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??疊加宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、房企爆雷等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)“寒意陣陣”。傳統(tǒng)“金三銀四”的房地產(chǎn)市場(chǎng)旺季，樓市的表現(xiàn)甚是慘淡。

??4月29日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??5月23日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議指出，在堅(jiān)持“房住不炒”的基礎(chǔ)上，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪寬松周期中，“松綁”成為多地樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。2022年以來(lái)，全國(guó)已有80多個(gè)城市出臺(tái)了與房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)化政策，二季度房地產(chǎn)政策進(jìn)一步呈現(xiàn)寬松趨勢(shì)，如央行降低首套房貸款利率下限，購(gòu)房補(bǔ)貼、放松落戶限制以及限購(gòu)、限售政策松綁等。

??伴隨更多的城市開(kāi)始放松限購(gòu)、限售、房貸利率下調(diào)等政策刺激樓市復(fù)蘇，樓市“量?jī)r(jià)回溫”將在下半年逐步恢復(fù)。

??解碼樓市“松綁”政策

??“2020年疫情發(fā)生以來(lái)，中國(guó)是全球抗疫最成功的國(guó)家。但是，今年3月份開(kāi)始疫情反復(fù)，中國(guó)受此影響較大。同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從去年開(kāi)始呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，在這個(gè)大背景下，想要扭轉(zhuǎn)勢(shì)頭，需要花費(fèi)很大力氣。”中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》采訪時(shí)表示。

??房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)中的核心一環(huán)，受經(jīng)濟(jì)下行與疫情反復(fù)影響，樓市數(shù)據(jù)正在發(fā)生一些變化，從銷售端到信貸端呈現(xiàn)低迷現(xiàn)象。

??5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，今年前4個(gè)月，商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%，其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%，其中，住宅銷售額下降32.2%。

??從區(qū)域來(lái)看，東部、中部、西部和東北部銷售（金額和面積）同比跌勢(shì)均較1-3月份加大。其中，東部地區(qū)受疫情影響，銷售降幅僅次于東北地區(qū)，但仍是拉動(dòng)整體銷售的主力軍。1-4月份，東部地區(qū)共計(jì)銷售15502萬(wàn)平方米，占全國(guó)銷售面積近四成，但同比跌幅達(dá)到28%，而銷售金額跌幅則超過(guò)三成。

??從投資數(shù)據(jù)來(lái)看，1-4月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-2.7%，為今年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。其中1-4月份，土地購(gòu)置面積同比大幅下降46.5%，而房屋新開(kāi)工面積和竣工面積同比分別下降了26.3%和11.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)4個(gè)月跌破榮枯線，4月份數(shù)值為95.89，較一季度繼續(xù)下行。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、銷售、新開(kāi)工數(shù)據(jù)全面呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“松綁”迫在眉睫。在3月1日之前，主要以三四線城市為主，通過(guò)對(duì)需求端的政策進(jìn)行調(diào)整，包括以降低首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼、下調(diào)貸款利率等為主。進(jìn)入二季度房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，中國(guó)各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控的力度和頻次明顯加快，房地產(chǎn)政策進(jìn)一步寬松，更多熱點(diǎn)城市加入了放寬“三限”（限購(gòu)、限售、限貸）的行列。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來(lái)，全國(guó)已有超100城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策超200次。尤其4月以來(lái)，各地出臺(tái)政策的節(jié)奏明顯加快，4月有超70城出臺(tái)政策百余次，明顯高于1至3月，且政策進(jìn)一步向優(yōu)化限購(gòu)、限貸、限售等方面延伸，城市向熱點(diǎn)一二線、長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)圍。

??從本輪調(diào)控政策的內(nèi)容看，包括降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、放松落戶限制，以及放寬限購(gòu)、限貸、限售，和加大公積金購(gòu)房支持力度、下調(diào)房貸利率等方式進(jìn)行政策“松綁”等。

??與過(guò)去政策“松綁”有所不同的是針對(duì)生育二胎、三胎家庭放開(kāi)購(gòu)房限制和增加補(bǔ)貼，提振住房消費(fèi)。

??第一類，降低首付比例，主要是指商業(yè)銀行向購(gòu)房者下調(diào)首付比例，有助于降低買房人購(gòu)房門檻。如佛山、駐馬店、麗水將首套房最低首付款比例降為20%；石家莊、南寧、常州、銀川、泰安等地降低二套首付比例至30%。

??第二類，金融端政策改善，通過(guò)房貸利率下調(diào)、房貸額度增加、住房公積金首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼等方式放寬。

