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??“鄭州太難了！”這是過去半年這個城市給人留下的最深刻印象。

??2021年下半年，鄭州接連遭遇特大暴雨和3輪疫情，各行各業(yè)遭受重創(chuàng)。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，又疊加市場整體下行，發(fā)展更加艱難：2021年下半年以來，降價、裁員、暴雷、停工，這些字眼頻繁出現(xiàn)在各大網(wǎng)絡(luò)平臺，震動行業(yè)，也重創(chuàng)市場信心。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的全國70城房價數(shù)據(jù)顯示，鄭州“7·20”暴雨過后，從2021年8月到12月，新房、二手房價格連續(xù)下跌。具體到成交量上，新房銷量大幅下滑，與2020年同期相比，腰斬后再膝斬，創(chuàng)下近5年同期新低。

??進(jìn)入2022年，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月傳統(tǒng)銷售淡季疊加疫情，鄭州商品房市場明顯下滑；主城區(qū)住宅量跌價漲，成交36.32萬平方米，同比下滑22%；環(huán)鄭區(qū)域住宅量價齊跌，價格達(dá)到近兩年最低值，成交31.95萬平方米，同比下滑5%。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，鄭州、天津等1月疫情局部復(fù)發(fā)，二手房成交量環(huán)比降幅超過5成。

??這種動蕩不安的局面，也引發(fā)了政府層面關(guān)注。

??據(jù)鄭州日報消息，2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會議暨市委經(jīng)濟(jì)工作會”上，鄭州市代市長何雄亮出了他對鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的分析判斷，“鄭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難，將來不會有大問題，市場需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整。”

??“我們的觀點(diǎn)和判斷是建立在數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上的。”何雄給媒體算了一筆賬：之前沒有疫情時，鄭州每年人口凈流入40萬，住房需求非常旺盛。今年鄭州計(jì)劃出臺政策每年吸引大學(xué)生20萬留在鄭州，這些留鄭大學(xué)生如果3年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計(jì)超過1000萬平方米；鄭州還計(jì)劃出臺支持政策鼓勵外來務(wù)工人員在鄭州買房，未來兩年這一需求總量也在2000萬平方米左右。僅此兩項(xiàng)，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

??記者注意到，鄭州“7·20”暴雨以來，這是官方首次在公開報道中詳細(xì)談及對樓市的分析和判斷。在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)人士看來，這將極大提振鄭州房地產(chǎn)市場信心。

??于鄭州來說，何雄這位“代管家”剛剛履新，尚不足1月。公開信息顯示，今年53歲的何雄是湖北人，上海交通大學(xué)工程力學(xué)系工程力學(xué)專業(yè)本科畢業(yè)，大學(xué)畢業(yè)后一直在河南工作，曾任河南省建設(shè)廳副廳長，后先后主政河南省濟(jì)源市、濮陽市；2018年3月，任河南省發(fā)展和改革委員會黨組書記、主任，至此番履新。

??“新官上任三把火”，在房地產(chǎn)行業(yè)方面，何雄在此次會議上還透露了正在謀劃的新動作。他表示，市民的改善型住房需求是拉動房地產(chǎn)增長的另一個強(qiáng)勁因素。這方面，鄭州計(jì)劃降低二手房交易個人所得稅等措施，鼓勵市民賣小買大、賣舊買新，拉動市民改善型住房消費(fèi)。如納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額和契稅額，要把這一政策利用好。

??樓盤周邊配套設(shè)施的提升和環(huán)境改善，是刺激房地產(chǎn)需求的另一個利好。何雄舉例，目前鄭州空置率相對較高的西南片區(qū)、航空港區(qū)等地塊，高鐵南站通車、k2線開工、鄭開快線等，都將有效改善這些區(qū)域的交通出行條件，再加上增加優(yōu)質(zhì)教育資源、建設(shè)醫(yī)療圈等，孩子上學(xué)、家人就醫(yī)、老人養(yǎng)老方便了，這些都將有效提升區(qū)域就業(yè)人員和居民的置業(yè)預(yù)期，并將預(yù)期轉(zhuǎn)換為實(shí)際的購買行為。

??何雄表示，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。除了前面提到的需求側(cè)擴(kuò)大，供給側(cè)方面鄭州也有比較大的謀劃動作，其中比較重磅的就是大力推進(jìn)安置房貨幣化安置，鼓勵動遷群眾、特別是已經(jīng)首套房安置的實(shí)行貨幣化安置。同時盤活已建安置房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。鄭州是全國租賃住房試點(diǎn)，2021年國家配套資金42億元，已經(jīng)回購轉(zhuǎn)化4萬套安置房，今年計(jì)劃再回購回租一批安置房。

??何雄還借用黃奇帆著名的房地產(chǎn)價格公式對鄭州房價進(jìn)行分析表示，鄭州房價目前在比較合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場不僅能夠調(diào)控好，更能夠發(fā)展好。

??另一個重大利好是，河南省已經(jīng)把鄭州都市圈由原來的“1+4”擴(kuò)展到“1+8”，除原有的開封、許昌、焦作、新鄉(xiāng)外，另外增加到洛陽、平頂山、漯河、濟(jì)源等。入“圈”以后，8個城市的市民將有諸多互認(rèn)政策，這將明顯提升鄭州都市圈整體實(shí)力，強(qiáng)化對周邊省市人財(cái)物的吸引力。

??何雄認(rèn)為，近年來鄭州活力不斷增強(qiáng)，國字號“頭銜”越來越多，很多頭銜的“含金量”都很高。如國際航空大都市、國際物流中心、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長區(qū)、國家中心城市、高質(zhì)量發(fā)展區(qū)域增長極等，也是“一帶一路”上的重要節(jié)點(diǎn)，“國際鄭”底氣越來越足，未來，人口、資本等要素還會進(jìn)一步向鄭州集中。可以說，鄭州的發(fā)展?jié)摿艽螅髣攀悖鐣鹘鐚︵嵵莸念A(yù)期特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常看好。

??中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)累計(jì)超過70次，其中有36個城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。相比往年的收緊，2022年開年以來，房地產(chǎn)調(diào)控基本以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主。

??鄭州房地產(chǎn)市場在經(jīng)過半年多動蕩期后，也將迎來新變化。