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??近兩年來，受疫情影響，居民消費對電子商務需求激增，使得人們對線上消費的依賴越來越重，生鮮配送、冷鏈需求、高標倉等物流需求暴增，也引發了物流和物流地產的持續擴張。物流地產火熱背后的原因是什么？REITs 的推出對物流地產投資帶來哪些影響？諸多外資機構與房企為何選擇進入物流地產這一冷門領域？

??過去十年：電商助推物流地產爆發物流倉儲作為傳統的行業，受電子商務、冷鏈、高標倉等需求激增刺激，中國物流地產市場建設和發展方興未艾。

??在過去的十年里，電子商務市場經歷了爆發式的增長，其中2010年 -2015 年復合增速達到 46.1%。雖然 2016 年至 2019 年增速有所放緩，但是經歷 2020 年疫情之后，電子商務市場規模增長勢頭仍然不減。

??根據國家統計局數據顯示，2020 年全國網上零售額達11.76 萬億元，同比增長 10.9%，實物商品網上零售額達 9.76 萬億元，同比增長 14.8%，占社會消費品零售總額的比重接近四分之一，網絡零售在促消費、穩外貿、擴就業、保民生等方面作用不斷增強。2021年上半年，國內網絡零售市場交易規模達 62791 億元，預計 2021 年全年網絡零售達 13.64 萬億元，同比增長 14.43%。

??據普洛斯研究，網上消費、電子商務市場為物流行業發展提供強大的動力支持，對我國物流倉儲業的發展起到了至關重要的作用，也助推物流地產格局發生新的變化。

??阿里菜鳥、京東、蘇寧在過去幾年紛紛進入物流地產領域，通過持有、開發和管理物流設施，支持這些電子商務巨頭在電子商務爆發式增長的背景下，滿足網絡零售消費激增需求，也引發物流基礎設施的建設浪潮。

??京東從 2007 年自建物流體系，當年成立京東物流。截至2020 年 12月 31 日，京東物流運營超過 900 個倉庫，包含京東物流管理的云倉面積在內，京東物流倉儲總面積約 2100萬平方米。

??2021 年 5 月 28 日， 京 東 物流（02618.HK）在香港上市，從上市財報可以一窺京東物流在倉儲規模和營收 的 兇 猛 增 長 之 勢。2018 年、2019年及 2020 年，京東物流營收分別為379億、498 億和 734 億元，2019 年、2020 年 營 收 同 比 分 別 增 長 31.6%、47.2%。運營倉庫總管理面積分別約為 1200 萬、1690萬及 2100 萬平方米，兩年間增長 75%。

??阿里旗下菜鳥網絡，作為快遞、物流、園區、倉儲等供應鏈聯盟服務商，承擔了電商平臺境內外物流和運輸的支持，通過租用或者自建物流基礎設施，很大程度促進了淘寶、天貓及其電商業務，和快遞物流行業的發展。

??根據阿里巴巴集團發布的 2022財年二季度財報，截至2021 年 9 月30 日，菜鳥直接運營著超過 300 萬平方米的跨境物流倉庫，分布在歐洲、東南亞、澳洲、南美等全球各地區以及中國的保稅區。

??菜鳥方面表示，“在物流設施建設、物流運營能力上做了長足的實實在在投入，逐漸形成了為商家和消費者提供品質物流服務的護城河。這些端到端的物流運營和服務能力，將在未來更長的周期內為客戶和實體經濟持續帶來降本增效作用。”

??其中，菜鳥網絡支持的跨境電商貿易成為其業務拓展的發力點。近年跨境電商保持年均復合增速超過20%，交易規模超過10 萬億元，占中國整體貨物進出口比重超過 37%。

??跨境電商業務的增長，改變著傳統倉儲物流市場格局。這些跨境電商市場的產品中，3C電子產品、服裝服飾、家居園藝位列跨境出口賣家品類前三名，洗護用品、美容彩妝、營養保健類產品為海淘用戶最受（更多政策，請查閱中房網 www.liwenjuan1.cn）歡迎。大量的日用消費類產品增多，菜鳥網絡在倉儲基礎建設上也傾向于與合作伙伴合作，除了與緊密的盟友“三通一達”等快遞公司合作外，也與復星、蘇寧進行聯姻。

??此外，冷鏈需求的增長，成為近兩年來倉儲物流行業增長的又一助推劑。由于城鄉發展水平的提高，鄉村振興、擴大內需、健康中國等戰略的推進，食品冷鏈行業得到快速的發展。

