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北京商業(yè)租賃市場止跌回穩(wěn),品牌首店加速在京落地

市場 2023-09-19 11:54:45 來源:丁祖昱評樓市

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??線下持續(xù)回暖、租金止跌回穩(wěn),成為近期北京商業(yè)租賃市場的關(guān)鍵詞。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示,二季度北京市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)首層平均租金環(huán)比上漲0.18%至27.15元/㎡/天,空置率環(huán)比下降0.27個百分點至7%。

??從數(shù)據(jù)上可以看出,北京商業(yè)市場整體進入復蘇回暖態(tài)勢。

??其中,餐飲行業(yè)引領(lǐng)消費復蘇,娛樂業(yè)態(tài)需求釋放。購物中心業(yè)態(tài)重點向餐飲方向調(diào)整,社交需求也明顯增長,二季度北京娛樂業(yè)態(tài)在營店鋪數(shù)環(huán)比增長10.3%,購物中心的休閑娛樂、體驗社交等多元消費場景逐漸強化。

??在復蘇背景下,各類品牌首店也加速在京落地。通過首店上新、新品首發(fā)等活動,持續(xù)激發(fā)消費潛力,西單、CBD、三里屯等商圈活躍,引領(lǐng)時尚潮流。

??今年以來,線下消費回暖,北京商業(yè)零售市場持續(xù)恢復。

??北京市社消總額同比增速由降轉(zhuǎn)升,上半年社會消費品零售總額7005億元,同比增長4.5%,較一季度提升5.2個百分點,其中時尚類、出行類商品表現(xiàn)較好。

??隨著整體消費市場環(huán)境的逐漸向好,餐飲、主要實體零售業(yè)態(tài)等線下消費持續(xù)回暖,北京各商圈及購物中心客流也明顯回升,線下消費熱度不斷增強。

??尤其是二季度以來,購物中心積極推進品牌調(diào)整與運營升級、創(chuàng)新消費場景,市場活躍度較一季度再次提升。上半年北京市限額以上主要實體零售業(yè)態(tài)中,百貨店和購物中心零售額同比增長18.3%。

??客流量與線下消費明顯增加以及相繼出臺的促消費相關(guān)舉措和扶持,增強了商業(yè)市場業(yè)主的信心。

??二季度,北京市購物中心租金進入止跌回穩(wěn)轉(zhuǎn)折點,優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)首層平均租金環(huán)比上漲0.18%至27.15元/㎡/天,空置率環(huán)比下降0.27個百分點至7%。

??從克而瑞監(jiān)測的北京重點商圈來看,二季度多數(shù)商圈首層平均租金環(huán)比上漲,空置率環(huán)比下降。其中朝陽門外商圈表現(xiàn)較佳,去化較明顯,且租金穩(wěn)定。

??在大宗交易方面,商業(yè)成交同樣回暖。

??今年上半年,北京商業(yè)物業(yè)成交7單,共計40.0億元,成交金額占比30.0%,相比于過去幾年,明顯增長。過去幾年受疫情影響較大的商業(yè)物業(yè)投資正呈回暖趨勢。

??在整體消費市場向好的背景下,北京商業(yè)租賃需求擴張。從克而瑞監(jiān)測的北京購物中心樣本數(shù)據(jù)來看,二季度在營店鋪數(shù)量環(huán)比增長2.2%。

??具體來看,前期壓抑的餐飲和社交需求釋放,帶動相應(yīng)租賃市場增長。

??線下消費中,餐飲行業(yè)引領(lǐng)消費復蘇,餐飲收入增速大幅提升。上半年北京市餐飲收入同比增長37.3%,增速高于商品零售35.4個百分點,較一季度提升23.8個百分點。

??其中,到店就餐需求更為旺盛,限額以上餐飲收入中到店實現(xiàn)的餐飲收入同比增長39%,高于平均水平近2個百分點。

??反應(yīng)到租賃層面,從監(jiān)測的購物中心樣本數(shù)據(jù)來看,業(yè)態(tài)向餐飲方向調(diào)整,以滿足消費訴求。以北京為例,重點監(jiān)測的購物中心裝修中業(yè)態(tài)調(diào)整數(shù)據(jù)顯示,上半年調(diào)整為餐飲業(yè)態(tài)的鋪數(shù)達66個,占比達37%。

??另外,社交需求釋放,娛樂業(yè)態(tài)在營店鋪數(shù)環(huán)比增幅最大。二季度,北京市樣本購物中心娛樂業(yè)態(tài)在營店鋪數(shù)量環(huán)比增長10.3%。

??今年以來,北京首店經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的態(tài)勢,持續(xù)激發(fā)消費活力和潛力。

??1至5月,共有403家品牌首店落地北京。從首店類型看,中國(內(nèi)地)首店有37家,北京首店有366家。按照計劃,北京今年預計引進品牌首店800家左右。

??同時,北京市為吸引首店品牌進駐,陸續(xù)推出了相關(guān)舉措和活動。

??上半年,2023全球首發(fā)節(jié)暨硬科技嘉年華在北京啟動。同時,北京市商務(wù)局會同各區(qū)打造了三里屯太古里、國貿(mào)商城、北京SKP等12個全球首發(fā)中心,持續(xù)開展新品發(fā)布、新展首秀活動,吸引更多首店新品落地北京。

??據(jù)克而瑞北京監(jiān)測,上半年北京新落地典型品牌首店業(yè)態(tài)以餐飲、時尚生活、服裝業(yè)態(tài)為主,分別占比32%、26%和24%,其中國內(nèi)品牌占比超7成,約20%的首店為體驗類業(yè)態(tài)。

??就落地項目而言,大悅城、三里屯太古里等成熟標桿項目更受首店品牌青睞。

??上半年北京首店品牌入駐項目最集中的為西單大悅城,其次為朝陽大悅城、京西大悅城、三里屯太古里、西三旗萬象匯等成熟核心項目和新開業(yè)項目。

??其中,新興品牌占比22%,首店品牌落地區(qū)域以朝陽區(qū)為主。

??據(jù)克而瑞北京監(jiān)測,2023上半年品牌首店中,新興品牌(2020年以后成立的品牌)占比約22%。首店品牌拓展較集中在西單商圈,占比約16%,其次為CBD、三里屯、朝青和西三旗商圈;區(qū)域拓展以朝陽區(qū)為主,占比約40%。

??2023年以來,餐飲、時尚生活、服飾等行業(yè)租賃需求的增長,推動北京商業(yè)地產(chǎn)市場進入復蘇回暖態(tài)勢。整體來看,隨著經(jīng)濟的逐漸向好及政策的相關(guān)扶持,業(yè)主方對于今年的商業(yè)租金漲幅有一定的心理預期。

??今年北京預計還將新開業(yè)超10座購物中心,新增商業(yè)建筑面積超150萬平方米,大體量項目的集中入市會加劇當前市場的競爭。這要求商業(yè)項目在招商調(diào)改、運營營銷、差異化打造等方面投入更多的精力,以應(yīng)對消費訴求和競品市場的不斷變動。

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中國城市住房價格288指數(shù)

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