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??海口“地標(biāo)”明光國際大廈，在長達(dá)27年的風(fēng)雨飄零中，不僅見證了海口的城市變遷，也承載了一代海口人的時(shí)光記憶。然而，它終將還是沒落了。

??8月23日下午，在海口從事資產(chǎn)管理投資的徐明海在瀏覽某資產(chǎn)交易平臺(tái)時(shí)，一則網(wǎng)拍信息引起了他的注意：海口明光國際大廈1~5層資產(chǎn)以328164180元起拍價(jià)在網(wǎng)上公開拍賣。由于起拍價(jià)是一連串長長的阿拉伯?dāng)?shù)字，徐明海經(jīng)兩次確認(rèn)才得知拍賣標(biāo)的物起拍價(jià)超過3億元。他之所以驚訝，是因?yàn)槊鞴鈬H大廈此前也有資產(chǎn)網(wǎng)拍，但大多數(shù)標(biāo)的物成交價(jià)不超過100萬元。

??讓徐明海感到意外的不僅是這次網(wǎng)拍標(biāo)的物建筑面積大、起拍價(jià)總金額高，還有一個(gè)重要原因，海口明光國際大廈是海口最早的“第一高樓”，也是海口最早的產(chǎn)權(quán)式酒店，是“地標(biāo)性”建筑。

??如果將時(shí)間指針回?fù)苤?6年前，看到的將是一番盛景：剛剛從“半拉子”樓起死回生的明光國際大廈項(xiàng)目，首次在2006年10月下旬在海口舉行的“第七屆海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會(huì)”亮相，就以“俯視全城 心域無疆”巨幅廣告，震撼全場。

??另據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，早在2009年5月初，海口明光大酒店（即明光國際大廈）試營業(yè)，“產(chǎn)權(quán)式酒店”模式吸引了全國各地投資者，800多名（也有稱500多名）投資者購買了該項(xiàng)目房產(chǎn)。

??然而，從2016年起，海口某商業(yè)銀行與海口明光大酒店有限公司（以下簡稱“明光大酒店公司”）等發(fā)生金融借款合同糾紛案及部分民間借貸系列糾紛案后，明光國際大廈出現(xiàn)運(yùn)營問題，開發(fā)企業(yè)也因持續(xù)虧損、無力清償?shù)狡趥鶆?wù)被法院宣告破產(chǎn)。

??至此，海口曾經(jīng)的“第一高樓”轟然倒下，令人唏噓不已。

??11年蓋樓史

??在海口市龍昆南路某單位上班的李超武是一名城市紀(jì)實(shí)攝影師，每次路過海口明光國際大廈（亦稱“海口明光大酒店”），都要抬頭看看面前高高聳立的大樓。

??明光國際大廈位于海口市南海大道9號(hào)，李超武的單位與前者直線距離也不過一二百米，他步行上班必經(jīng)這里。

??2006年，“爛尾”長達(dá)8年之久的明光國際大廈有了復(fù)工跡象。“大樓周圍圍起了圍擋，有車輛和工人陸續(xù)往工地搬運(yùn)建材。”李超武向記者回憶起當(dāng)時(shí)的情形。

??海口著名“爛尾”——明光國際大廈是一個(gè)命運(yùn)多舛的項(xiàng)目，有人稱其為海南房地產(chǎn)“泡沫”的時(shí)代產(chǎn)物，也有人稱是海南房地產(chǎn)‘泡沫’末期逆勢而上的地產(chǎn)項(xiàng)目。

??明光國際大廈見證了海口的城市變遷，它不僅是當(dāng)時(shí)海口市乃至海南省最高的地標(biāo)性建筑，也是海口最早引入“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念的大廈。

??據(jù)一份機(jī)構(gòu)文件描述：2006年10月，海口明光大酒店管理有限公司從海口明光旅游發(fā)展有限公司受讓了明光國際大廈項(xiàng)目，并進(jìn)行了續(xù)建；同年10月16日，明光國際大廈項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑規(guī)模為1幢框剪結(jié)構(gòu)綜合樓，地上46層，地下2層，建筑面積地上80538平方米、地下16146平方米。

??之后，該項(xiàng)目很快取得了建筑工程施工許可證、房產(chǎn)預(yù)售許可證，房屋建筑面積為90280.69平方米，士地使用面積為19625平方米。

??早在1995年，海南省瓊山市批建了明光國際大廈為超五星級(jí)酒店建筑。“事實(shí)上，早在1993年，明光國際大廈項(xiàng)目就已動(dòng)工。”李超武告訴記者，那時(shí)候管理可能不像現(xiàn)在這么嚴(yán)格。

??明光國際大廈成為“爛尾”項(xiàng)目之前，曾經(jīng)幾度停復(fù)工，頗具戲劇性。

??據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，就在明光國際大廈建到16層時(shí)，有通訊部門向當(dāng)?shù)卣对V，稱“樓再往上蓋就會(huì)阻礙通訊微波通道”。為此，明光國際大廈中途被迫停工。后在政府部門的協(xié)調(diào)下，項(xiàng)目投資方出資約700萬元把微波通道改為地下光纜，項(xiàng)目在停工7個(gè)多月后繼續(xù)施工。