??伴隨國家骨干冷鏈物流基地、產地銷地冷鏈設施建設穩步推進，冷鏈物流市場規模進一步擴容。截至2020年冷鏈物流市場規模超過3800億元，冷 庫 庫 容 近 1.8 億 立 方 米， 分 別 是“十二五”期末的 2.4 倍、2 倍左右。東吳證券在其研究報告中預測，預計到2025 年，我國冷鏈物流市場總規模約為 9154 億元，相比 2020 年提升140.89％。

??這無疑增強了物流倉儲領域增長的動力。2021年 12 月 17 日，中國物流與采購聯合會副會長兼秘書長崔忠付在“2021 第十五屆中國冷鏈產業年會上”表示，冷鏈行業需求穩步增長、基礎設施不斷完善，未來發展方向，將進一步側重于現代冷鏈物流網絡體系的建設、冷鏈生態圈的打造、冷鏈數智化水平的提升上來。

??根據中國物流與采購聯合協會發布的《全國第五次物流園區調查報告》顯示，我國各類物流園區共計1638 家，比 2015 年第四次調查數據 1210 家增長 35.37%。

??物流地產的“高光時刻”

??我國物流地產的發展，大致經歷了三個階段。第一個階段：起步期（1998年至 2007 年），這一期間物流園區的建設處于草莽階段，規劃不合理、建設不標準等問題突出。第二階段：高速發展期（2007 年至 2014 年）這一期間外資機構如嘉民、安博等巨頭加速布局，本土物流地產企業如易商紅木、宇培、寶灣先后成立主動布局。第三個階段：成熟發展期(2014年至今 )，其中最具代表性的是 2014年萬科與黑石合作，拉開了傳統房地產企業進軍物流地產的序幕，此外來自政策的支持與鼓勵成為物流地產大發展的重要支撐。

??早在 2015 年 8 月，財政部、國稅總局就聯合發布了《關于繼續實施物流企業大宗商品存儲設施用地城鎮土地使用稅優惠政策的通知》，指出自2015 年 1 月 1 日起至 2016 年 12 月31 日止，對物流企業自有的（包括自用和出租）大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

??此后，財政部、國稅總局先后在 2017 年、2019年兩次發文鼓勵繼續支持物流地產用地的土地使用稅減免，最新的減免周期自 2020 年 1 月 1日起至 2022 年 12 月 31 日止。

??2018 年 12 月，國家發展改革委和交通運輸部印發《國家物流樞紐布局和建設規劃》，旨在加強物流等基礎設施網絡建設的決策部署，為實現物流資源優化配置和物流活動系統優化組織所采取的重大舉措，對構建現代化物流體系有著重大而深遠的影響意義。

??上述規劃，明確建設 212 個國家物流樞紐，包括41 個陸港型、30 個港口型、23 個空港型、47 個生產服務型、55 個商貿服務型和 16 個陸上邊境口岸型國家物流樞紐。這對于物流地產發展起到重要的推動作用。

??2019 年 3 月，國家發改委發布《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》，將物流業定義為“支撐國民經濟發展的基礎性、戰略性、先導性產業”，提出要增強物流高質量發展的內生動力、完善促進物流高質量發展的營商環境、建立物流高質量發展的配套支撐體系。這一新的定義，賦予了物流行業重要意義，對這一行業的內涵和外延進行了擴張，物流地產的重要性更為直接地提高到決定性的意義上來——基礎性、戰略性、先導性。

??2020 年 5 月，證監會、國家發展改革委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，指出優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施等項目。

??仲量聯行中國區產業與物流服務部聯席總監黃暉接受《中國房地產金融》采訪時表示，REITs作為一個中長期投資的產品，除了提供一個新的退出渠道，也讓更多的投資機構，甚至是個人都可以參與到物流地產的投資里面來。REITs 的推出對物流地產行業的資金來源和退出有了新的通道，加快了資金的周轉率，物流地產商不僅可以獲得租金及運營的收入，還可以獲得資本利得的收益。由于高標倉的投資回報率穩定，REITs可以吸引社保、養老、保險等長線資金入場，推動物流地產行業的長期穩健發展。

??2021 年 12 月， 國 務 院 發 布“十四五”冷鏈物流發展規劃，這也是中國冷鏈物流領域第一份五年規劃，其行業意義重大。規劃提到，要打造“321”冷鏈物流運行體系，即三級節點（國家骨干冷鏈物流基地、產銷冷鏈集配中心、兩端冷鏈物流設施）、兩大系統（服務國內產銷、國際進出口的兩大冷鏈物流系統）、一體化網絡。

