？房地產(chǎn)下半場的正確打開方式是什么？

??8月4日，由金磚財經(jīng)、《中國房地產(chǎn)金融》主辦的第十屆金磚論壇在上海舉行，與會來自房地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融以及資產(chǎn)管理行業(yè)人士就上述話題展開深度討論。

??陳軍：房地產(chǎn)“平臺收購平臺”、資產(chǎn)包交易將成為并購趨勢

??“三道紅線”出臺，房企債務問題頻發(fā)，行業(yè)融資并購交易案例增多，其中隱藏著巨大的市場機遇和法律風險。

??建緯律師事務所管理合伙人陳軍表示，房地產(chǎn)市場的并購循序著從“地、房、產(chǎn)”三個方向的發(fā)展。早先年，開發(fā)商的并購主要來自地產(chǎn)項目的并購；近些年“房子”的并購，包括物管公司、商管公司、酒管公司等輕資產(chǎn)類型的并購也日趨增加，該等并購重視房子本身的現(xiàn)金流以及收費模式定價。近期，可售型的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)進入并購序列，比如平臺型工業(yè)園、物流園、康養(yǎng)社區(qū)等等。

??陳軍認為，當前房企并購方向呈現(xiàn)多元化方向發(fā)展，來自自身能力的的提升，也包括多年積累下來資產(chǎn)進入到退出周期中。這對于房企下一步而言，除了比拼能力，更為關鍵來自資金與并購能力的角逐。

??今年以來大型資產(chǎn)包并購成為趨勢，如平安收購凱德資產(chǎn)包、融創(chuàng)收購彰泰資產(chǎn)包。“頭部開發(fā)商未來的市場或者運作能力會越來越大，對于一些排名靠后的區(qū)域性開發(fā)商，可能這是生命線的時代，他們會拋棄傳統(tǒng)的單個項目合作，而傾向于平臺和平臺間的收購。”陳軍說，在相對復雜、項目數(shù)量眾多的平臺收購平臺或者資產(chǎn)包的交易過程中，頭部開發(fā)商怎么做好風控、做好現(xiàn)金流和項目融資是比較大的挑戰(zhàn)。

??馮雄杰：房地產(chǎn)私募股權基金如何穿越周期

??中城投資助理總裁馮雄杰從房地產(chǎn)私募基金的維度，深刻剖析了當前監(jiān)管政策與投資趨勢的變化，他認為房地產(chǎn)私募股權基金在房地產(chǎn)深度變革時代，需要具備穿越周期的能力。

??馮雄杰表示，隨著私募新規(guī)以及私募備案須知下發(fā)，房地產(chǎn)私募股權基金發(fā)展呈現(xiàn)四個趨勢：第一，行業(yè)自律轉向主體升級，對于私募基金管理人的獨立性、合規(guī)性和專業(yè)性要求大幅提升；第二，基金管理人回歸投資和私募本源，股權投資、長期投資和組合投資成為房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展趨勢；第三，房地產(chǎn)私募基金需要打造募投管退的閉環(huán)能力，以及綜合的系統(tǒng)服務能力；第四，目前房地產(chǎn)行業(yè)處在高位平臺期，房地產(chǎn)私募基金的資源以及資金會向頭部企業(yè)集中。

??在能力提升上面，需要在“募投管退”打造閉環(huán)能力。比較大的概率，資金募集會向高凈值客戶、機構資金、產(chǎn)業(yè)資本進行募集，核心是長線的資金。投資方面，專業(yè)合規(guī)、投資研判、資源稟賦、產(chǎn)品創(chuàng)新是核心能力，管理方面，包括風險管理、投后管理、運營管理，主要的核心是主動管理能力，退出包括投資退出、資產(chǎn)證券和資產(chǎn)組織是退出的方面。

??馮雄杰指出，房地產(chǎn)私募基金需要在房地產(chǎn)周期分化時代，具備在短、中、長周期中主動投資能力。中城投資在短周期進行價值投資，主要聚焦結構性的投資機會；中周期，選擇與優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)合作；長周期中與優(yōu)質(zhì)的運營商聯(lián)手投資雙循環(huán)格局下的核心資產(chǎn)。