??然而，當(dāng)明光國際大廈建至36層時(shí)又被叫停，原因是酒店超高有可能會(huì)影響附近大英山機(jī)場凈空條件。直到老機(jī)場搬遷前夕，該項(xiàng)目才得以繼續(xù)施工，并于1998年10月大廈封頂。　　

??大廈封頂前后，項(xiàng)目投資方與一家國際知名酒店管理公司簽訂委托管理合作協(xié)議，要將明光國際大廈打造成海口超五星級(jí)酒店；被委托管理方到實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)，明光國際大廈雖處海口繁華路段，但周圍低矮的民宅及參差不齊的單位樓與海口“第一高樓”格格不入，周圍雜亂的環(huán)境不具備打造超五星級(jí)酒店條件。

??由于多方面原因，明光國際大廈項(xiàng)目從1998年開始“爛尾”，至2006年重新啟動(dòng)續(xù)建，時(shí)間已經(jīng)過去8年之久。如果從1995年動(dòng)工至2006年續(xù)建算起，明光國際大廈斷斷續(xù)續(xù)建了11年。

??“俯視全城”的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目

??2006年，明光國際大廈在啟動(dòng)續(xù)建的同時(shí)，開發(fā)商有了另外一種打算：改為產(chǎn)權(quán)式酒店。

??2006年10月底，“第七屆海南秋季房地產(chǎn)交易展覽會(huì)”在海口會(huì)展中心舉行。據(jù)當(dāng)時(shí)參加會(huì)展報(bào)道的多名老媒體人告訴記者，明光國際大廈作為本次房地產(chǎn)交易展覽會(huì)參展樓盤之一，其一亮相便驚艷全場。

??“無論是樓盤展位布置，還是場外巨幅廣告，都是最奢華的。”一呂姓老媒體人稱，該樓盤的廣告語，即使是放在現(xiàn)在也并不過時(shí)。

??盡管當(dāng)時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)不是太發(fā)達(dá)，但網(wǎng)上仍有少量關(guān)于明光國際大廈當(dāng)時(shí)參展報(bào)道，證實(shí)了上述老媒體人的說法。在一張不太清晰的老照片上，左半幅是高高聳立的明光國際大廈效果圖，大廈左上方顯眼位置標(biāo)注“NO.1”字樣，盡顯其“尊貴”等地位；右半幅卻是項(xiàng)目的簡介和廣告推廣語：“俯視全城 心域無疆”“城市中心 掌控繁華”……

??除了通過展會(huì)渠道盡顯項(xiàng)目自身優(yōu)勢，明光國際大廈項(xiàng)目營銷團(tuán)隊(duì)還善于利用主流媒體的“軟推廣”。

??“到海南置業(yè)去！”“深圳逐漸成為國內(nèi)最大的地產(chǎn)消費(fèi)購買力外溢的地區(qū)之一，而海南樓盤正是深圳市場關(guān)注的新對(duì)象……”2007年8月，南方某主流媒體刊載一篇地產(chǎn)文章，大概用三分之二篇幅，敘述海南區(qū)域位置優(yōu)勢及對(duì)海南未來樓市的展望，后三分之一的篇幅用“相關(guān)鏈接”的形式直奔主題，敘述明光國際大廈“六大價(jià)值解析”：地標(biāo)性建筑、五星級(jí)配套、送國際品牌精裝修、雙大堂功能、188米“海南第一高樓”空中景觀及頂層復(fù)式豪宅。

??在多渠道“火力全開”的強(qiáng)勢營銷推廣之下，明光國際大廈在當(dāng)時(shí)成為萬眾矚目的熱盤，銷售盛況空前。盡管項(xiàng)目還未最終竣工，但明光國際大廈已吸引了全國各地投資者紛至踏來。

??就在該樓盤推廣銷售過程中，外界傳出該項(xiàng)目投資方要與海航方面合作。2008年4月，明光大酒店公司與海航國際酒店管理公司簽署了合作協(xié)議，后者負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營管理。

??“明光大酒店方面想利用海航的品牌影響力，海航方面也對(duì)‘黃金地段’的明光國際大廈寄予厚望，酒店名稱曾一度對(duì)外稱‘海口明光海航大酒店’。”上述呂姓老媒體人告訴記者，那時(shí)的“海航系”如日中天，“后來由于種種原因，雙方合作了兩三年沒再進(jìn)行下去。”

??2009年5月1日，明光大酒店試營業(yè)，奢華的裝修及地處城市中心繁華地段的位置，一時(shí)間成為外界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。

??據(jù)后來當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，明光大酒店開業(yè)之初，800多位購房者購買了該樓盤房產(chǎn)。多名外地購房者也對(duì)媒體稱，他們之所以購買該大廈房產(chǎn)，一方面是看中項(xiàng)目的位置及海口地標(biāo)性建筑，另一方面是海航品牌的加持。

