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??3年多時間，因新老物業(yè)交接問題，海口一小區(qū)業(yè)委會打了6個“拉鋸”官司，至今仍無結(jié)果；同樣，另一小區(qū)也因新老物業(yè)交接，業(yè)主一怒之下推倒小區(qū)道閘，并與老物業(yè)管理企業(yè)保安發(fā)生肢體沖突，4人因“聚眾擾亂公共秩序”被行拘。

??上述兩個小區(qū)因?qū)覍冶幻襟w“曝光”而成為“網(wǎng)紅”小區(qū)。但在這座城市的另一頭，一個有上千戶住戶的小區(qū)，卻拿出數(shù)十萬元公共收益金給全體業(yè)主發(fā)紅包。

??上千份紅包背后，是業(yè)委會爭取權(quán)利的勝利與小區(qū)公共收益自管的結(jié)果。

??業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)甚至開發(fā)商之間的“積怨”，主要集中在業(yè)主對交付房屋質(zhì)量、小區(qū)物管服務(wù)水平、共有部分產(chǎn)權(quán)收益等諸多問題不滿。業(yè)主從最初單打獨斗維權(quán)，最后萌生要成立業(yè)委會念頭，希望以合力與物管企業(yè)、開發(fā)商抗衡。

??但業(yè)委會成立并非易事。據(jù)了解，目前海口有超過3000多個住宅小區(qū)，但成立業(yè)委會的小區(qū)僅為450個，占比為14%。小區(qū)成立業(yè)委會比率之低，在全國范圍較為普遍，其原因構(gòu)成十分復(fù)雜。

??有行業(yè)人士認為，小區(qū)居住體驗感不僅關(guān)乎城市民生，也屬于較為迫切又容易被忽略的營商“軟環(huán)境”范疇，破解小區(qū)現(xiàn)實存在的各類難題，除了成立小區(qū)業(yè)委會，還應(yīng)大力推進“信酬制”物管模式，出臺有針對性、前瞻性的系列配套管理細則，提高小區(qū)治理水平。

??業(yè)委會發(fā)通知領(lǐng)紅包

??“不領(lǐng)了，直接沖抵物業(yè)費吧。”3月10日，海口濱海國際君御灣小區(qū)業(yè)主陳洪德向中國房地產(chǎn)報記者證實，最近社交平臺流傳的一則《關(guān)于向全體業(yè)主發(fā)放紅包的通告》確有其事。

??記者了解到，這則落款時間為“2023年3月7日”的小區(qū)通告，系濱海國際君御灣小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出的，并張貼在小區(qū)各樓道的公告欄里。

??通告稱，自2018年4月濱海國際君御灣小區(qū)召開首次業(yè)主大會及業(yè)委會成立以來，小區(qū)公共收益逐步收歸小區(qū)業(yè)委會公共賬戶管理，公共收益收支情況每年都通過小區(qū)微信公眾號予以公布。

??通告還稱，截至2022年底，小區(qū)公共收益結(jié)余50余萬元。經(jīng)小區(qū)業(yè)委會會議決定，從小區(qū)結(jié)余的公共收益中拿出345389.48元，按照建筑面積每平方米2元標(biāo)準，給全體業(yè)主發(fā)放紅包。

??記者了解到，濱海國際君御灣小區(qū)計容建筑面積為17萬余平方米，其中包括16.8萬多平方米住宅和3725余平方米商業(yè)及配套，住宅總戶數(shù)為1628戶。無論是小區(qū)建筑面積還是住戶數(shù)量，該小區(qū)在海口均屬中大型小區(qū)。

??據(jù)介紹，該34.5萬元小區(qū)公共收益在3月15日至5月31日期間發(fā)放，住宅和底層商鋪業(yè)主均可前往該小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)取紅包，或者直接要求物業(yè)沖抵物業(yè)費。從6月1日起，仍未被業(yè)主領(lǐng)取的紅包將自動轉(zhuǎn)入業(yè)主的物業(yè)管理費賬戶，沖抵6月份以后的物業(yè)管理費。

