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??在分析看來，鄭州新政如果不是“一日游”，未來會有更多偏冷的城市跟進(jìn)執(zhí)行。

??日前，鄭州一紙開創(chuàng)先例的“救市”新政備受矚目，其中，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”被視為是醞釀已久的大招。普遍認(rèn)為，鄭州開了政策先例。這意味著在鄭州購買第二套、第三套住房，不少家庭將有機(jī)會享受首套房的低首付和優(yōu)惠利率。

??此外，“允許高品質(zhì)樓盤價格上浮”，“允許家庭購買第三套住房”，“引導(dǎo)房貸降息”，“推行貨幣化安置”，“回購多余安置房”等。在業(yè)內(nèi)看來，條條都是“重磅”。為鄭州的房地產(chǎn)市場注入了一劑“強(qiáng)心針”。市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，走向良性循環(huán)。

??新政出臺有兩個大背景，一個是剛上任的鄭州代市長，針對樓市發(fā)表了談話，預(yù)告了部分政策可能出臺；另一個是政策土拍遇冷、房企爆雷、房貸額度緊張、成交量下降、中介門店倒閉……疫情常態(tài)化，房地產(chǎn)市場困境重重。尤其是去年遭受了疫情和水災(zāi)雙重影響的鄭州市，其樓市和企業(yè)都遇較大的壓力。

??作為樓市偏冷的城市的一個縮影，鄭州此番操作起到“投石問路”的作用。在分析看來，鄭州新政如果不是“一日游”，未來會有更多偏冷的城市跟進(jìn)執(zhí)行。

??取消“認(rèn)房認(rèn)貸”是大利好

??3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境五方面提出了十九條具體措施，下稱“鄭十九條”。

??其中，《通知》明確提出，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，即明確取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

??“這是很大的利好”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示，需求端鼓勵、供應(yīng)端加速、企業(yè)端穩(wěn)定、執(zhí)行端規(guī)范是“鄭十九條”的顯著特點(diǎn)。

??特別是在鄭州市去年遭受了疫情和水災(zāi)的雙重影響下，房地產(chǎn)市場和企業(yè)也遭遇了較大的壓力，“鄭十九條”的出臺有助于全面穩(wěn)定市場、促進(jìn)合理需求入市以及保障企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定。其中，關(guān)于合理購房需求的界定和支持方式都做出了明確的闡述，具有較強(qiáng)的可操作性。

??除此之外，鄭州本次新政的支持力度大、覆蓋面廣，支持主體覆蓋房企和消費(fèi)者。

??對于購房者，通過投靠落戶的方式吸引新的購房需求，通過對改善需求降首付同時降利率來激發(fā)當(dāng)?shù)負(fù)Q房需求。

??針對房企，下調(diào)土地保證金比例、延長繳費(fèi)時限、加大項目貸款支持等，有利于緩解當(dāng)?shù)胤科筮\(yùn)營困難的問題。

??整體來看，鄭州新政的出臺對于當(dāng)?shù)厥袌龆裕梢杂行嵴袷袌鲂判模涌焓袌鲂迯?fù)。

??許小樂認(rèn)為，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，今年以來鄭州二手房市場的預(yù)期已經(jīng)有所修復(fù)，1月二手房景氣指數(shù)已回升至20以上的平穩(wěn)運(yùn)行區(qū)間，2月二手房成交量環(huán)比增長，二手房價格指數(shù)環(huán)比止跌。

??此次新政的出臺會強(qiáng)化這種修復(fù)，預(yù)計3月新政帶來的積極效果顯現(xiàn)，二手房成交量進(jìn)一步提高，價格平穩(wěn)走勢確立；二手房的修復(fù)傳導(dǎo)新房市場，新房銷售去化加快，房企資金壓力逐步緩解，市場逐步進(jìn)入健康狀態(tài)。

??許小樂分析，鄭州作為中原城市群核心城市，此次“鄭十九條”對其他城市也具有借鑒意義。從年初開始的各城市樓市政策密集發(fā)布，正在從中低能級城市向中高能級城市過渡，全國房地產(chǎn)市場整體也處于筑底的過程中。“樓市小陽春將有條件在多地出現(xiàn)。”許小樂非常樂觀地表示。

??銷售端或?qū)⒗^續(xù)松動

??根據(jù)國家統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)表明，2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長4.4%，2021年全國商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；商品房銷售額181930億元，同時增長4.8%。

