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??4月16日，一份名為《關(guān)于懇請支持舊改項(xiàng)目退出的報告》的文件流出，引起了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。這是廣州市時代控股集團(tuán)有限公司（旗下?lián)碛邢愀凵鲜泄尽皶r代中國”“時代鄰里”）提交給廣州市政府的，落款時間為3月29日。

??根據(jù)文件披露的信息，時代中國積極參與廣州城市更新工作，已獲取9個舊村改造項(xiàng)目的合作身份，沉淀了大量資金，近期多種政策疊加影響了企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，“為順利度過當(dāng)前階段性困難，懇請市政府支持企業(yè)紓困解難。”該公司的訴求是希望廣州市政府能夠支持協(xié)調(diào)其拿回從化區(qū)、增城區(qū)3個舊村改造項(xiàng)目的履約保證金，以及黃埔區(qū)5個項(xiàng)目的前期投入資金，總額約20.1億元。

??據(jù)了解，因?yàn)檎咦兓瑫r代中國位于從化區(qū)、增城區(qū)的3個項(xiàng)目已暫緩實(shí)施，黃埔區(qū)的5個項(xiàng)目也無法正常推進(jìn)。

??4月18日，時代中國方面表示，公司積極與政府相關(guān)部門就個別項(xiàng)目事宜溝通新的推進(jìn)解決方案，是正常的企業(yè)經(jīng)營行為。

??“我們也有些舊村改造項(xiàng)目計劃退出，正在找愿意接手的企業(yè)。”廣州某房企的高管對中國房地產(chǎn)報記者表示，自去年8月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布防止城市更新大拆大建的文件以來，廣州的城市更新政策有了較大的調(diào)整，“很多項(xiàng)目都受影響，無法如期推進(jìn)，企業(yè)算不過賬，越拖損失越大。”

??發(fā)給廣州市政府的求助信

??文件資料顯示，時代中國分別在2019年3月、2020年7月和2021年10月與從化區(qū)禾倉村、增城區(qū)城豐村和增城區(qū)新湯村簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，成為舊村改造項(xiàng)目合作企業(yè)、意向合作企業(yè)。3個項(xiàng)目累計投入4.38億元，履約保證金合計3億元，但由于舊村改造政策不斷調(diào)整，目前3個項(xiàng)目暫緩實(shí)施。時代中國認(rèn)為這些項(xiàng)目履約保證金的退還對解決現(xiàn)階段資金困難尤為重要，因此懇請廣州市政府給予支持，協(xié)調(diào)在今年4月底前退還3億元履約保證金。

??在黃埔區(qū)，時代中國參與了5個舊村改造項(xiàng)目，分別為崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村、重崗村。按照黃埔區(qū)的要求，這些項(xiàng)目已經(jīng)提前啟動拆遷，拆遷工作目前已基本完成。為此，該公司支付了高額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，累計投入17.1億元，同樣由于政策變化，這5個項(xiàng)目也無法正常推進(jìn)。時代中國希望廣州市政府協(xié)調(diào)由黃埔區(qū)政府指定單位或國企承接這些項(xiàng)目，并按照“城市更新10條”等有關(guān)政策，退還其前期投入的17.1億元。

??時代中國表示，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢嚴(yán)峻，公司面臨前所未有的壓力，上述項(xiàng)目履約保證金和前期投入款的退還，將有力支持公司度過當(dāng)前階段性困難。

??對于這封求助信，時代中國方面的說法是，當(dāng)城市更新政策和市場環(huán)境發(fā)生變化和調(diào)整時，公司會因應(yīng)變化定期對存量城市更新項(xiàng)目進(jìn)行審視及調(diào)整。“針對近期廣州市及下屬各區(qū)城市更新政策及計劃的修正及變動，我司積極與政府相關(guān)部門就個別項(xiàng)目事宜溝通新的推進(jìn)解決方案，是正常的企業(yè)經(jīng)營行為。”該公司強(qiáng)調(diào)，城市更新是其核心業(yè)務(wù)之一，目前國內(nèi)各地的城市更新項(xiàng)目均在穩(wěn)步有序推進(jìn)當(dāng)中。

??根據(jù)時代中國的年報數(shù)據(jù)，截至2021年末，該公司在國內(nèi)9個城市，擁有135個處于不同發(fā)展階段的城市更新項(xiàng)目，潛在總可售面積約4000萬平方米，預(yù)計總貨值超過1萬億元，主要布局在廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區(qū)重點(diǎn)城市。今年，時代中國預(yù)計有8個城市更新項(xiàng)目會完成轉(zhuǎn)化。

??截至2021年末，時代中國的現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額約為207億元，現(xiàn)金短債比1.87，2022年有110億元短期債務(wù)到期，截至3月30日已償還了25億元。該公司管理層曾表示有信心按時償還年內(nèi)剩余的各項(xiàng)短債債務(wù)。今年4月底，時代中國有兩筆美元債將到期，余額約21億元。在業(yè)內(nèi)看來，如果上述8個舊改項(xiàng)目20.1億元的投入資金能夠退回，將有助于增加時代中國的現(xiàn)金流彈性，為償債裝上一層“安全鎖”。

