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??今年以來在房地產低迷的大環境下，鄭州樓市尤為不平靜。

??3月鄭州發布“鄭19條”，成為全國首個全面救市的二線城市，7月因在售樓盤停工，鄭州又成為了業主停貸項目最多的城市。

??CRIC數據顯示，2022年7月、8月，鄭州商品住宅成交面積連續兩個月明顯下降，在監測的320個鄭州項目中，來訪61518組，環比持平，成交3911組，環比下滑8%。

??2022年8月鄭州商品住宅成交面積約39萬平方米，僅高于2月春節期間成交面積。

??我們通過比對CRIC客戶數據庫和鄭州城市柵格地圖數據庫，發現在當下，仍舊愿意買房的客戶是一群高學歷、正值事業飛速成長期的已婚青壯年男士。

??剛剛過去的2022年8月，房地產市場繼續走弱，重點30城供應環比增長12%仍處低位，成交環比下降13%，同比跌幅達31%與上月基本持平。

??在這其中，二三線城市市場熱度持續回落，不同城市分化持續加劇。

??鄭州受停工影響，8月成交面積僅有約39萬平方米，環比在7月下降14%的基礎上繼續下降26%，市場觀望情緒加重。

??從開盤去化率來看，2022年8月鄭州重點項目開盤平均去化率16%，較6月下降18個百分點，近一年中，僅比2022年2月春節期間高，從趨勢來看，2021年7月至今鄭州重點監測項目開盤平均去化率也在持續下滑。

??2022年3月1日，鄭州曾出臺“救市”新政，成為新年以來首個下場“救市”的二線城市，“鄭州19條”從需求端和供給端雙管齊下，尤其是在需求端，一舉松綁了限購、限貸，還重啟貨幣化安置，試圖全方位激發購房需求。

??從市場反映來看收效甚微，鄭州住宅庫存持續處于高位，去化乏力的現象愈演愈烈。CRIC數據顯示，鄭州新房狹義庫存規模雖然在近幾個月有所下降，但整體依然保持1000萬平方米以上。

??在鄭州樓市庫存高企，整體市場低迷，觀望情緒濃重的背景下，鄭州8月的成交面積仍高于同為二三線熱點的重慶、無錫、寧波、廈門等城市。

??我們通過比對CRIC客戶數據庫和鄭州城市柵格地圖數據庫，挖掘鄭州在當前市場上的購房客戶畫像，發現在當下，仍舊愿意買房的客戶是一群高學歷、正值事業飛速成長期的已婚青壯年男士。

??他們有的人剛剛邁入婚姻的殿堂，需要為小家庭購置婚房開啟新的人生旅程；有的人被高補貼的人才政策吸引，逃離北上廣深，舉家搬入鄭州，需要首置安家。 

??人才引進為樓市復蘇做支撐

??近幾年來鄭州的人才引進力度在加大。2020年實施“黃河人才計劃”，首次購房補貼最高可達300萬。在真金白銀的誠意下，鄭州的城市吸引力有所提升。根據河南省統計局發布的《2021年河南人口發展報告》，在全省人口流出的大背景下，鄭州2021年常住人口新增12.5萬人，剔除人口自然增加因素，新增7.7萬人常住鄭州。

??伴隨著人才的到來，鄭州的整體學歷水平也在不斷的抬升，53%的常住居民為本科及以上學歷。他們的購房意愿高，達到1.42。

??即將畢業的大學生們和享有政策補貼的高端人才們，是當前鄭州樓市的支柱型力量。

??已婚家庭的剛性購房需求仍需釋放

??在全國結婚“缺席”的狀態下，河南省的結婚氛圍相對濃郁。盡管從2012年起，鄭州的結婚人數逐年降低、離婚人數逐年升高，但是，鄭州的已婚人口占比仍然達到了56%。