??5月15日，央行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中對(duì)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

??在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，利率下限允許進(jìn)一步下調(diào)，這使得商業(yè)銀行貸款的空間更大，有助于后續(xù)更好地促進(jìn)房貸實(shí)際貸款利率的下調(diào)。

??“房貸利率政策性下調(diào)，有助于引導(dǎo)房企積極推盤和銷售，尤其是結(jié)合近期的房貸利率成本較低的優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)房企積極銷售，充分帶動(dòng)房地產(chǎn)交易行情的活躍。也有助于進(jìn)一步降低購(gòu)房者的成本，客觀上可以進(jìn)一步促進(jìn)購(gòu)房者購(gòu)房壓力的減少。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些市場(chǎng)交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開(kāi)展更寬松的房貸政策。

??5月20日，5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%后，全國(guó)各城市房貸利率隨之下調(diào)。據(jù)不完整數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿前，有超過(guò)20個(gè)城市最低可執(zhí)行“首套4.25%、二套5.05%”的房貸利率。

??此外，公積金貸款比例調(diào)整、額度調(diào)整也是金融端重要一環(huán)。如南寧將首套房公積金貸款最高額度從60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元，二套房從50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元；福州針對(duì)第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，將首付款比例從40%下調(diào)到30%。

??第三類，針對(duì)二孩、三孩家庭出臺(tái)購(gòu)房支持政策。包括四川成都、福建福州、山東淄博、廣東東莞等城市放寬多孩家庭購(gòu)房數(shù)量限制及相關(guān)扶持政策。

??成都多孩家庭可在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)買1套住房，即成都市戶籍二孩及以上家庭限購(gòu)套數(shù)由2套增加為3套，非本市戶籍二孩及以上家庭限購(gòu)套數(shù)由1套增加為2套。

??山東淄博對(duì)生育二孩、三孩家庭，分別以商品房買賣合同成交總價(jià)款1%、2%的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)貼，最高分別不超過(guò)2萬(wàn)元、3萬(wàn)元。福州對(duì)于生育、撫養(yǎng)兩個(gè)及以上未成年子女的職工家庭，首次申請(qǐng)住房公積金貸款，在符合其他住房公積金貸款的條件下，其住房公積金貸款額度按公式測(cè)算時(shí)另加10萬(wàn)元，且最高可貸額度由目前的雙職工80萬(wàn)元、單職工50萬(wàn)元，調(diào)整為雙職工按100萬(wàn)元、單職工按70萬(wàn)元執(zhí)行。

??第四類，放松落戶條件，通過(guò)對(duì)戶籍制度的調(diào)整，放寬戶籍外人口落戶條件，吸引外來(lái)人口安居置業(yè)。特別是面向新市民、外來(lái)務(wù)工者等特定群體提供支持，吸引人才安居落戶，釋放消費(fèi)潛力。

??山西太原在新一輪調(diào)控中，指出新市民、青年人來(lái)太原工作生活并購(gòu)買首套新建商品住房的無(wú)需再提供落戶、社保、納稅等相關(guān)證明。海南海口支持引進(jìn)人才剛性住房需求，指出落戶海南省的引進(jìn)人才購(gòu)買住房，自落戶之日起享受本地居民同等待遇。

??廣東中山市出臺(tái)政策，表示凡持有大專以上（含大專）學(xué)歷證書、專業(yè)技術(shù)資格、職業(yè)資格或職業(yè)技能等級(jí)證書的非中山戶籍人才，允許購(gòu)買1套新建商品住房，2年內(nèi)不得上市交易。

??第五類，限購(gòu)、限貸、限售政策的調(diào)整，這是具有風(fēng)向標(biāo)的，意味房地產(chǎn)全面放松的信號(hào)。

??原有政策一般是限制購(gòu)房者的買房資格，如通過(guò)調(diào)節(jié)二套房貸款比例來(lái)差別調(diào)節(jié)市場(chǎng)熱度，還通過(guò)戶籍政策、社保繳納政策來(lái)限制購(gòu)房人的資格。限貸政策主要是“貸款”資格問(wèn)題，即認(rèn)定首套房貸款的資格。限售政策是限制賣房人網(wǎng)簽交易年限，從而調(diào)整二手房交易頻次。

??此次政策放松調(diào)整，通過(guò)調(diào)整認(rèn)定首套房的資格、戶籍制度、社保繳納期限，包括取消“認(rèn)貸又認(rèn)房”，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，即調(diào)整以“認(rèn)貸不認(rèn)房”來(lái)判定是否符合首套房貸款資格問(wèn)題。