??多家房企欲退出廣州舊改項(xiàng)目

??時代中國希望退出8個舊村改造項(xiàng)目的理由是政策發(fā)生了變化。據(jù)了解，自2021年8月《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》發(fā)布以來，廣州城市更新的政策導(dǎo)向確實(shí)不如此前樂觀了。

??今年3月底，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于在深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展中加強(qiáng)年度實(shí)施計劃管理的指導(dǎo)意見》，其中提到，除政府收儲外需增加居住用地的成片連片城市更新項(xiàng)目，各區(qū)需充分論證對本區(qū)房地產(chǎn)市場影響，充分考慮房地產(chǎn)市場供給與需求的關(guān)系，均衡有序推進(jìn)城市更新，避免“大干快上”造成房地產(chǎn)市場異常波動。不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

??此前，廣州業(yè)內(nèi)已流傳著另一份重要文件，透露全市（除黃埔區(qū)外）城市更新項(xiàng)目的命運(yùn)走向。其中，38個實(shí)施方案已經(jīng)批復(fù)的項(xiàng)目，有23個可以繼續(xù)推進(jìn)，213個實(shí)施方案未批復(fù)的項(xiàng)目，只有23個能夠穩(wěn)妥推進(jìn)，95個須暫緩?fù)七M(jìn)。

??各區(qū)也秉承謹(jǐn)慎原則制定了城市更新的相關(guān)推進(jìn)細(xì)則。增城區(qū)僅有3個項(xiàng)目可繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)，19個項(xiàng)目暫緩實(shí)施。有消息指，該區(qū)已明確表示，暫緩名單里的項(xiàng)目，開發(fā)商要自行尋找退出路徑，即便不退出，審批過會的概率也很低。

??為了防范項(xiàng)目發(fā)展風(fēng)險，荔灣區(qū)要求開發(fā)商未經(jīng)同意不得轉(zhuǎn)讓舊村改造項(xiàng)目的股份，不得擅自終止合作、放棄投資建設(shè)。

??種種跡象顯示，在廣州城市更新領(lǐng)域，開發(fā)商面臨的限制越來越多，再疊加行業(yè)的流動性緊張以及銷售下行，選擇按下暫停鍵或者退出的房企不在少數(shù)。例如，2021年12月，升龍集團(tuán)跟番禺區(qū)的明經(jīng)村達(dá)成了改造暫緩3年的協(xié)議，給予該村3000萬元的補(bǔ)償款，換得了3億元保證金的解除。中國恒大、佳兆業(yè)、中國奧園、星河集團(tuán)等企業(yè)的部分舊村改造項(xiàng)目也在尋求退出路徑。

??據(jù)悉，截至目前，時代中國的訴求尚未得到相關(guān)部門的回復(fù)。《廣州市黃埔區(qū) 廣州開發(fā)區(qū)加快省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點(diǎn)工作的若干措施》（簡稱“城市更新10條”）的“拆遷前置”一項(xiàng)中規(guī)定，涉及重點(diǎn)征拆任務(wù)的舊村改造項(xiàng)目，可由征拆主體委托村集體及合作企業(yè)先行收購安置，符合城市更新政策的征拆費(fèi)用及安置面積可納入后續(xù)改造成本，若項(xiàng)目列入實(shí)施計劃三年內(nèi)實(shí)施方案未能獲得批復(fù)，征拆費(fèi)用可由區(qū)財政本息退還合作企業(yè)。

??“履約保證金是可以退還的，但拆遷補(bǔ)償?shù)绕渌那捌谕度肽芡诉€多少，多長時間能退回有很大的不確定性。”廣州某房企高管透露，該公司也有部分舊村改造項(xiàng)目在找買家，“這是市場行為，畢竟是企業(yè)自己跟村里簽的約，希望政府出面安排接盤方也不太現(xiàn)實(shí)。”按照行規(guī)，即便有買家接手這類舊村改造項(xiàng)目，賣方也無法一次性獲得轉(zhuǎn)讓資金，“一般是根據(jù)項(xiàng)目的推進(jìn)階段分期支付，最后一筆款要到實(shí)施方案批復(fù)后才能收到，整個過程可能需要2年時間。”

??據(jù)其介紹，該公司留下了幾個較有潛力的舊村改造項(xiàng)目，但因?yàn)辄S埔區(qū)新一版的城市更新政策遲遲未落地，公司資金壓力增大，有的項(xiàng)目已經(jīng)停工了幾個月，臨遷費(fèi)也無法按期支付給村民。“等了幾個月，實(shí)施方案一直沒有批下來，怎么推進(jìn)沒個準(zhǔn)信，聽說是要壓降建設(shè)指標(biāo)。這樣的話，賬又要重新算了，企業(yè)很被動。”