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??近日，央視報道稱，北京市政協舉行“進一步推動‘雙減’政策落地，構建良好教育生態”市政協主席年度提案辦理協商會。

??今年9月秋季開學后，北京市所有區都將開展教師交流輪崗。

??消息一出，“學區房”涼了的呼聲再起。

??自2021年4月30日，中央政治局會議召開，首次提出防止以學區房等名義炒作房價以來，北京、上海、深圳等多個熱點城市已出臺相關政策。

??數據顯示，頒布政策后對二手房影響明顯。尤其是長期來看，“入學”和“購房”脫鉤解綁后，有助于促進住房回歸居住屬性、教育回歸育人本質，從而消除利用學區房投機炒作的可能，進一步推動房地產市場平穩健康發展。

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??一線城市相繼出臺淡化學區房政策

??2022年7月20日，北京市政協舉行“進一步推動‘雙減’政策落地，構建良好教育生態”市政協主席年度提案辦理協商會。

??北京市教委相關負責人介紹了北京市推進“雙減”工作的成效。同時表示，大力推進義務教育優質均衡發展。北京市在全市范圍內開展校長教師交流輪崗，全面推進“雙師課堂”建設，拓展優秀校長和教師基本公共服務范圍。今年9月秋季開學后，北京市所有區都將開展教師交流輪崗。

??“教師交流輪崗”并不是北京今年首提。2021年8月25日，北京市委教育工委副書記、市教委新聞發言人李奕就曾在新聞發布會上表示，將大面積、大比例推進干部教師輪崗。當時東城區、密云區兩個區率先試點。

??2022年4月，在東城區、密云區兩個區試點的基礎上，西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6個區也加入其中。

??至2022年9月，北京市所有區都將開展教師交流輪崗。

??一直以來，教師是學校最主要也是最重要的資源之一，教師輪崗的切實落實，將實現義務教育資源的根本性均衡，未來教育資源與房子強關連屬性也將會被大大弱化，“學區房”一詞也將被淡化。

??不僅是北京，近年來，上海、深圳也曾相繼出臺過不同淡化學區房概念的政策。

??2021年3月16日，上海教育委員會印發《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，明確了“名額分配綜合評價錄取”，其中分配到各區的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校。

??2022年5月，《深圳市公辦中小學集團化辦學實施方案》發布，提出了各區集團化辦學的總體目標，也明確市直屬學校（含高校附屬）和有條件的區屬優質學校可跨區組建教育集團，原則上應優先考慮在原特區外教育薄弱、學位建設任務重以及市屬學校優質辦學資源少的區域開展集團化辦學。

??從這些政策本身來看，其初衷主要還是“義務教育優質均衡發展”。

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??中央曾明確防止以“學區房”炒作房價

??一直以來，由于教育資源與房子關連屬性較強，在一座城市里，但凡與“學區”掛鉤，該片區的房價會略高于其他區域，優質教育資源密集的地方，恰恰也是城市房價高企之地。

??2020年，多地曾出現學區房炒作亂象，引發新一輪房價非理性上漲，嚴重擾亂市場秩序，阻礙房地產市場健康發展。

??2020年4月，有深圳市民通過本地“民心橋”向深圳市住建局局長張學凡反映：“福田百花片區的學區房現在已經漲到15萬、16萬一平米了，遠遠超出了老百姓的承受范圍，政府對這種情況有沒有管制或應對措施？”

??數據顯示，當時百花園小區掛牌均價已經達到17.3萬元/平方米，掛牌總價最低的一套房源為1420萬元，目前該小區在售房源僅有5套。而一條馬路之隔的園嶺片區園中花園小區均價僅為90741元。由學區房的帶動，百花片區二手房整體均價達到14.4萬元/平方米，福田區二手房均價達到8.5萬元/平方米，在深圳各大區中排在首位。

??2021年4月30日，中央政治局會議上首次提出防止以學區房等名義炒作房價，將打擊學區房炒作上升至新的高度。

??此后，寧波、合肥、深圳、廈門、上海、北京、無錫等多個熱點城市出臺相關政策，打擊學區房炒作，重點涉及招生錄取制度改革、建立學區二手房交易價格參考機制、學區房限購加碼、加大違規信息發布懲治力度等。

??淡化學區房政策對二手房影響明顯

??從北京、上海、深圳這三大一線城市發布淡化學區房政策前后市場成交數據來看，這些城市頒布政策后對二手房影響明顯。

??如北京東城區及密云區最早試點教師交流輪崗，8月政策頒布后，CRIC數據顯示：東城區及密云區的二手房成交量和均價雙跌，從2021年7月成交面積10.15萬平方米跌至10月成交面積4.86萬平方米，跌幅達52%，2021年10月北京東城區及密云區二手房成交量和均價也是2021年全年最低。

??同樣的情況也發生在西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6區加入教師輪崗范圍時。

??2022年4月政策頒布，5月北京西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6區二手房成交量和均價雙跌，成交面積由2022年3月79.41萬平方米跌至5月44.5萬平方米，跌幅44%。

??這一現象并未在一手房市場出現。

??上海2021年3月16日明確“名額分配綜合評價錄取”后學區房也同樣出現了降溫，熱點學區房帶看、成交量下降，二手房成交均價漲幅也有所收窄。有網友稱新政公布前房產評估價為430萬，新政后變成了370萬。

??CRIC數據顯示，2021年3月上海二手房成交面積322.85萬平方米，4月成交面積193.47萬平方米，環比下跌40%。

??4月之后上海二手房的整體成交一直處于相對低位，價格在6月出現過一波上漲，但在8月上海發布“三價就低”政策之后二手房成交均價與成交量都出現了大幅走低。

??過去幾年，教育改革不斷完善，學區概念也持續火熱，間接促使了學區與房地產的捆綁，從政策的總體導向來看，在促進教育公平的同時，主要還是在弱化學區房的概念。

??在所有類型的二手房中，學區房是最為搶手的類型，其價格溢價能力也是各種類型中最強的。因此，隨著政策的落地執行，也將杜絕以“學區房”名義炒作房價的可能。

??短期來看，可能會出現部分價格虛高的“學區房”項目市場波動。長期來看，隨著北京全市教師輪崗的切實落實，也將實現義務教育資源的根本性均衡，未來教育資源與房子強關連屬性也將會被大大弱化，“學區房”一詞也將被淡化，直至退出歷史舞臺。