??3月1日，河南鄭州市發(fā)布“18條樓市新政”，打響放松限購(gòu)第一槍，首套房貸款結(jié)清，購(gòu)買二套房按首套房貸款執(zhí)行。同時(shí)，覆蓋支持合理住房需求、改善住房市場(chǎng)供給、加大信貸融資支持等多個(gè)方向。此后，全國(guó)浙江衢州，福建福州、廈門等地在限購(gòu)限貸限售層面陸續(xù)松綁，這標(biāo)志著本輪房地產(chǎn)政策全面開(kāi)始“松綁”。

??“這一套‘組合拳’式的政策打下來(lái)，對(duì)市場(chǎng)而言肯定會(huì)有效果。”盧文曦表示，所有的政策出臺(tái)以后，都需要市場(chǎng)來(lái)評(píng)估一下，短期內(nèi)效果可能不會(huì)太明顯，但到今年三季度末四季度時(shí)，會(huì)看到市場(chǎng)的拐點(diǎn)。

??樓市松綁轉(zhuǎn)向：超過(guò)26座省會(huì)城市出臺(tái)新政

??鄭州作為省會(huì)城市中第一個(gè)進(jìn)行樓市“松綁”，宣告此輪調(diào)控從三四線轉(zhuǎn)向二線及新一線城市，其中省會(huì)城市成為當(dāng)前樓市寬松的“主力軍”。

??4月11日、21日，5月9日，蘇州調(diào)整樓市相關(guān)政策，二手房限售期從5年調(diào)整為3年，新房限售從3年調(diào)整為2年、非蘇州本市戶籍居民連續(xù)繳納6個(gè)月社保（個(gè)稅）即可購(gòu)房、非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)等內(nèi)容。非蘇州本市戶籍居民連續(xù)繳納6個(gè)月社保即可購(gòu)房，大大降低了外地在蘇就業(yè)人群的購(gòu)房門檻。同時(shí)認(rèn)定的人才家庭可享受本市戶籍購(gòu)房資格，更好地滿足人才在蘇州安家置業(yè)的需求。

??“蘇州此次政策寬松進(jìn)一步說(shuō)明當(dāng)前政策面以放松為主，意味著從二線城市開(kāi)始進(jìn)入到新一線城市。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策“松綁”的最大意義是，政策覆蓋面不斷增強(qiáng)，意味一線城市或強(qiáng)二線城市迎來(lái)“松綁”動(dòng)作。

??《中國(guó)房地產(chǎn)金融》統(tǒng)計(jì)，截至5月底，至少有鄭州、南昌、福州、武漢、成都、西安、南京、天津、哈爾濱、蘭州、石家莊、銀川、貴陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、南寧、合肥、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、廣州、海口、杭州、太原、重慶、濟(jì)南、上海等26座省會(huì)城市打開(kāi)政策工具箱出臺(tái)房地產(chǎn)新政。

??4月9日至5月13日，南京先后六次“松綁”樓市政策。4月9日，溧水率先放松限購(gòu)，宣布非本地戶籍可憑身份證直接開(kāi)具首套房購(gòu)房證明，無(wú)需社保或個(gè)稅證明。5月13日，松綁限售政策，由取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年方可交易，調(diào)整為自合同備案之日起滿3年，讓很多屬于限售期之內(nèi)的房屋提前上市。5月13日，限購(gòu)松綁，二孩以上多孩家庭增加一套購(gòu)房資格。5月30日，限購(gòu)政策再松綁，開(kāi)出購(gòu)房證明的外地戶籍家庭可以購(gòu)買2套房。此外，區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)，除了鼓樓、秦淮、玄武、建鄴四區(qū)之外，其他區(qū)全部劃入非限購(gòu)區(qū)（在非限購(gòu)區(qū)內(nèi)南京戶籍購(gòu)房套數(shù)不限）。