??天南海北的投資者蜂擁而至，給續(xù)建的明光國際大廈源源不斷地注入了資金和人氣，曾經(jīng)“爛尾”多年的海口“第一樓”起死回生。開業(yè)之后的明光大酒店，一度成為高端人士商務(wù)活動(dòng)及旅游消費(fèi)的最佳選擇場所。

??公司被宣告破產(chǎn)，5層樓資產(chǎn)拍賣

??“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念，最早起源于上個(gè)世紀(jì)70年代的歐洲，那時(shí)還叫“時(shí)權(quán)酒店”。后來，在時(shí)權(quán)酒店基礎(chǔ)上又發(fā)展出了產(chǎn)權(quán)式酒店。上個(gè)世紀(jì)90年代中后期，“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念引入中國，最先亮相于三亞、海口兩地。

??明光大酒店是海口最早、規(guī)模最大的產(chǎn)權(quán)式酒店。最早的產(chǎn)權(quán)式酒店并不承諾固定回報(bào)，個(gè)人投資者購買酒店客房之后，將客房統(tǒng)一交給酒店管理公司打理，酒店管理公司定期將酒店的經(jīng)營利潤分配給客戶。

??但明光大酒店?duì)I銷模式并非如此，而是對(duì)客戶承諾有固定回報(bào)，此舉也是引起眾多投資客極大興趣的重要原因之一。

??2010年7月，來自北京的許艾蘭作為受讓人，與明光大酒店公司簽訂了一份《海口市商品房買賣合同》。許艾蘭購買的這套房產(chǎn)建筑面積約為117平方米，總房款為168萬余元，折算單價(jià)約為1.5萬元/平方米。這個(gè)價(jià)格在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是很高了，市區(qū)的商品房價(jià)格也僅僅是三五千元每平方米。

??同一天，許艾蘭又與明光酒店管理公司、明光大酒店公司簽訂一份《協(xié)議書》。該協(xié)議約定：許艾蘭將所購房屋交由明光酒店管理公司轉(zhuǎn)租做酒店經(jīng)營，明光大酒店公司承擔(dān)許艾蘭房屋的轉(zhuǎn)租受益擔(dān)保責(zé)任。

??上述房屋轉(zhuǎn)租期限為10年，計(jì)租房款為191萬余元。明光酒店管理公司按照總房價(jià)的相應(yīng)比例，分期支付轉(zhuǎn)租收益給房主許艾蘭，即按照總房價(jià)的6%~10%（均為稅后）支付轉(zhuǎn)租收益。

??明光國際大廈內(nèi)數(shù)百套已售房屋，基本上都是按照這個(gè)模式運(yùn)營。

??不過，購房人后來發(fā)現(xiàn)，房屋轉(zhuǎn)租給酒店方后，許多購房人未能依時(shí)、足額地收到轉(zhuǎn)租收益，被拖欠轉(zhuǎn)租收益的房東越來越多。

??2015年5月，40多名江浙購房者專程趕到海口，向明光大酒店管理方討要轉(zhuǎn)租收益。據(jù)前述購房者反映，該酒店拖欠800多名業(yè)主多達(dá)數(shù)千萬元房屋轉(zhuǎn)租收益。

??但令外界感到不解的是，明光大酒店并非經(jīng)營艱難。“明光大酒店的生意一直不錯(cuò)，節(jié)假日各類促銷活動(dòng)、商務(wù)會(huì)議接連不斷，很是熱鬧。”李超武告訴記者，從酒店內(nèi)掛滿的各種獎(jiǎng)牌來看，其經(jīng)營口碑還是不錯(cuò)的。

??2016年5月，因兩筆共計(jì)1.9億元的金融借款合同糾紛案，海口某商業(yè)銀行將明光大酒店公司等訴至法院。另外，記者還查詢到一樁數(shù)千萬元的民間借貸糾紛案，明光大酒店公司等也是被告。

??上述借款借貸糾紛案，是“壓塌”明光國際大廈的最后一塊板磚。據(jù)會(huì)計(jì)事務(wù)所出具的2020年審計(jì)報(bào)告顯示，明光大酒店公司資產(chǎn)總額2.26億余元，負(fù)債總額高達(dá)約6.4億元，凈資產(chǎn)額為-4.13億元之多。

??“明光大酒店公司已嚴(yán)重資不抵債，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)。”一份法律文書載明，截至2021年12月10日，明光大酒店公司共有489位債權(quán)人申報(bào)504筆債權(quán)，總額超過15億元，管理人確認(rèn)的債權(quán)為2.07億元。

??2021年12月，海口市中級(jí)人民法院作出裁定，宣告明光大酒店公司破產(chǎn)。

??8月23日，徐明海在某資產(chǎn)交易平臺(tái)看到的明光國際大廈1-5層資產(chǎn)掛網(wǎng)拍賣信息，便是海口明光大酒店公司自持物業(yè)，也是唯一值錢的拍賣標(biāo)的物。

??在27年時(shí)間長河里搖擺的明光國際大廈，最終會(huì)走向何方？（文中人名均為化名）