??周健：中國商辦資產(chǎn)全鏈條管理新趨勢

??“當前商業(yè)辦公市場,在大供應量和疫情影響下,行業(yè)內(nèi)存在內(nèi)卷形勢,同行需要更加努力奪取少數(shù)的資源。”寰圖中國華東大區(qū)事業(yè)部高級副總裁周健針對商辦市場當前“量大”、“錢荒”的問題，認為存量資管時代，行業(yè)需要回歸理性，檢視投資與資管能力。

??如何練好資管“基本功”，周健結合寰圖的的實踐，認為要提升資產(chǎn)凈運營收益，提升資產(chǎn)估值水平，形成“資產(chǎn)-資本”的可持續(xù)循環(huán)，這將成為能否在資管時代獲得最大紅利的關鍵。

??周健表示，要打造好資管的兩個“鏈條”和實現(xiàn)運營管理的“三化”。兩個“鏈條”是指，資產(chǎn)管理全鏈條，覆蓋商辦資產(chǎn)全周期生命的全鏈條服務；服務對象“全鏈條”，覆蓋資產(chǎn)管理三大核心角色 “A端業(yè)主”、“B端企業(yè)” 、“C端個人”。

??運營管理要實現(xiàn)差異化、標準化、數(shù)字化。差異化不是單獨的定制化，是根據(jù)需求場景來進行不同產(chǎn)品和功能組合。標準化是指投拓、運營、成本各種細化落地，規(guī)范化、標準化有助于業(yè)務推進。數(shù)字化是指，針對A、B、C端，開發(fā)了一系列數(shù)字化系統(tǒng)， 包括PAAS門戶系統(tǒng)、投資測算系統(tǒng)、公裝定制系統(tǒng)等數(shù)字化解決方案，能夠極大提高效率和體驗。

??白銀時代：房地產(chǎn)投融資趨勢與機會

??2021年上半年，在集中供地的帶動下，企業(yè)投資積極性大幅回升。全國土地市場成交面積達94576萬平方米，同比下降13.4%，成交金額卻在重點城市集中供地的拉動下同比上漲12%。

??克而瑞投資與資本董事總經(jīng)理賈瓊表示，在這一輪新的拿地周期中，觀察到與以往有說不同：國企、龍頭企業(yè)是上半年拿地最大的主力軍，很多房企抱團取暖、聯(lián)合拿地，以及房企進入城市更新作為第二個土地儲備的來源。

??三盛地產(chǎn)集團投資部總經(jīng)理徐佳為表示，三盛地產(chǎn)目前拿地比例中60%-70%來自非標準方式拿地，他定義為“非競爭性拿地”。對于投資理念三盛地產(chǎn)選擇“以短養(yǎng)長，以長取利”。徐佳為指出，在過去2001-2010年十年，累積下來的“奶牛型”項目或者“糧倉型”項目，都是通過收并購獲取，這使得長期的項目價值能夠體現(xiàn)出來。

??“對于上坤，包括其他的地產(chǎn)公司來說，今年重點、難點問題是針對三道紅線的指標控制、負債結構的調(diào)整。”上坤集團融資中心總經(jīng)理周俊表示，當前環(huán)境下對于房企來說，融資確實壓力比較大，上坤集團今年通過加強與銀行的戰(zhàn)略合作和綜合授信業(yè)務、調(diào)整整體的負債結構來應對當前融資難的問題。

??“行業(yè)內(nèi)有個共識，房地產(chǎn)市場存在開發(fā)總量過剩的情況，但是在一、二線城市存在結構性短缺問題，這些城市核心地段新增土地稀缺。目前主要是通過城市更新加大建設用地供應，以盤活存量物業(yè)，釋放市場活力、帶動經(jīng)濟發(fā)展，從而推動城市高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展，所以非常看好這些區(qū)域的城市更新機會。”五牛控股管理合伙人馬林慶表示。針對行業(yè)關注的調(diào)控熱點，他認為是旨在實現(xiàn)中央會議中多次強調(diào)的“三穩(wěn)目標”，以短期的行業(yè)轉型陣痛，換取行業(yè)長期健康穩(wěn)健的發(fā)展。對于未來要擁抱監(jiān)管，夯實內(nèi)功做好自身調(diào)整，適應宏觀調(diào)控政策，與行業(yè)合作共贏。