??其中，將建設“四橫四縱”8 條國家冷鏈物流骨干通道，串接農產品主產區和19 個城市群，形成內外聯通的國家冷鏈物流骨干通道網絡。針對物流冷鏈倉儲用地，按規定享受城鎮土地使用稅優惠政策，還鼓勵冷鏈物流企業拓寬投融資渠道，鼓勵銀行業金融機構加大對冷鏈物流企業的資金支持。

??招商證券在其研究報告中表示，國家就倉儲物流行業出臺了一系列扶持政策，尤其在近幾年較為頻繁地出臺政策，給予行業較優的成長環境。從長遠來看，我國經濟面臨轉型升級，現代服務業更需要高效而低廉的倉儲物流設施進行配套，方能得到長足進步。

??“政府從政策層面的支持，很大程度上解決了物流地產企業與物流運輸企業擴張的后顧之憂。”來自物流地產頭部企業負責投資領域的張士銘對《中國房地產金融》表示，疫情加速物流行業和物流地產企業的自我進化和迭代，政府的前瞻布局進一步提升了投資機構對物流地產持續投入，特別是REITs 試點打通了投資、開發、建設、管理、退出的閉環，這為物流地產的持續發展提供重要的動能。

??從長期的發展趨勢來看，影響物流地產發展的供給端和需求端都在發生變化，土地供給目前仍然緊張，受電商和物流供應鏈升級促使需求端處在高位。

??“在供給端，無論是開發商還是投資方，除了單純從市場的需求判斷趨勢，還要考慮采取何種措施來呼應供給方（政府）的訴求。”黃暉對《中國房地產金融》說，進入物流地產領域的機構，要考量物流地產項目規劃的綜合性，如何復合型地提升當地經濟，產生出除了倉儲物流外的溢出效應。

??“需求端，除了第三方物流公司的業務激增影響，還來自對終端用戶有影響的一些消費品牌廠商的需求增長，這些因素推動在供應鏈、渠道建設、配送方式上發生很大變化，物流地產必須跟上這種節奏應對這些變化。”黃暉表示。

??后進玩家：房企進軍物流地產

??受消費帶動和政策刺激，物流地產的玩家更為多元。物流地產企業大致可分為五類：傳統物流地產商、房企、電商企業、快遞企業和金融機構。

??物流地產的傳統玩家也是主要玩家，集中在專業機構之間，如普洛斯、黑石、嘉民、安博、宇培、易商紅木等物流地產商，他們在購地、規劃、建設、運營、租賃服務、信息系統支持、金融貸款支持等方面都具有完善的布局，通過專業化的運作，使得物流地產輕重資產分離，通過資產證券化的方式（REITs），提高產業園的整體投資回報率。

??首批公募倉儲物流 REITs 中金普洛斯底層資產包括6 家項目公司的 7處基礎設施資產，分布于京津冀、長三角、大灣區三大城市群。中金普洛斯 REIT 收益來源于底層基礎設施資產租約合同約定產生的租金及物業費收入。對于投資者來說，持有中金普洛斯REIT 份額，既能享受由租金及物業費收入帶來的較為穩定的派息分紅，又能享受由底層物業價值增值所帶來的價值增長。

??普洛斯中國高級副總裁、資本運營負責人楊敏對記者表示，普洛斯對入駐物流園區的企業按行業進行一定程度的組合配比，通過租戶的高度分散，達到在不同經濟周期下不同行業互為補充的效果，從而起到熨平周期的作用。

??截止到 2021 年上半年，普洛斯在物流倉儲領域擁有環球級的規模和優勢，在中國，普洛斯在68 個地區市場投資、開發和管理超過 4,700 萬平方米的現代化物流基礎設施，物流不動產資產管理規模超過 450 億美元。

??從內地物流地產市場競爭格局來看，普洛斯處于絕對的霸主地位，占據行業近30% 的市場份額；第二梯隊有萬緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等機構；第三梯隊有樂歌、維龍、新宜等。

??易觀分析認為，以上物流地產機構中，大部分企業是外資專業機構主導，由于進入中國市場較早，抓住機會布局中國核心區域的物流倉儲，占據了領先的市場份額。

??日前，完成第一期中國物流地產基金募集的領盛投資管理（下稱“領盛”），吸引了來自北美、歐洲、中東的機構投資者，該基金的總投資達到25 億美元，投向包括長三角地區（環滬地區）、環渤海地區（京津冀地區）以及粵港澳大灣區（華南地區）在內的物流資產組合。

