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??改革開放以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)伴隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展。標準化廠房、創(chuàng)業(yè)大廈、孵化器、產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起，使得園區(qū)開發(fā)已不僅僅是招商引資的載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營本身就成了一種業(yè)務，造就了眾多的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

??2020年7月，國務院出臺《關(guān)于促進國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，明確提出：到2025年，形成一批自主可控、國際領先的產(chǎn)品，涌現(xiàn)一批具有國際競爭力的創(chuàng)新型企業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群，建成若干具有世界影響力的高科技園區(qū)和一批創(chuàng)新型特色園區(qū)。

??做大做強特色主導產(chǎn)業(yè)也成為重點工作內(nèi)容：國家高新區(qū)要立足區(qū)域資源稟賦和本地基礎條件，發(fā)揮比較優(yōu)勢，因地制宜、因園施策，聚焦特色主導產(chǎn)業(yè)，加強區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新資源配置和產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)籌，優(yōu)先布局相關(guān)重大產(chǎn)業(yè)項目，推動形成集聚效應和品牌優(yōu)勢，做大做強特色主導產(chǎn)業(yè)，避免趨同化。

??01

??產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售模式

??越來越難

??1. 全年收購金額近360億

??隨著市場環(huán)境的趨嚴，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售模式越來越難。CRIC數(shù)據(jù)顯示，全國重點區(qū)域單項目去化規(guī)模區(qū)間為2-4萬平方米，出租流速為2-5萬平方米/年·項目。

??在這其中，長三角園區(qū)銷售去化中年去化5萬平方米以上的僅占2.21%，大部分年去化2-3萬平方米；珠三角園區(qū)銷售去化中年去化5萬平方米以上略高于長三角區(qū)域為2.65%，大部分年去化同樣在2-3萬平方米水平。

不僅銷售去化慢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商拿地分割轉(zhuǎn)讓要求也在趨嚴，如深圳要求工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得再轉(zhuǎn)讓，理由是避免頻繁轉(zhuǎn)讓影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展都穩(wěn)定性。成都則明確新供應M0的產(chǎn)業(yè)用房和配套用房須由土地使用權(quán)人全部持有，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更等方式變相實施分割轉(zhuǎn)讓。

??在要求方面，典型城市工業(yè)土地對土地產(chǎn)出要求也難以企及，如上海產(chǎn)值要求2482萬元/畝，稅收142萬元/畝，投資強度1489萬元/畝，若稅收未達最低標準的，收回土地，達到最低標準的，差額部分按照非固定比例（最低可達20%）支付違約金，投資強度未達標準的按照差距支付同比例土地出讓價款的違約金。

??在去化慢、限售嚴、要求高、罰則重的當下，銷售模式越來越難，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已從銷售到運營模式。未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不僅僅局限于開發(fā)層面，更加看中的是全流程精細化的管控，產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)培育、招商運營、產(chǎn)業(yè)生態(tài)等等成為重點狙擊內(nèi)容。

??02

??城市園區(qū)定位相似

??“千園一面”

??1. 全年收購金額近360億

??隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入運營模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的另一個問題是：定位太相似。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2021年新能源汽車制造業(yè)拿地面積占比30.90%，汽車制造業(yè)（含新能源汽車）拿地面積占比53.87%，從產(chǎn)能上來看，2021年底全國新能源車總產(chǎn)能已達3000萬輛，總保有量784萬輛，然而當年總銷量350萬輛，產(chǎn)能過剩警鐘已然敲響。但未來還有大量的汽車公司拿產(chǎn)業(yè)園繼續(xù)做新能源汽車。

??能把產(chǎn)業(yè)定位聚焦在“泛產(chǎn)業(yè)概念”上，搞成千園一面，得細分產(chǎn)業(yè)鏈。園區(qū)內(nèi)配套也一樣，商業(yè)、員工宿舍、會議中心、餐飲等等，無一遺漏，造成重復建設，供大于求。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，研發(fā)總部類項目配套面積中商業(yè)、員工宿舍、會議中心排名靠前，生廠廠房類項目配套面積中商業(yè)、經(jīng)營性餐飲、員工宿舍排名靠前，研發(fā)總部及生產(chǎn)廠房類配套投資回報率分別為5.1%和3.4%，回報率較低。

??03

??特色園區(qū)成

??產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級主要抓手

??1. 全年收購金額近360億

??也正是因為如此，近年來，特色產(chǎn)業(yè)園受到各地的廣泛關(guān)注，各城市紛紛以特色產(chǎn)業(yè)園建設來推動城市產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升級。

??從第一個國家類級別高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)（現(xiàn)為北京中關(guān)村海淀園）經(jīng)批準成立至今，已經(jīng)過去三十多年，做大做強特色主導產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的新引擎。

