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??2021年2月19日，上海易居房地產(chǎn)研究院與上海社科院市值管理研究中心共同舉辦以“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值管理”為主題的易居論壇。據(jù)悉，這是行業(yè)內(nèi)首個(gè)聚焦研討房地產(chǎn)上市公司市值管理的論壇。其宗旨是加深認(rèn)識(shí)市值管理的重要性和迫切性，推進(jìn)上市房企高質(zhì)量的發(fā)展。

??市值管理，是上市公司戰(zhàn)略管理的核心

??2014年5月9日“新國(guó)九條”提出“鼓勵(lì)上市公司建立市值管理制度”，至此市值管理正式進(jìn)入中國(guó)資本市場(chǎng)的頂層設(shè)計(jì)。近年來(lái)國(guó)資委也多次強(qiáng)調(diào)市值管理在國(guó)資管理從管資產(chǎn)到管資本改革中的重要作用。市值管理經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，觀念上仍停留在股價(jià)管理，以及將運(yùn)用短期資本運(yùn)作工具提振市值等同于市值管理的問(wèn)題。對(duì)此，證監(jiān)會(huì)指出，市值管理的主要目的是鼓勵(lì)上市公司通過(guò)制定正確發(fā)展戰(zhàn)略、完善公司治理、改進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理、培育核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)實(shí)在在地、可持續(xù)地創(chuàng)造公司價(jià)值，以及通過(guò)資本運(yùn)作工具實(shí)現(xiàn)公司市值與內(nèi)在價(jià)值的動(dòng)態(tài)均衡。可見，市值管理是上市公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略，并非短期手段。

??上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)，華東師范大學(xué)終身教授張永岳認(rèn)為，市值，是上市公司價(jià)值的集中體現(xiàn)；市值管理，是上市公司戰(zhàn)略管理的核心內(nèi)容；市值持續(xù)增長(zhǎng)，是上市公司評(píng)價(jià)的最好標(biāo)準(zhǔn)。由于各種原因，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)這個(gè)問(wèn)題重視不夠，研究不深。其實(shí)，房地產(chǎn)上市公司包括上市的開發(fā)企業(yè)、流通服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)大多數(shù)都是行業(yè)中的標(biāo)桿企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展有賴于上市房企整體質(zhì)量的提高。而市值管理則是其中極為關(guān)鍵的一環(huán)。

??上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心執(zhí)行主任、上海融客投資管理有限公司董事長(zhǎng)毛勇春認(rèn)為，市值是上市公司的價(jià)值標(biāo)桿，上市公司的價(jià)值存在于市值之中，而市值管理是一種管理活動(dòng)，是實(shí)現(xiàn)公司市值與內(nèi)在價(jià)值動(dòng)態(tài)平衡的主要方法，是上市公司高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。

??市值管理，能使上市公司既成為好公司又成為好股票

??毛勇春指出，好公司的特征有產(chǎn)品獨(dú)特、持續(xù)增長(zhǎng)、品牌優(yōu)勢(shì)、市占率高、管理層優(yōu)秀、現(xiàn)金流充沛等；而好股票的特征是流動(dòng)性好、具有彈性、迎合風(fēng)口、易受基金關(guān)注與抱團(tuán)等。通過(guò)市值管理，能使上市公司既成為好公司又成為好股票，這需要將市值管理提升至公司戰(zhàn)略高度，成為董事會(huì)核心工作內(nèi)容，確定市值管理目標(biāo)與內(nèi)容，設(shè)立相關(guān)部門配備相關(guān)人員，在上市公司履行社會(huì)責(zé)任、提高信息披露質(zhì)量、堅(jiān)持產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新、利用資本市場(chǎng)功能等，定性與定量結(jié)合地開展市值管理等。

??房地產(chǎn)是實(shí)業(yè)界的巨人、資本界的矮子，是迫切需要重視市值管理的行業(yè)

??上海師范大學(xué)教授崔光燦指出，研究房地產(chǎn)上市公司在資本市場(chǎng)地位，可謂是“實(shí)業(yè)界的巨人、資本界的矮子”。2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值7.46萬(wàn)億元，占GDP的7.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資為14.1萬(wàn)億，占全社會(huì)固定投資比例27.3%。2020年底，A股房地產(chǎn)上市公司市值僅為1.9萬(wàn)億，占比2.47%。

??截至2020年12月末，滬深兩市4140家上市公司，A股市值規(guī)模合計(jì)79.63萬(wàn)億元，較上年同期上漲34.49%。市值上漲行業(yè)中衛(wèi)生和社會(huì)工作業(yè)市值大漲111.80%居首；科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、教育分別上漲77.69%和72.55%。排在第二、三位；租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)分別上漲69.49%%和63.31%排在第四、五位。而房地產(chǎn)業(yè)市值處于下跌行業(yè)中，下跌-12.51%。房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和壓艙石，房地產(chǎn)市值的發(fā)展與行業(yè)地位嚴(yán)重不匹配，因此房地產(chǎn)屬于迫切需要市值管理的行業(yè)。