??我們通過比對未婚人士和已婚家庭的購房意愿（TGI）可知，在當前市場狀態下，未婚人士的購房意愿僅為0.27，而此時已婚家庭的購房意愿高達1.58。這說明在不確定性加劇的市場之下，單身人士的觀望情緒更重，他們不介意等待，靈活性更強，在房價下行時期對于“被房綁定”的生活十分排斥，買房決策并不能給他們帶來安全感，反而在拉低生活品質的同時，還要冒著收入下降導致的“斷供”風險。

??而對于已婚家庭而言，購房和換房的需求有著清晰的時間節點。無論是新婚婚房的購置需求、小孩成長過程中的多房間需求和子女教育的學區房需求，都隨著社會時鐘拉響警報。

??即便在市場下行的當下，家庭的購房和置換需求也難以遞延，他們的觀望情緒容易被降價等實質性讓利手段所打消。

??剛性置業客戶偏好先買房后買車

??近幾年鄭州機動車數量一直處于猛增的狀態，截至2022年3月底，官方數據顯示，鄭州市區機動車保有量達512萬輛。我們通過CRIC城市柵格地圖統計發現，鄭州有車一族的購房意愿不高，僅為0.8。

??鄭州的沒車人群雖然占比僅為18%，但他們的購房意愿高達1.91。這說明，潛在客戶在大物件購置上遵循“先買房，再買車”的決策邏輯。“買房為投資，買車是消費”的金錢觀念深入人心，便利的軌交和“停車難”的問題也為該理念提供了生長土壤。

??基于高意向客戶的基礎特征畫像，我們進一步深入鄭州各板塊，去發掘這些活躍置業客戶更集中于鄭州哪些板塊？以及這些板塊有著怎樣的板塊屬性和聚集著哪類細分客群？

??首先，我們通過年齡、學歷、性別、家庭結構和置業目的五個維度，綜合得出各板塊的高意向客戶聚集度。發現碧沙崗板塊、中心區板塊和CBD板塊的活躍置業客戶聚集度較高。

??其次，為了衡量板塊活躍置業人群的可持續性，我們需要引入職住比這個指標，高職住比往往代表著板塊內具有強有力的產業支撐，能穩定且持續地對人口形成吸附力，為活躍客戶置業提供購買力支撐。反之，低職住比意味著板塊內就業機會少，以居住人口為主，遭遇市場下行期時活躍購房客戶穩定性較弱。

??從職住比來看，排名前三的CBD板塊、高鐵板塊和國貿板塊毫無疑問是鄭州當前的產業高地。

??最后，板塊內常住人口規模也是不容忽視的活躍置業客戶衡量指標，再高的活躍人口聚集度，如果沒有上規模的常住人口支撐，對市場成交的貢獻和作用也微乎其微。

??截至2022年二季度，在鄭州的30個板塊中，中心區板塊、高鐵板塊、航海路板塊和碧沙崗板塊聚集了最多的居住人口，四個板塊內的居住人口幾乎占到鄭州市全市居住人口的一半。

??綜合以上三個維度，我們對鄭州各板塊的客戶綜合支撐實力做出評價。高鐵板塊、碧沙崗板塊和中心區板塊在活躍客戶聚集度、職住比和常住人口規模三個維度上表現出較強的客戶綜合支撐實力。

??2022年7月27日鄭州成立紓困基金，為鄭州房地產市場注入了一針強心劑，這也將會對其他城市的房企紓困工作起到一定的導向和借鑒價值。

??目前仍在鄭州買房的購房者來看，主要還是以剛需和剛改為主。尤其是新婚婚房的購置需求以及小孩成長過程中的剛改需求，這些家庭購房和置換需求較難受市場短期影響而大幅調整，這些購房者的觀望情緒容易被降價等實質性讓利手段所打消。

??鄭州市政府下半年的重心是全面落實保交樓、穩民生，更多金融機構也將參與進來，積極紓困出險房企、盤活不良資產。

??我們認為，目前最困難的時刻已經過去，第四季度市場或將逐步回穩。