??領盛亞太區聯合首席投資官、大中華區負責人唐瑾表示，作為外資領盛非常看好中國物流地產的市場，領盛在亞洲從2008 年開始投資物流地產，投資占比從 10% 上升到 50%，進一步說明物流地產在整個資產中的轉變。

??“未來幾年，中國內需會繼續支持對物流地產的需求，尤其是以冷庫為顯著。”唐瑾說，領盛會繼續對高標倉、冷庫進行關注和投資，區域位置選擇上會繼續聚焦一線市場。

??黃暉表示，物流地產備受外資青睞的原因，除了外資具有物流地產投資的豐富經驗，另外與外資背后投資人的屬性有密切關系，外資基金的投資人大多以養老金、保險基金為主，追求穩定、長期、低風險的回報，物流地產剛好吻合這一投資要求。

??受物流地產市場穩定長期低風險的回報的推動，除了外資競相角逐物流地產標的外，眾多房企也進入這一領域，收購、參股或者與物流地產企業合作，或者直接建立自己的物流地產板塊，房企采取不同形式加入到物流地產行業的爭奪戰中。

??“物流的土壤非常大。”這是萬科集團高級副總裁兼萬緯物流董事長張旭對物流地產的評價。

??根據萬緯物流的披露，自 2015年成立以來，經過6 年時間發展，萬緯物流業務布局 46 城，倉儲規模破1100 萬平方米。萬緯在高標倉儲和冷鏈物流兩大業務方向上已經服務了超過 1000 家全球領先的品牌企業。

??2021 年萬科業務交流會上，張旭向媒體表示，疫情過后，物流發展得非常好，萬緯物流的業務進一步得到延伸，張旭用一個簡潔的公式描述現在的萬緯：萬緯= 基本盤 × 服務 ^科技。

??所謂基本盤是指萬緯物流，基本盤之上萬緯將服務拓展延伸到客戶的供應鏈條上。張旭介紹，企業客戶不僅需要存儲商品的空間，更需要倉庫內的運營、倉庫外的運輸，以及為客戶定制的相關增值服務。“今天物流的大部分利潤還在倉儲，其他服務的利潤競爭還是比較激烈的，但是其他服務能讓客戶更穩定。”張旭認為，要應對物流競爭越來越大的問題，還是服務好客戶，在行業深耕。

??目前萬緯已經與沃爾瑪、百勝中國、山姆會員店展開合作，為客戶提供來自上下游的鏈接，包括上游的直采和下游的多場景運輸配送。

??除了萬緯之外，碧桂園、遠洋地產、綠地等房企也進入物流地產。碧桂 園 2017 年、2021 年 先 后兩次通過增資形式持股中 集 集 團（000039.SZ）旗下中集產城 30% 股份，達到進軍產業地產的目的。

??2017 年，綠地宣布與中國遠洋海運集團有限公司啟動全面戰略合作，雙方擬在航運物流產業、物流地產開發、金融產業等領域共同開發，這是綠地首次布局物流地產市場。

??遠洋地產于 2016 年成為中國物流資產控股有限公司在港交所H 股IPO 的基石投資者，首次進入物流地產開發領域。2018 年起，遠洋地產通過旗下遠洋資本設立了多只物流地產基金，進行國內高標倉庫、冷鏈倉庫等現代物流設施的投資。截至目前，遠洋資本已實現16 個物流核心節點城市的布局，規劃可租賃面積超 400萬平方米，總投資規模超過 200 億元人民幣。

??分析房企進入物流地產背后的動因，黃暉認為，一方面受物流地產另類投資收益的吸引，還有一個非常大的優勢來自于拿地的優勢，如果房企將拿地優勢與物流地產業務結合起來進行投資，這是非常好的一個投資邏輯。

??雖然當前國內的物流地產需求旺盛，發展前景廣闊，收益回報比較可觀，但在克而瑞看來，從房企整體的業務收入占比來看，物流地產仍不是主流業務。物流地產目前也不能完全滿足房企的轉型需求，僅僅只是房企開展城市運營業務中的重要一環。

??伴隨房企在物業管理、長租公寓、物流地產等各個賽道中持續試水，能否在物流地產逆襲，仍然考驗房企的長期布局能力和跨產業的運營能力。