??2021年4月，上海全球投資促進大會對本市40個特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行了整體推介（包括首批26個和新增第二批14個）。

??上海瞄準科技前沿和產(chǎn)業(yè)高端，以高品質(zhì)園區(qū)建設推動高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實施“特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升計劃”，著力打造優(yōu)勢更優(yōu)、強項更強、特色更特的園區(qū)經(jīng)濟。特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚焦集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能等關(guān)鍵領域核心環(huán)節(jié)，加強源頭創(chuàng)新，強化產(chǎn)業(yè)引領，著力建設產(chǎn)業(yè)發(fā)展新高地和產(chǎn)城融合新地標。

??2021年11月5日，廣東省工業(yè)和信息化廳會同省有關(guān)部門公布了評審出的19個廣東省首批特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與此同時，第二批特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的申報工作將啟動。

??根據(jù)《廣東省制造強省建設領導小組辦公室印發(fā)（關(guān)于組織申報省產(chǎn)業(yè)園和特色產(chǎn)業(yè)園的工作方案）的通知》（粵工信園區(qū)函（2020）952號）的規(guī)定，申報特色產(chǎn)業(yè)園的基礎條件需滿足主導產(chǎn)業(yè)符合戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)空間布局，已具有一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)集中度，仍有進一步集聚發(fā)展的潛力;引進相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈配套相對完善;園區(qū)具備承載戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的基礎和條件等；同時為保障特色產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展，申報特色產(chǎn)業(yè)園所在地政府應注重對園區(qū)及特色產(chǎn)業(yè)的培育建設，建立相應的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制，并配套專項政策。

??不僅如此，區(qū)（縣）級政府更是紛紛出臺扶持政策，推動本地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園的建設。如青浦區(qū)2021年7月發(fā)布《青浦區(qū)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)（平臺）創(chuàng)建認定及發(fā)展扶持管理辦法》，對認定為區(qū)級特色產(chǎn)業(yè)園的一次性給予扶持60萬元；對由區(qū)級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)（平臺）升級成功認定為市級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，再給予扶持40萬元；對由市級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級成功認定為國家類級別特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，再給予扶持100萬元；對直接成功認定市級特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，一次性給予扶持100萬元；對直接成功認定國家類級別特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，一次性給予扶持200萬元。閔行區(qū)2021年8月發(fā)布《閔行區(qū)關(guān)于加快特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設的實施意見》，對認定為特色產(chǎn)業(yè)園的給予宣傳力度、提容改造、平臺建設、優(yōu)化服務、租稅聯(lián)動等方面的扶持。

??04

??運營強調(diào)“輕重結(jié)合”

??與“國民共進”

??1. 全年收購金額近360億

??在對全國564個產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營數(shù)據(jù)進行比較后，我們發(fā)現(xiàn)各級城市差異巨大。

??在這其中一線城市平均租金1.7-2.5元/平方米/天，租金1.5元以上的占比達58%，平均入駐率也最高，達80-100%，有67%的園區(qū)入駐率達80-100%；二線城市平均租金0.8-1.5元/平方米/天，租金1-1.5元的占比最高，達54%，平均入駐率70-80%；三四線城市不僅租金較低，入駐率也較低。

拿地方面，2020-2021年，上海、杭州、南京、蘇州國資背景開發(fā)商拿地占比達88.06%、85.25%、68.83%、71.33%。

我們認為未來運營應該強調(diào)兩個方面：第一，輕重結(jié)合，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)結(jié)合。第二，強調(diào)國民共進，產(chǎn)業(yè)園做好不是國家隊一家的問題，也不是民營企業(yè)可以搞成的問題，最好民營企業(yè)和國家隊結(jié)合在一起，發(fā)揮國家隊政策上、資源上、融資上的優(yōu)勢，結(jié)合民營企業(yè)運營上的優(yōu)勢，國民共進，輕重結(jié)合。這樣結(jié)合在一起，未來空間可能更大一些。

??隨著我國經(jīng)濟由高速發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)在經(jīng)歷了快速成長后，將迎來精耕細作的新發(fā)展階段。過往的那種撿到籃子里就是菜的綜合性園區(qū)會越來越不受待見，“一枝獨秀”的特色產(chǎn)業(yè)園將引領城市的產(chǎn)業(yè)升級。招商方面，也需要結(jié)合招大引強和專精特新，不能光靠大和強，也要有小而精。

??值得注意的好消息是，截止2021年12月26日已經(jīng)發(fā)行了6支公募REITs，平均漲幅28.3%，最高漲幅40.1%。當產(chǎn)業(yè)園的運營空間和退出方式都成熟后，產(chǎn)業(yè)園也將成為第二曲線中一條重要的賽道。