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??“‘6·1’新政對(duì)青島新房市場(chǎng)刺激不大，沒有掀起多少‘水花’。進(jìn)入6月份市場(chǎng)延續(xù)了5月下滑趨勢(shì)，交易依然較平淡。”有著8年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的青島某頭部房企一負(fù)責(zé)人李捷這樣描述近期青島樓市變化。

??李捷所指的“6·1”新政是指6月1日青島多部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，將非限購區(qū)域首套最低首付比例調(diào)整為20%、二套最低首付比例調(diào)整為30%；同時(shí)優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。

??樓市新政實(shí)施近一個(gè)月市場(chǎng)情況如何？

??6月28日，走訪青島市嶗山、李滄、城陽等區(qū)域樓盤發(fā)現(xiàn)，無論是高端豪宅、中高端改善樓盤，還是小戶型剛需盤，均呈現(xiàn)冷清態(tài)勢(shì)，不少項(xiàng)目的咨詢、到訪和成交量都較之前有明顯下滑，買方觀望情緒濃厚。新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，開發(fā)商讓利促銷仍難以撬動(dòng)市場(chǎng)。

??“客戶少了很多，2~3月份周末我們能接200組客戶，現(xiàn)在只有30~40組，連看一圈就走的‘水客’都不見了，大家都把錢攥在手里。”位于青島市東李片區(qū)的青山湖岸的一名銷售人員表示，該項(xiàng)目3月開盤，到現(xiàn)在銷售大約100套；進(jìn)入5月份，市場(chǎng)熱度明顯下降，再加上今年李滄有20多個(gè)樓盤在出貨，壓力很大。

??該銷售人員坦言，他們的客戶都有房子，并不著急出手，許多人要看看下半年走勢(shì)再做決定。

??青島市城陽區(qū)的北岸綠茵城在4月份首開后去化速度較快，到訪量每天超過300組，進(jìn)入6月份到訪客戶也少了，“工作日能有十幾組，主要原因是房源有限，精準(zhǔn)客戶少了。”該盤一名銷售人員表示，他們客戶群體主要是二次改善客戶，這部分購房群體并不缺乏首付資金，他們更看重的是產(chǎn)品本身。

??“現(xiàn)在的市場(chǎng)比2~3月份差遠(yuǎn)了，當(dāng)時(shí)每天到訪近百組，根本接待不過來，客戶過來看房后2~3天就能定房；現(xiàn)在每天不到10組客戶，許多人看看就走了，出手意愿并不強(qiáng)。”北岸雅居項(xiàng)目銷售人員稱，新政能帶來部分客戶，但對(duì)項(xiàng)目成交拉動(dòng)不大。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)過后青島樓市迎來階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環(huán)比漲幅均超80%，但進(jìn)入4月份樓市顯疲軟，成交量環(huán)比下降約5成。

??在這樣的市場(chǎng)背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上健康發(fā)展。

??不過，截至6月底，青島新建住宅成交8553套，雖較5月份6734套有不小增幅，但距離3月份12040套成交量依然有不小差距，市場(chǎng)并未出現(xiàn)“暴漲暴增”現(xiàn)象。

??在此背景下，房企降低購房門檻成為當(dāng)下青島市場(chǎng)的常態(tài)，城陽、西海岸項(xiàng)目促銷力度較猛，不少項(xiàng)目推出零首付、工抵折扣房等方式促成交。

??如世園金茂府是青島市李滄區(qū)“改善”標(biāo)桿項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目曾拿下今年2月份青島銷冠，此前價(jià)格一直堅(jiān)挺。6月份，世園金茂府頻頻調(diào)價(jià)，近期推出的特惠房源降價(jià)超過30萬元/套。

??李滄區(qū)另一熱盤森林公園也在靠靈活的銷售策略吸引客戶。該項(xiàng)目2022年上半年入市后，陸續(xù)有購房者買進(jìn)入住，售價(jià)從24000元/平方米一路下跌，近期新地塊上市后部分房源低至18000元/平方米。

??經(jīng)濟(jì)下行、購買力下降也影響了部分購房者入市信心。

??“前段時(shí)間差點(diǎn)入手一套房，首付是沒有問題的，但公司效益不好，且未來預(yù)期不明朗，所以還是等等看。”從事汽車銷售工作的青島市民趙先生說。

??與趙先生有同樣擔(dān)憂的購房者不在少數(shù)，“現(xiàn)金為王”成為很多人的現(xiàn)實(shí)選擇。

??“政策刺激還是不夠，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面還沒有擺脫低迷狀態(tài)。”李捷表示，當(dāng)下，松綁措施對(duì)市場(chǎng)的刺激效應(yīng)不明顯，盡管房貸利率下降、首付政策也進(jìn)行了調(diào)整，但很多購房者還是抱著持幣觀望的心態(tài)，預(yù)期和信心沒有得到有效提升。

??中國房地產(chǎn)報(bào)城市與區(qū)域治理研究院特聘專家張斌認(rèn)為，當(dāng)前青島樓市成交乏力本質(zhì)是客戶入市信心不足和預(yù)期不穩(wěn)。總體來看，今年下半年青島樓市將以“平穩(wěn)”為主，“金九銀十”市場(chǎng)或許會(huì)有一波比較好行情，但總體難以出現(xiàn)“大熱”局面。

??（應(yīng)受訪者要求，文中李捷為化名）