??5月16日、31日，成都半個(gè)月內(nèi)兩次發(fā)布房地產(chǎn)新政放松樓市，居民擬在市中心購(gòu)房，其郊區(qū)的住房不再納入到家庭住房總套數(shù)計(jì)算；最近兩年沒(méi)有住房交易的則可以認(rèn)定為無(wú)房戶。這一政策調(diào)整，釋放了近郊區(qū)縣人口對(duì)中心城區(qū)的購(gòu)房需求，以及中心城區(qū)人口對(duì)近郊的購(gòu)房需求。31日，繼續(xù)加碼放松政策，包括二孩及以上家庭，可在現(xiàn)有限購(gòu)套數(shù)基礎(chǔ)上新購(gòu)買1套住房；居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體，承諾遵守保障性租賃住房相關(guān)政策規(guī)定且5年內(nèi)不上市交易，并納入成都市保障性租賃住房管理服務(wù)平臺(tái)管理的，可一次性新增購(gòu)買一套住房。此外，雙職工首套住房貸款最高額度提高至80萬(wàn)。

??隨著疫情得到控制，上海房地產(chǎn)政策開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。4月13日，上海臨港新片區(qū)管理委員會(huì)發(fā)布新政，對(duì)重點(diǎn)支持單位工作的人才獲取購(gòu)房資格時(shí)間縮短，由過(guò)去“需在新片區(qū)工作滿一年以上”縮短為3-6個(gè)月。5月29日，上海發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》，涉及房地產(chǎn)方面，表示將完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，省會(huì)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策放松具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，對(duì)于其所在省份、都市圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變有較大影響。從城市群房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)來(lái)看，5月珠三角城市群新建住宅價(jià)格環(huán)比由下跌0.08%轉(zhuǎn)為微漲0.05%；長(zhǎng)三角城市群新建住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.04%，漲幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)。京津冀城市群新建住宅價(jià)格環(huán)比亦微漲0.04%。

??但是，從目前情況看，樓市政策“松綁”并沒(méi)有讓市場(chǎng)快速回暖起來(lái)。機(jī)構(gòu)百城新建住宅價(jià)格環(huán)比微漲，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)依舊低迷，多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格持平或降價(jià)促銷。5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量高達(dá)45個(gè)，較去年同期增加28個(gè)；其中，共14個(gè)二線城市新建及二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌，較4月增加6個(gè)，共34個(gè)城市新建及二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌，其中二線城市占比超40%，包括武漢、重慶、鄭州等。

??CRIC亦監(jiān)測(cè)到同樣的趨勢(shì)，從“五一”假日成交備案數(shù)據(jù)和成交量來(lái)看，50個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交44.75萬(wàn)平方米，同比下降80%，日均成交量較2022年4月日均降幅為75%，市場(chǎng)整體仍延續(xù)下行。

??政策松綁為何不及預(yù)期？貝殼研究院認(rèn)為疫情沖擊、地緣沖突等給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)更多不確定性，大環(huán)境景氣度低迷，就業(yè)壓力顯著加大，居民預(yù)期收入降低，舉債購(gòu)房的意愿不強(qiáng)。房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)未實(shí)質(zhì)性改善，購(gòu)房者對(duì)于新房項(xiàng)目交付品質(zhì)打折扣、延期交付，甚至爛尾的擔(dān)憂未得到緩解，購(gòu)買新房依舊謹(jǐn)慎。新房去化慢，房企拿地積極性難恢復(fù)，土地市場(chǎng)難升溫，最終導(dǎo)致市場(chǎng)整體信心不足，觀望情緒加重。

??“從房地產(chǎn)‘松綁’政策來(lái)看，本輪政策本質(zhì)上與之前的政策差別不大，但是我們面對(duì)的環(huán)境比以前更艱苦一點(diǎn)，所以也需要更有力的政策支持。”盧文曦表示。

??“當(dāng)前疫情等外部環(huán)境會(huì)減弱市場(chǎng)修復(fù)力度、延長(zhǎng)修復(fù)時(shí)間。現(xiàn)階段穩(wěn)定居民收入預(yù)期，修復(fù)市場(chǎng)信心是當(dāng)務(wù)之急。除了地方的購(gòu)房政策支持外，穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)消費(fèi)等宏觀舉措也是關(guān)鍵。”貝殼研究院指出。

??機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，6月地方政府將繼續(xù)加快推進(jìn)因城施策，包括限購(gòu)放松城市進(jìn)一步增多，二線城市多孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)，首套房貸比例、二套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等也有望進(jìn)一步松動(dòng)，多數(shù)城市房貸利率有望向全國(guó)下限回歸。重點(diǎn)城市有望完成筑底，多數(shù)城市下半年緩慢恢復(fù)，或?qū)⒊尸F(xiàn)出重點(diǎn)一二線城市企穩(wěn)帶動(dòng)更多城市恢復(fù)、改善性需求釋放帶動(dòng)更多剛需入市的特征。