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??安徽省蕪湖市一則樓市銷售政策，正引發(fā)討論和廣泛關(guān)注。

??6月7日，安徽省蕪湖市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化蕪湖市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，重磅推出13條房地產(chǎn)市場優(yōu)化發(fā)展政策，涉及人才安居、購房補貼、二手住房交易、公積金貸款、以舊換新、房貸利率、保障性住房等方面。

??值得關(guān)注的是，通知還提到，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索購買部分產(chǎn)權(quán)的銷售方式，通過合同約定，購房人可以先購買房屋部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，購房人可租賃使用，購房人購買剩余產(chǎn)權(quán)時已支付的租金可抵扣購房款。

??“購買部分產(chǎn)權(quán)政策是為了降低購房門檻和成本，目前居民收入、就業(yè)和消費預(yù)期轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，購房積極性減弱，但房價還在高位，當(dāng)?shù)赝瞥隽碎_發(fā)商與購房人共同持有產(chǎn)權(quán)的方法，以實現(xiàn)去化。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為。

??不過，李宇嘉認(rèn)為，該政策在實施中將面臨諸多問題和挑戰(zhàn)，一是開發(fā)商產(chǎn)權(quán)部分抵押問題：如果開發(fā)商將持有的產(chǎn)權(quán)部分進行抵押，抵押權(quán)人如何行使抵押權(quán)；二是期房交付風(fēng)險：如果開發(fā)商無法按時交付或交付質(zhì)量不佳，購房人的權(quán)益可能受到侵害；三是公共維修基金計算：產(chǎn)權(quán)共有的情況下，公共維修基金是否按產(chǎn)權(quán)比例計算和繳納；四是銀行按揭問題：銀行是否愿意為這種物權(quán)提供按揭，以及爛尾樓情況下如何保障債權(quán)等。

??“想法是好的，但在實踐中很難施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索國企與購房人共有產(chǎn)權(quán)都產(chǎn)生了很多問題，與民營企業(yè)共有住房產(chǎn)權(quán)的問題會更多。除非是地方國企，特別是計劃長期持有部分不動產(chǎn)資產(chǎn)的國企，可以探索與購房人共有住房產(chǎn)權(quán)。

??2022年8月，云南省大理白族自治州就曾表示，明確支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。

??大理州和蕪湖市的“共有產(chǎn)權(quán)”模式相似，都是由購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有房屋產(chǎn)權(quán)，政策的有效期為一年。不過，大理州在2022年沒有縣市或項目實施“共有產(chǎn)權(quán)”相關(guān)政策，在2024年最新發(fā)布的《大理白族自治州人民政府關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（試行）》中，亦沒有對“共有產(chǎn)權(quán)”的措施進行保留。

??在寧波，信達地產(chǎn)曾推出過“央企共有產(chǎn)權(quán)房”，該項目是位于鎮(zhèn)海九龍湖新興人居板塊的信達地產(chǎn)·格蘭云山，由個人和房企按份額共同購買房屋，購房者承擔(dān)相應(yīng)份額的房款，購房者可選的產(chǎn)權(quán)份額在60%~80%間。值得一提的是，信達地產(chǎn)還提供了“十年托底回購”，10年后如果購房者想賣房，房價又跌了，開發(fā)商可按原價回購房源。“央企共有產(chǎn)權(quán)房”銷售模式的本質(zhì)，相當(dāng)于開發(fā)商為購房者提供了總房款20%~40%的“免息貸款”，從而減少購房者前期購房成本；10年后可以回購，又為購房者提供了托底支持，打消了擔(dān)心房價會跌的顧慮。

??據(jù)寧波信達地產(chǎn)·格蘭云山項目相關(guān)工作人員表示，“這次共推出了5棟共有產(chǎn)權(quán)住房，計劃在6月中下旬正式推出，目前客戶對共有產(chǎn)權(quán)住房的意向度較高，許多房子已經(jīng)被預(yù)定了。”

??對于未來是否持續(xù)推出共有產(chǎn)權(quán)住房，上述工作人員表示，“存在不確定性，有可能后期就會取消，因為共有產(chǎn)權(quán)住房的資金投入相對較大。”

??事實上，“共有產(chǎn)權(quán)”目前主要應(yīng)用于部分城市的人才房和保障房，如杭州市實行的“共有產(chǎn)權(quán)”住房政策，是將人才共有產(chǎn)權(quán)房作為階段性的保障住房，由政府與人才共同持有產(chǎn)權(quán)份額，人才最少可購買房子30%至80%的產(chǎn)權(quán)，5年后可以自主選擇是否買斷房子全部產(chǎn)權(quán)，在市場上流通。

??“共有產(chǎn)權(quán)”的主流模式還是由購房人與地方政府（或政府產(chǎn)權(quán)份額代持機構(gòu)，如保障房公司）共同持有，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“共有產(chǎn)權(quán)”落地實踐較少。

??“探索購買部分產(chǎn)權(quán)模式現(xiàn)在只是蕪湖市提出來一個下一步研究的方向，尚處于探索階段，詳細(xì)的實施細(xì)則尚未出臺。”針對推出的住房共有產(chǎn)權(quán)模式，蕪湖市房地產(chǎn)市場監(jiān)管科相關(guān)工作人員表示。

??對于蕪湖市此舉，有房地產(chǎn)人士分析是為了激發(fā)當(dāng)?shù)貥鞘薪灰住?/p>

??這幾年，蕪湖市房地產(chǎn)市場取得了長足進展，但也顯露出了一些問題，即投資、銷售等方面出現(xiàn)了下降。2023年，蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)投資下降25.2%；商品房銷售面積下降37%，商品房銷售額下降34.9%。今年1~5月，蕪湖市完成房地產(chǎn)投資221.83億元，仍同比減少2.6%；商品房銷售方面，1~5月全市商品房銷售面積341.34萬平方米，同比增長2.5%；其中住宅255.38萬平方米，同比減少19.5%。

??另據(jù)公開資料顯示，截至2024年3月底，蕪湖市本級存量住宅用地項目達到67個，存量住宅用地總面積502.3公頃，未動工土地面積49.3公頃，已動工未竣工土地面積453公頃，其中未銷售房屋的土地面積305.5公頃，庫存量仍有一定壓力。

??房價方面，據(jù)安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，截至目前，蕪湖新房均價11675/平方米，環(huán)比持平；當(dāng)前在售樓盤62個，待售樓盤6個。二手房6月掛牌均價8318元/平方米，環(huán)比下降0.23%，同比下降14.14%，近3個月均價降幅較大。

??蕪湖，是安徽省管轄的地級市，是長三角中心區(qū)城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科創(chuàng)走廊的重要成員；也是長三角重要的融通樞紐、全國綜合交通樞紐、港口型國家物流樞紐和現(xiàn)代流通戰(zhàn)略支點城市。2023年，蕪湖市實現(xiàn)生產(chǎn)總值4741.07億元，比上年增長5.7%。其中，一般公共預(yù)算收入414.28億元，增長6.6%，成為安徽省除合肥市外僅有的一個財政收入突破400億元的城市。

??“在當(dāng)前樓市現(xiàn)狀下，政策允許購房者購買部分產(chǎn)權(quán)，是一個靈活且創(chuàng)新的做法，購房者可以根據(jù)自己的資金狀況和實際需求來決定購買的比例，為購房者提供了更大的靈活性和可承受性，有助于緩解購房壓力。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，也是去庫存的一個較好的方式。