??2021年度河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資為7874.35億元，同比增長1.2%，低于全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。

??其中，受“澇疫接核”嚴(yán)重影響的鄭州房地產(chǎn)市場遭遇“滑鐵盧”。全市新建商品房累計銷售僅為161876套（間），較去年同期下降了33.55%；商品房累計銷售面積1804.41萬平方米，較去年同期下降了31.44%。其中新建商品住宅累計銷售138895套（間），較去年同期下降了29.27%；商品住宅累計銷售面積1594.81萬平方米，較去年同期下降了30.21%。

??二手房方面，鄭州是全國二手房交易個稅嚴(yán)格按照“差價20%”征收的城市。這與絕大多數(shù)城市二手房按照成交價1%計算個稅相比，繳納的費(fèi)用相當(dāng)之高。出于種種原因，讓鄭州樓市一直不溫不火，甚至出現(xiàn)低迷的狀態(tài)。銷售業(yè)績不太理想勢必導(dǎo)致多數(shù)房企無法長久立足于市。

??基于此，新政緩和市場情緒，促進(jìn)合理住房需求釋放，對需求端提振購房需求大有裨益。中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢接受《中國房地產(chǎn)金融》采訪時表示，從短期來看，該政策目的明確，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

??“去年四季度，房地產(chǎn)業(yè)在投資、融資等方面都面臨一些問題，部分房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)了資金鏈的緊張。”楊暢進(jìn)一步解釋，這種背景下，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)就非常重要。從地方政府角度來看，銷售端的適度放松，也有利于促進(jìn)向下游消費(fèi)和上游投資的傳導(dǎo)。

??同時，該政策的目的，在于促進(jìn)良性循環(huán)，也需要避免由于政策變化，導(dǎo)致的房價大起大落。“從長期來看，鄭州作為省會城市，在中部省份中具有一定的代表性，尤其是近年來人口流入鄭州的跡象明顯，供給側(cè)的政策松動，有利于實(shí)現(xiàn)人口流入后帶來的需求釋放。”楊暢判斷。

??意料之內(nèi)與情理之中

??2021年是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策邊際變動方向的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。同策研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對《中國房地產(chǎn)金融》表示，2022年仍會不斷有房地產(chǎn)行業(yè)邊際改善的政策出臺來穩(wěn)定市場，也可以說2022年是房地產(chǎn)行業(yè)“政策底”。他認(rèn)為，從政策向市場傳導(dǎo)需要6-10個月的時間，也就是說真正的市場底要到2023年才能實(shí)現(xiàn)。

??從此次鄭州“救市”內(nèi)容來看，政策主基調(diào)仍然是以穩(wěn)定市場為主。宋紅衛(wèi)提出，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是當(dāng)前政策調(diào)控的目標(biāo)，也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要保障，因此，保障合理的住房需求，發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展是今年政策調(diào)整的方向。

??針對改善需求的相關(guān)政策也會出臺，比如關(guān)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策會向認(rèn)房不認(rèn)貸調(diào)整，公積金二套首付比例下調(diào)，核心城市可能還會調(diào)整普通商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)來降低購房者的相關(guān)成本。

??宋紅衛(wèi)補(bǔ)充，“再者，加大人才引進(jìn)，擴(kuò)大落戶人口的規(guī)模，也是今年各地政策的導(dǎo)向，這對房地產(chǎn)市場支撐也非常重要。從執(zhí)行強(qiáng)度來看，城市之間差異化會很大，能級較低的三四線城市松動的力度會大一些，核心城市變動相對較小。”

??除了鄭州，2022年以來，還有南昌、長春、南潯、菏澤、重慶、佛山等31個市縣政策松綁，涉及降低首套房首付比例、放寬公積金貸款、下調(diào)房貸利率、放寬落戶等。

??地產(chǎn)評論人李驍認(rèn)為，即便沒有鄭州打響“救市”第一槍，后續(xù)也會有其他城市相繼跟進(jìn)。因為房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)，是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)增長的壓艙石。雖然不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，但維持其相對穩(wěn)定也是政策應(yīng)有之義。

??李驍預(yù)測，未來會有一些城市陸續(xù)出臺新政，當(dāng)面對市場下行壓力、項目交付壓力、庫存風(fēng)險等一系列問題，出臺較大力度的寬松性政策屬意料之內(nèi)、情理之中。