??市值管理或?qū)⒋龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)拓展融資空間

??上海融客投資管理有限公司高級(jí)業(yè)務(wù)經(jīng)理薛勇分享到，從上證綜合指數(shù)成分中房地產(chǎn)開發(fā)的占比來(lái)看，2015年，申萬(wàn)房地產(chǎn)開發(fā)III在上證綜指中的占比最高，達(dá)到了3.61%，隨后便逐步回落，截至2020年末，占比僅為1.80%。說(shuō)明房地產(chǎn)在資本市場(chǎng)的地位在逐步下降。

??崔光燦認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴(yán)，特別是2020年出臺(tái)房地產(chǎn)“三道紅線”政策，使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資空間受到嚴(yán)重壓縮，同時(shí)房地產(chǎn)一直被證券管理壓制，無(wú)法充分利用資本市場(chǎng)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，信號(hào)傳遞功能弱，再融資功能弱。房地產(chǎn)市值管理有利于使房地產(chǎn)上市公司成為轉(zhuǎn)型發(fā)展的排頭兵，構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新時(shí)代；有利于形成價(jià)值創(chuàng)造、價(jià)值經(jīng)營(yíng)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的協(xié)同發(fā)展；有利于尋找企業(yè)可持續(xù)發(fā)展之路，從利潤(rùn)管理到價(jià)值管理；有利于探索資產(chǎn)、服務(wù)和金融多屬性融合的企業(yè)發(fā)展之路。

??市值管理，是上市房企提升經(jīng)營(yíng)管理，強(qiáng)化資本管理的必由之路

??上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究中心總經(jīng)理崔霽認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的天花板已現(xiàn)，房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，房企由過(guò)去的重視規(guī)模管理到現(xiàn)在的重視利潤(rùn)管理，未來(lái)必將進(jìn)入到重視資本管理，而市值管理，是房企提升經(jīng)營(yíng)管理質(zhì)量，加強(qiáng)優(yōu)化資本管理的必由之路。

??上海融客投資管理有限公司董事總經(jīng)理、上海社科院市值管理研究中心研究員竺敏明提出，在房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，房企不斷多元化拓展及轉(zhuǎn)型，如中介服務(wù)、物業(yè)管理、城市更新等都面臨巨大風(fēng)口，這些細(xì)分領(lǐng)域有更大市值管理的空間。做房地產(chǎn)市值管理需要找尋合適、創(chuàng)新的切入點(diǎn)：（1）盤活存量商辦類地產(chǎn)上市公司的市值管理；（2）以發(fā)展內(nèi)循環(huán)為基調(diào)的相關(guān)地產(chǎn)子行業(yè)上市公司；（3）拓寬融資路徑：三道紅線下，房地產(chǎn)融資面臨困境、資本市場(chǎng)被打壓，不少房企不得不赴港借高息借債，REITs,CMBS等產(chǎn)品未來(lái)將成為房企融資的重要路徑，而這些也屬于市值管理的范疇。

??急需建立房地產(chǎn)市值管理水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

??華東政法大學(xué)商學(xué)院副教授、上海市數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)徐大豐認(rèn)為，從資本市場(chǎng)看，房地產(chǎn)可想象空間不大，大家對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)不看好，已有的上市公司市值榜單并沒(méi)有形成一定的影響力和沖擊力，也沒(méi)有成為大家奮力爭(zhēng)取的行業(yè)榮譽(yù)，因此如何定性與定量相結(jié)合，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，建立一套科學(xué)的、相對(duì)準(zhǔn)確的、有特色的房地產(chǎn)市值管理水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的，也是上市房企市值管理的重要抓手。

??易居研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任孫斌藝指出，我們已有的中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力測(cè)評(píng)是希望通過(guò)測(cè)評(píng)把優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一般的企業(yè)區(qū)別開來(lái)，通過(guò)企業(yè)和項(xiàng)目品牌影響力，增加外部消費(fèi)者、投資者、政府、銀行機(jī)構(gòu)等對(duì)企業(yè)（尤其是銀行）的區(qū)分度、識(shí)別度和信任度，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，為全行業(yè)的健康運(yùn)行樹立標(biāo)桿。而房地產(chǎn)上市公司市值管理測(cè)評(píng)榜單同樣能夠起到這樣的作用，同時(shí)，通過(guò)對(duì)市值管理水平的測(cè)評(píng)，有利于企業(yè)發(fā)現(xiàn)市值管理的不足、進(jìn)而保護(hù)投資者利益、提升資本市場(chǎng)運(yùn)行效率。