??“在海口住了20多年，換了4個小區(qū)生活，這是第一次被通知領(lǐng)公共收益紅包。”濱海國際君御灣小區(qū)一劉姓業(yè)主告訴記者，雖然錢不多，只有兩三百元，但這件事已遠遠超出了紅包本身的意義。

??還有部分業(yè)主向記者表示，他愿意將自己的紅包留在公共賬戶上，用于小區(qū)公共設(shè)施的維修維護及物管服務(wù)質(zhì)量的提升。

??多方博弈的小區(qū)

??濱海國際君御灣小區(qū)上述發(fā)紅包的做法，在海口并非首例。

??今年1月1日起，海口濱江海岸小區(qū)拿出54萬余元公共收益，向1500余戶住宅及小區(qū)商鋪業(yè)主發(fā)放紅包。在外界“又是別人小區(qū)”的感嘆聲中，公共收益紅包的背后卻是數(shù)以萬計小區(qū)的癥結(jié)：維權(quán)、成立業(yè)委會、換物業(yè)公司等錯綜復(fù)雜、斗智斗勇的矛盾沖突。

??早期，濱海國際君御灣小區(qū)業(yè)主要成立業(yè)委會，也是始于業(yè)主維權(quán)。

??“業(yè)主最早的維權(quán)是因為房屋未竣工就強行交房。”陳洪德告訴記者，之后是小區(qū)部分房屋天花板露筋、公共水電分攤不合理、小區(qū)時常停水、未安裝高空拋物攝像頭，以及小區(qū)會所、游泳池被小區(qū)物業(yè)公司擅自出租他人經(jīng)營等系列問題，引起了業(yè)主的不滿。

??作為小區(qū)的業(yè)主，同時也是一名資深律師，陳洪德認為，小區(qū)只有成立業(yè)委會才有可能解決上述問題。

??“貼公告、和物業(yè)交涉都是我一個人。”陳洪德告訴記者，小區(qū)籌備成立業(yè)委會是他起的頭，當(dāng)初成立業(yè)委會他一個人堅持了半年多時間，后來越來越多的熱心業(yè)主也開始加入，“沒有熱心鄰居的牽頭和大多數(shù)鄰居的配合，也不會有如今讓人羨慕的小區(qū)。”

??在濱海國際君御灣小區(qū)業(yè)委會5年工作回顧里，也按照時間先后順序羅列了所完成的事項：2017年6月成立業(yè)主大會籌備組、2018年4月成立第一屆業(yè)委會，著手組織了小區(qū)房屋天花板露筋檢測。之后，完成了近10項小區(qū)大小事項。

??此前，本報曾報道過海口兩個“網(wǎng)紅”小區(qū)，但它們的遭遇更為坎坷。

??位于海口新埠島的較早高檔小區(qū)——新世界花園度假村，在新舊物業(yè)交接上遇到了阻力。記者了解到，長期以來，由于業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)矛盾加劇，小區(qū)籌備業(yè)委會過程中與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生多次沖突。2019年4月，該小區(qū)終于通過業(yè)主大會選舉成立業(yè)委會，并在新埠街道辦完成備案登記。

??“業(yè)委會上半年成立，下半年開始打官司，打了6個官司，最長的一個官司打了15個月。”新世界花園度假村業(yè)委會主任黃云嵐告訴記者，官司打了一場又一場至今未了，業(yè)委會公開選聘的物業(yè)公司至今不能進行新舊物業(yè)交接，“我認為這中間有人為的因素干擾。”

??海口另一“網(wǎng)紅”小區(qū)——夏威夷花苑小區(qū)也遇到了同樣的問題。由于對小區(qū)物業(yè)管理不滿，該小區(qū)業(yè)委會組織召開小區(qū)第二次業(yè)主大會，表決撤換小區(qū)老物業(yè)企業(yè)。2019年5月25日上午，該小區(qū)在進行新老物業(yè)交接過程中，老物業(yè)企業(yè)不配合，為此雙方發(fā)生沖突，小區(qū)老物業(yè)企業(yè)一名保安受傷，小區(qū)大門道閘受損，物業(yè)交接失敗。兩個月后，當(dāng)?shù)鼐揭浴熬郾姅_亂公共秩序”為由，對該小區(qū)業(yè)委會正副主任、委員等4人分別做出行政拘留15天的處罰。

