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??2022年5月16日，國家統計局公布了1-4月宏觀經濟和房地產行業數據。疊加國內疫情沖擊的超預期影響，經濟下行壓力進一步加大，房地產行業銷售與投資雙雙大幅負增長。

??主要數據：

??核心觀點：

??1、房地產行業銷售與投資雙雙進入大幅負增長，說明還需要繼續加大穩定房地產市場的政策力度，以恢復市場信心，才能避免房地產拖累經濟的增長

??2、投資規模負增長、單月同比降幅擴大、環比三連降表明房地產行業當前的投資熱度已經降到冰點

??3、全國房地產企業房屋施工、新開工、竣工三個不同階段規模指標均創歷史最低

??4、土地市場冰點狀態還將延續

??5、開發投資額環比兩連降，進入歷史第三次負增長。預計后續房地產的整體投資降幅還會繼續擴大，并在房地產市場復蘇后有望逐漸回升

??6、高度密集的新政沒有收到明顯成效，“政策易改，信心難振”

??4月份本土疫情多發頻發，波及全國多數省份，部分地區疫情防控形勢嚴峻，上海、吉林受疫情影響較大，長三角和東北地區經濟下滑明顯。

??國家統計局數據顯示，2022年1-4月商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

??從全國商品房銷售面積及銷售額增速來看，2022年至今跌幅持續擴大。1-4月降幅較1-3月分別擴大7.1pcts和6.8pcts。

??單月來看，4月商品房銷售面積和銷售額均不足五位數，為8722萬平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%；二者降幅較3月擴大21.3pcts和20.4pcts。

??4月全國商品房銷售規模增速無論是同比還是累計同比均出現大幅度下降，主要原因還是受上海疫情及上海周邊輻射影響，長三角區域內強二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態管控，無論供求都受到極大影響，在此影響下，2022年1-4月東部地區和東北地區商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。

??東部區域尤其長三角區域是全國房地產市場重點區域，東部地區樓市銷售停滯造成4月全國銷售銳減，全國商品房的規模也在這個月失去支柱。

??截至5月16日，2022年全國累計出臺了紓困政策超過270次，單4月66個地市出臺123條新政。

??高度密集的新政效果并不明顯。CRIC調研數據顯示，全國50個主要城市4月平均開盤去化率僅30%，五一假期期間多數城市購房者仍處于觀望狀態。

??2022年4月份，房地產開發景氣指數在1月跌破100后再次下跌，至95.89，為近1年最低值。

??全國房地產開發景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。目前已接近95以下較低景氣水平。

??國家統計局數據顯示，2022年1-4月房地產開發企業房屋施工面積818588萬平方米，同比持平。其中，住宅施工面積577692萬平方米，同比下降0.1%。房屋新開工面積39739萬平方米，下降26.3%。其中，住宅新開工面積28877萬平方米，下降28.4%。房屋竣工面積20030萬平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面積14662萬平方米，下降11.4%。

??三者較1-3月降幅分別擴大1pct、8.8pcts和0.4pct。

??數據顯示，2022年全國房地產企業房屋施工、新開工、竣工三個不同階段規模指標均創史低，前4月施工面積增速已降至0%，創近五年新低。4月新開工面積不足1億平方米，規模為2014年以來月度歷史新低，同比降幅較3月擴大21.9pcts；竣工面積環比再降34.4%，同樣創月度歷史新低。

??主要還是因為疫情管控極大影響了項目施工強度。

??2022年1-4月，房地產開發企業土地購置面積1766萬平方米，同比下降46.5%；土地成交價款955億元，下降20.6%；二者降幅均較1-3月有所擴大。

??一方面疫情導致土地市場供地節奏發生變化，特別是部分城市延遲了第一批土拍。集中供地當中，上海、沈陽長春等延遲了第一輪土拍。

??另外一方面，雖然核心城市普遍降低了土拍門檻并讓利房企，但整體行業債務問題尚未解決，土拍仍以國央企托底、底價成交為主。還有一部分城市熱度明顯下降，比如天津。

??國家統計局數據顯示，2022年1-4月全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

??全國房地產開發投資額較1-3月降幅擴大3.4pcts。為2014年起除2020年上半年以外首次累計增速由正轉負。

??單月看，4月開發投資額為11389億元，同比下降10.1%，降幅較3月擴大7.7pcts。環比來看在3月基礎上兩連降，4月環比再降14.2%。

??投資規模負增長、單月同比降幅擴大、環比三連降，目前整體行業投資熱度可謂降至冰點，一方面是受疫情影響，另一方面主要因為新房銷售規模同比降幅持續擴大，各地區銷售表現遲遲沒有復蘇，百強房企業績規模再腰斬，降幅較一季度進一步擴大，這些形勢對房企后續開展投資的信心造成了一定的打擊。

??我們認為，2022年4月房地產業下行趨勢再度加劇，各地市密集的紓困新政尚未發揮明顯效果。從新房銷售規模、房屋施工面積和土地購置面積等指標來看，行業回暖時刻還遠遠沒有到來。

??新房銷售方面，密集的紓困政策仍在持續不斷地出臺。尤其是降首付、降利率等限貸層面的放松將引動一部分首置首改需求入場，一線和強二線城市或將在三季度率先回暖，進而帶動全國市場規模降幅收窄。

??房企拿地方面，土地市場冰點狀態將延續。高流拍、國企央企托底將成為土地市場常態。首輪集中土拍已結束的城市中，除長沙、重慶、武漢等符合預期外，其他城市普遍反響平平。

??房地產銷售端和資金端的壓力使得房企將繼續保持對項目施工的謹慎態度，同時疫情防控也將繼續制約施工強度，后續建安施工規模仍將下降。

??土拓投資和建安投資兩類投資失力的情況下，預計后續整體投資降幅還會繼續擴大。需要注意的是，在建筑材料、工程安裝等價格漲幅支撐下，4月的投資規模仍為近8年內除2021年以外的次高位，因此預計后續投資增速將“先降后升”，隨著房地產市場復蘇逐漸回升。