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??近年來，國內外各類企業加速布局上海的中高端租賃市場，2022-2023年上海迎來了高端服務式公寓的開業井噴期，除了雅詩閣、Base佰舍等已入駐的高端長租公寓品牌紛紛加碼外，博楓資產、嘉華國際、深城投等企業紛紛投入高端服務式公寓的賽道。

??CRIC數據顯示，2023年1-8月，上海個人房源租賃市場中，三房、四房及以上的大戶型掛牌量占比從2022年的19.55%提升至31.26%，提高近12%，與去年相比，更具品質的三房和四房及以上價格大幅上漲，四房及以上價格上漲超17%。

??隨著上海城市影響力的不斷提升，未來新增的海外及國內高凈值人群的租戶將會持續增加。未來整體中高端租賃市場的租金和入住率或將產生新的突破。

??1、大戶型個人房源更受市場歡迎，高品質住房租金價格顯著提升

??從市場供應來看，2023年1-8月，上海個人房源租賃市場中，三房、四房及以上的大戶型掛牌量占比從2022年的19.55%提升至31.26%，提高近12%，大戶型個人房源掛牌量顯著提升。

??個人房源作為上海租賃市場中的主要供應來源，且價格漲跌受限制的程度相對更低，其價格變化最能代表戶型的基本供需情況。從2021-2023年8月上海個人房源整體掛牌價格來看，租金整體變化幅度較小，但不同戶型租金波動分化明顯。

??與去年相比，2023年1-8月，更具品質的三房和四房及以上價格大幅上漲，四房及以上價格上漲超17%。

??從出租明細來看，大戶型租金上漲的區域主要集中于中心城區及浦東新區有品質的小區。部分小區大戶型成租套數大增，以徐匯百匯園為例，在今年8個月內成租套數達32套，相比去年全年的成租套數漲幅已經高達14%。

??除此以外，中海建國里、金外灘花園、碧云尊邸等高品質大戶型的成租套數相比去年也有所增長，租賃市場中對大戶型的需求較為旺盛。

??從租金坪效和套均價來看，核心地段、高品質大戶型的租金價格增長更快，普陀的華僑城和黃浦的金外灘花園租金坪效均分別上漲8%和14%；部分板塊大戶型產品供應稀缺，大戶型產品租金上漲較快，徐匯苑、新家坡園景苑和瑞虹新城二期等多個項目套租金均價漲幅超10%。

??2、高端服務式產品規模持續增長，近一年房源增長達34%

??近一年，上海高端服務式長租公寓供應房源量達4888間，房源量增長高達34%。隨著“商改租”政策的放開以及更多資管公司的參與，上海高端長租公寓產品房源量規模持續拓展。

??從2020-2023年8月間上海服務式長租公寓新增房源量來看，新增房源量不斷增長，2022年開業房源達2510間，增長超217%。2023年僅1-8月新開9個項目房源量達3248間，預計下半年將有多個服務式公寓開業，如盛捷、博鄰項目等。

??1、上海供需結構失衡，高端住房租賃需求缺口達4.4萬間

??目前，上海存在多個跨國企業高管、海歸、海外人才、年輕財富新貴等高凈值潛在客戶人群，這些人群是高端長租公寓的主要客群來源。從中長期來看，隨著上海城市影響力的不斷提升，未來新增的海外及國內高凈值人群的租戶將會持續增加。

??以上海具備的41.5萬中高端租戶潛力的國際人才來看，假設其中20%的境外人才以及10%的來上海工作和創業的留學人員租住中高端長租公寓，租賃轉化人群合計約為6.3萬。目前上海高端服務式公寓數量僅為1.8萬間，僅從機構化長租公寓的供應來看，需求端存在著較大缺口（4.4萬間）。未來整體中高端租賃市場的租金和入住率或將產生新的突破。

??2、上海高凈值人士持續增長，追求更高品質的生活方式

??根據英國亨氏咨詢公司公布的《世界最富城市年度報告》，截止2022年底在上海的高凈值人士達到了12.72萬人，上海的高凈值人士持續增長。通過調研發現2022年前后，上海的住房租賃市場租客群體越發的多元，越來越多的自由職業者、求學陪讀家庭及歸國留學及年輕富二代群體等高凈值人群選擇租房來滿足居住需求。

??近年來，這部分群體對健康理念、私享服務的更加關注，更趨向于專屬、精致的居住體驗，在空間上也更傾向于大面積戶型，高端住房租賃產品成為這類高凈值人群的住宿選項。

??從高端服務式長租公寓租戶背景來看，隨著網紅經濟的發展，國內不斷壯大的高凈值人群逐漸成為了市場焦點，富裕的年輕一代及網紅新媒體行業的網紅主播、帶貨主播等年輕的新貴，追求更具品質的生活氛圍感，對高端住房租賃更具興趣。

??3、上海過渡型租賃需求顯著增長

??由于房價剪刀差的存在，賣舊買新已成為上海置業的主流路徑。而賣舊買新的過程中，從新房購買到房屋交付以及后續軟裝的周期約為3年，由此過渡型租賃需求顯著提升。

??從歷年上海商品房成交走勢來看，2020年至今，年度新建商品住宅成交套數在6萬-9萬套/年。經統計，上海購房群體中，首貸類客戶占比約30%，合計約27000個新增租房需求，該類群體存在明確的租賃住房需求。此外，以2022年為例，上海成交總價600萬/套-1500萬/套（改善型）成交占比約30%，成交套數約27000套，該部分群體也存在過渡型租賃需求。

??從上海長租公寓大宗投資交易金額來看，在2021-2023上半年年迎來爆發，長租公寓大宗交易規模持續增長。其中，大宗交易的買家多為國內外資管公司，如錦和資管、領盛投資等，紛紛選擇落子上海，具備高抗風險能力的長租公寓市場更被看好。

??根據對投資者的調研可以看到，更多人對長租公寓的投資趨勢聚焦在中高端及高端長租公寓市場。中高端及高端長租公寓市場受區位、環境等限制，供應量較少，且進入門檻較高，需要承擔前期投入的資金沉淀。高端租賃產品具備天然的護城河優勢，中高端公寓市場未來將成為更多人的投資選擇。

??隨著上海高端服務式長租公寓房源量的擴大以及出租率的提高，根據測算，目前上海高端服務式長租公寓的規模在43億元左右。在過去四年里，高端產品房源量迅速拓展，規模的復合增長率達11.86%，預計2027年規模將拓展至68億元。未來，將有更多資管公司和投資機構選擇進入高端長租公寓賽道，但受制于區位、產品品質等硬性條件，高端長租公寓市場規模增速無法達到大眾化長租公寓的增速。

??隨著疫情影響的消退、經濟的緩慢復蘇，上海高端住房租賃產品需求量不減，在網紅經濟的崛起下，更多人開始追求大戶型、高品質的居住生活。

??目前，上海高端住房租賃產品供應量僅約5.8萬間，具備稀缺地段、高品質的服務式公寓及高端住宅供應量較低，供需結構失衡。

??未來，隨著更多資管平臺及投資機構的參與，高端住房租賃產品規模將持續增長。