??小區(qū)紛繁的矛盾糾紛，已經(jīng)演變成一場事關(guān)小區(qū)和諧安寧且不容忽視的“多方博弈”。

??有業(yè)委會的小區(qū)占比僅14%

??“當(dāng)前海口共有住宅小區(qū)3182個，成立業(yè)主委員會的小區(qū)450個，占比僅14%。”海口市政協(xié)委員、海南省業(yè)主委員會協(xié)會會長肖江濤告訴記者，根據(jù)海口市12345平臺數(shù)據(jù)顯示，2022年共受理小區(qū)物業(yè)類辦件82276件，內(nèi)容主要是物業(yè)公司管理不到位、公攤費用不公開、小區(qū)衛(wèi)生清理不及時等。

??數(shù)據(jù)還顯示，2018年至2022年連續(xù)5年，涉物業(yè)問題投訴一直排名前四位。

??“由此可見海口住宅小區(qū)業(yè)委會成立率較低、物業(yè)糾紛矛盾多等問題。”肖江濤向記者表示，在海南自貿(mào)港建設(shè)大力引進人才的背景下，小區(qū)居住體驗感不僅關(guān)乎重大民生問題，也直接關(guān)系各類人才對海口的認同感和歸屬感，屬于比較迫切又容易被忽略的營商“軟環(huán)境”范疇。

??為此，肖江濤在今年海口兩會上提出了大力推進“信酬制”物管模式，出臺有針對性、前瞻性的系列配套管理細則，比如《海口市物業(yè)管理實施辦法》《小區(qū)公共收益管理辦法》等。

??其中“信酬制”是指將小區(qū)的物業(yè)費和公共收益歸集為共有基金，共有基金賬戶接受全體業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主隨時隨地可通過手機查看小區(qū)各項收支明細。他說，經(jīng)過兩年實踐證明，“信酬制”可有效破解小區(qū)服務(wù)收支不透明、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間不信任等一系列小區(qū)治理難題。

??中國物業(yè)管理協(xié)會法律與政策委員會委員、河南千業(yè)（海口）律師事務(wù)所高級合伙人胡留喜告訴記者，《民法典》規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。如公共區(qū)域的商業(yè)廣告、泊車、攤位等收入，均屬公共收益，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。

??“通過發(fā)紅包的方式向業(yè)主分配公共收益，也是履行法律法規(guī)規(guī)定的其中一種方式，能激發(fā)全體業(yè)主對物業(yè)公共收益的監(jiān)督意識，也能在一定程度上緩和業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系，更利于和諧社區(qū)的建設(shè)。”胡留喜認為，此方式應(yīng)當(dāng)提倡，在法律上并無障礙。

??胡留喜告訴記者，雖然公共收益屬于全體業(yè)主，但公共收益運營與管理離不開物業(yè)服務(wù)人的辛勞付出，相關(guān)法律法規(guī)也有規(guī)定，應(yīng)扣除物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營管理過程中的合理成本，確保物業(yè)服務(wù)人運營管理過程中的管理費用支出，并取得合理利潤。否則，物業(yè)服務(wù)人將對公共部分的運營失去興趣。

??不過胡留喜也表示，公共收益的處分權(quán)歸全體業(yè)主，其權(quán)利體現(xiàn)通過業(yè)主大會決定，業(yè)委會僅作為執(zhí)行機構(gòu)并無相應(yīng)權(quán)限，業(yè)委會向業(yè)主發(fā)放公共收益時，應(yīng)取得業(yè)主大會的授權(quán)，否則就屬于越權(quán)處分。

??“公共收益來源于公共部分的經(jīng)營所得，法律規(guī)定應(yīng)主要用于補充專項維修資金的不足，用于小區(qū)共有部位設(shè)施的維修維護。”胡留喜稱，當(dāng)然，收益權(quán)既然歸全體業(yè)主，業(yè)主大會也可以決定其他用途，如小區(qū)公共部分建設(shè)翻新修繕、物業(yè)服務(wù)費、業(yè)主委員會委員津貼、業(yè)主大會聘用人員的費用等。