??萊頓商學院創(chuàng)始人李群通過對其學員來源和課程的變化，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投融資行業(yè)正在發(fā)生變化。近兩年到學院參加課程學習的同學，除了學習如何投資不動產(chǎn)，越來越多的同學開始關注到存量資產(chǎn)的管理，學習資產(chǎn)管理的學生人數(shù)也在增多，這說明持有型存量物業(yè)的市場發(fā)展空間巨大。

??股權時代：房地產(chǎn)私募股權基金投資策略

??資管新規(guī)、加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定等一系列政策，正在重塑房地產(chǎn)私募股權基金的發(fā)展路徑。在房地產(chǎn)私募基金對話環(huán)節(jié)，來自業(yè)內(nèi)的頭部專家從投資策略、資產(chǎn)管理角度解析房地產(chǎn)私募基金的投資之道。

??光大嘉寶副總裁、光大安石首席運營官周頌明先生表示，伴隨現(xiàn)階段經(jīng)濟轉型升級和行業(yè)結構變遷，轉型代表機遇，變遷代表機會。時代的天平正向機遇、機會傾斜，作為基金管理人，我們更應該立足價值投資，把精力聚焦在長期精細化運作的賽道上，找到真正的好資產(chǎn)，與之共同成長，并為資產(chǎn)提供多元的退出渠道。投資要以終為始，方能從容穿越周期，實現(xiàn)價值體現(xiàn)。

??“房地產(chǎn)私募基金套利階段已經(jīng)過去，未來考驗核心競爭力，唯有有核心競爭力的私募基金才能發(fā)展得更加長遠。”景瑞優(yōu)鉞資管總裁高翔表示，優(yōu)鉞資管的投資策略來自四個方面：第一，優(yōu)鉞資管堅持做真股權基金，沒有做非標項目和非標債權。第二，投資標的主要以開發(fā)類住宅項目為主。第三，募資端，堅持與優(yōu)鉞投資理念接近、相同的真股權投資人為主，主要以機構客戶為主，不涉及財富端募資。第四，優(yōu)鉞資管助力中小房企業(yè)務發(fā)展，特別是融資困難的房企，雙方成立基金共同推動項目成功開發(fā)。

??秉承朗詩產(chǎn)品特色和小股操盤的經(jīng)營思路，青杉資本在股權投資領域，聚焦園區(qū)型商辦、長租公寓、養(yǎng)老公寓等資產(chǎn)。朗詩青杉資本副總經(jīng)理兼基金管理部董事總經(jīng)理方旭東表示，房地產(chǎn)基金堅持股權投資，不做杠桿型驅動業(yè)務，“地產(chǎn)基金需要回歸本源，靠管理人的本事掙超額收益，其他的活(債性投資)不要做。”對于行業(yè)投資機會，他認為當前市場資產(chǎn)價格整體偏高，投資人對回報要求并不低，對于一些甩賣項目、出清型項目、資金鏈斷裂項目具有一定的投資機會。

??“穩(wěn)盛投資作為金地集團的地產(chǎn)投資管理公司，十分注重多元化的資產(chǎn)配置，除了開發(fā)類的股權投資和相關的賦能業(yè)務外，穩(wěn)盛投資也在重點拓展持有型物業(yè)的投資和資產(chǎn)運營管理業(yè)務。”穩(wěn)盛投資戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理辛勇在活動上說，持有類業(yè)務投資策略上以核心增值型為主。通過對資產(chǎn)的物理形態(tài)上的改造建設，提升建筑物本身的使用效能，同時在對資產(chǎn)的運營上，提供綜合性的賦能服務，以此來實現(xiàn)對資產(chǎn)價值的挖掘和提升。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社區(qū)商業(yè)是穩(wěn)盛重點關注的投資業(yè)態(tài)，其中近期與金地商置產(chǎn)業(yè)公司共同投資的位于廣州科學城核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園項目，以生物醫(yī)藥、電子信息、人工智能等為主要產(chǎn)業(yè)定位進行持有運營，符合當前經(jīng)濟發(fā)展趨勢和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局導向。

??談及如何做好持有類資產(chǎn)的投資和管理，辛勇認為“兩個大腦”的相互銜接是關鍵因素之一，即對投資項目投融管退各個環(huán)節(jié)的全流程負責和對資產(chǎn)管理改造、招商和運營管理等各個環(huán)節(jié)精細協(xié)調(diào)把控。他認為現(xiàn)階段房地產(chǎn)私募基金機會和挑戰(zhàn)并存，行業(yè)需要精耕細作和精誠合作。

??房地產(chǎn)下半場：存量與開發(fā)平衡術

??房地產(chǎn)增量開發(fā)時代已經(jīng)作別黃金時代，迎來存量為主的管理時代。對于房地產(chǎn)下半場，房企如何平衡好開發(fā)業(yè)務和存量管理業(yè)務，日漸成為業(yè)內(nèi)聚焦的議題。

??2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元、商品房銷售面積176086萬平方米、商品房銷售額173613億元。安永大中華地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)審計主管合伙人湯哲輝表示，已經(jīng)預示著房地產(chǎn)的增量市場見頂，未來在維持高位盤整，從財務角度來看，粗放式經(jīng)營要向精細化管理轉型，房地產(chǎn)行業(yè)進入到存量掘金的下半場。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會合作建房委員會秘書長馬寧表示，房地產(chǎn)企業(yè)到了下半場日子都很難過，要么拼規(guī)模要么拼技術，看誰的運營成本管控能力強。“不論是住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，應該把自己的本業(yè)做好，多元化發(fā)展我個人不是很贊同。”馬寧表示，開發(fā)業(yè)務競爭太激烈，資源在向頭部企業(yè)集中，中小企業(yè)未來發(fā)展存在天花板。對于在開發(fā)業(yè)務之外，合作建房新業(yè)務模式可以成為房企探索業(yè)務轉型的一個窗口、一個B方案。

??從房地產(chǎn)租金的角度看，安獅資產(chǎn)創(chuàng)始人、董事長張國正表示，房地產(chǎn)的下半場在資管方面，市場無論是外資還是本土房地產(chǎn)私募基金，資金都相當充裕，面臨的問題是：有沒有好的資產(chǎn)，誰能把資產(chǎn)打造好？在張國正看來，安獅資產(chǎn)的策略一定是輕重并舉，融資的同時大力度發(fā)展資管能力，從成立基金的第一天開始準備，將資管輸出作為第三方管理體現(xiàn)去培訓和鍛造。從競爭的角度來看，房地產(chǎn)下半場會發(fā)生變化，資管領域每個環(huán)節(jié)的人才就是資管方最大的財產(chǎn)，需要強化人才培養(yǎng)和儲備。

??增量市場關注拿地、建房、銷售，存量時代觀察的維度會是哪些？大發(fā)地產(chǎn)副總裁羅輝映認為分析需求端、供給端、運營端多種維度的選擇之下，房企仍有很多賽道可選。需求端如何滿足存量市場用戶高品質(zhì)需求，供給端，房企當前拿地涌現(xiàn)多元化拿地方式，包括舊改、城市更新、并購和重整，這些都是圍繞存量土地獲取在做文章；運營端，從收入結構來看，告別過去以銷售為主，逐漸發(fā)展到租賃和多元化服務收入相結合，業(yè)態(tài)上包含了住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、物流、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)。“房地產(chǎn)行業(yè)在中國是非常大的行業(yè)，細分到每個賽道都是大市場。” 羅輝映說，要大膽設想、小心嘗試新賽道，練好基本功，這樣的賽道才是好賽道。