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??在堅持房住不炒基本定位的前提下，促進房地產健康平穩發展是當前所有調控的主線。

??圍繞主線，政策的靈活性再度展現。

??鑒于行業發展現狀，自9月份開始，監管層面暖風頻吹，12月上旬舉行的中央經濟工作會議，更是首次提出要促進房地產業良性循環和健康發展。

??房地產宏觀政策的潛在變化，在年末逐步顯現。

??穩字當頭

??政策層面釋放積極信號

??土拍持續遇冷、銷售快速回落、企業頻繁爆雷，在經歷了漫長的深度調控之后，基本面接近筑底的房地產走到了十字路口。

??作為國民經濟的支柱產業，房地產行業穩定發展的重要性不言自明。隨著拐點到來，房地產調控政策也具備了改善的空間。

??9月份以來，從中央到地方，從金融政策到銷售領域，監管層不斷釋放善意，以重塑行業發展信心。

??9月27日央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，會議提出要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。推進金融高水平雙向開放，提高開放條件下經濟金融管理能力和防控風險能力。

??兩天后的9月29日，在央行、銀保監會房地產金融工作座談會上提出，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，持續落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

??10月21日，銀保監會三季度銀行業保險業數據信息暨監管重點工作發布會召開，明確提出要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。

??在直接關系到房企發展的融資端，政策調整步伐加快，監管層召開多次會議，緩解房企融資難問題。

??10月26日，發改委外資司會同外匯局資本司召開部分重點行業企業外債座談會，會議指出，將繼續滿足企業合理合規的外債置換和償付需求，但要求企業優化外債結構，嚴格按照批準用途使用外債募集資金，共同維護企業自身信譽和市場整體秩序。

??11月9日,中國銀行間市場交易商協會舉行了房地產企業代表座談會，保利、金地等參會房企已經在銀行間市場注冊發行債務融資工具；中交、金地、濱江在銀行間市場完成債務融資注冊。

??進入12月份，針對房企融資問題，監管層繼續密集發聲。

??12月3日，銀保監會新聞發言人在答記者問時表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

??12月10日，中國銀行間市場交易商協會再次召開房地產企業代表座談會，據透露，會議明確短期個別房企出現風險不會影響中長期市場正常融資功能，交易商協會將重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

??同一天舉行的中央經濟工作會議會議首次提出，促進房地產業良性循環和健康發展，隨后發改委重申房地產是支柱產業。這表明宏觀層面的頂層設計已有清晰指向，行業發展有望將逐步回歸正常。

??搶抓窗口

??優質房企加快融資步伐

??隨著金融政策的松動，房企搶抓久違的機遇，紛紛加快發債節奏，多家房企中票、短融等債券融資計劃的設立成功。

??11月16 日，招商蛇口成功發行了2021年度第九期超短期融資券，實際發行總額30億元，期限270日。

??保利發展更是在11月份連續三次發債，發行規模約218億。

??11月11日，保利發展宣布在銀行間市場發行20億元的中期票據。根據發行方案，保利發展控股集團有限公司本期發行金額為20億元人民幣，債務融資工具期限為5年。

??11月22日，保利發展公告，公司將發行不超過98億元人民幣的公司債券，期限為不超過10年（含10年）。

??11月30日晚間，保利發展公告，公司擬發行租賃住房資產支持證券化產品，發行規模不超過100億元；公司擬直接或間接認購次級資產支持證券化產品，認購比例不超過資產支持證券化產品規模的10%。

??根據貝殼研究院數據，11月境內債券共發行46筆，發行規模約457億元，環比增加125.1%。同時，貝殼研究院表示，受國內房地產行業寬信用預期影響，內地房企多筆債務成功獲得展期，部分房企短期流動性得到階段性緩解，境內債修復預期明顯超過境外債。

??機構監測數據顯示，11月房地產企業融資總額為707.8億元，同比下降71.3%，環比上升33.1%，單月融資規模同比連續9個月下降。行業平均利率為5.01%，同比下降1.15個百分點，較上月下降0.84個百分點。

??進入12月份，更多房企加入到發債行列，其中包括一些信用良好的民營房企。

??12月1日，碧桂園向銀行間市場交易商協會申請發行注冊規模為50億元的中期票據，并獲得受理。同日，重慶龍湖企業拓展有限公司的債務融資工具注冊發行計劃也被受理。

??12月3日，龍光集團子公司2021年面向專業投資者公開發行4年期公司債券的申請，獲得證監會及上交所審核批準。12月6日，龍光集團還宣布，將于近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作，且前期溝通已得到中國證監會和深交所的大力指導和支持。

??金地集團一筆ABS也于12月5日獲準發行，該ABS為“-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃”，擬于2022年初發行。

??12月20日晚間，寶龍地產控股有限公司發布公告稱，于當日寶龍地產、附屬公司擔保人及合資附屬公司擔保人與美銀證券就新票據發行訂立購買協議。據此，寶龍將發行額外于2025年到期的1.35億美元5.95%優先票據，與分別于2020年10月30日、2020年12月28日及2021年1月11日發行的2025年到期的2億美元、1億美元及1億美元5.95%優先票據合并及組成單一系列。

??此外，金科股份也領到一張融資路條。12月21日，金科股份發布的一份超短期融資券募集說明書顯示，最新一期債券發行金額為8億元，發行期限270天，無擔保，發行人主體信用等級AAA。該筆債券將于12月22日發行。

??兩極分化

??行業格局進入重塑關鍵期

??歷數近二十年的房地產市場，每一次宏觀調控之后，行業都出現深度洗牌，這次也不例外。

??從目前的房企發債的情況來看，分化趨勢越來越明顯，在政策的暖風里，房企踏上了“良性循環”之路。

??11月份之后，TOP20房企中發行中期票據（公司債券）的房企有金地、招商蛇口、中海、保利、綠城和龍湖、碧桂園。除了碧桂園和龍湖之外，無一例外是國有控股背景。

??貝殼研究院數據顯示，11月地產境內債具有較強的結構性特征，46筆債券中44筆發債主體為中央或地方型國有企業，占比約96%，其余兩筆發債主體為萬科旗下的印力集團，優質發債主體優勢愈加顯著。中金公司的一份研報也顯示，11月以來房企境內公開市場融資，發行人高度集中為國企。

??這說明，目前針對房企融資端開放的企業，仍是部分經營狀況良好、資產優質的房企。有政府背書的央企、國企和信用良好、經營穩健的部分民營房企成為此次信用債發行的主要受益者。

??在借貸利率上也呈現分化趨勢，招商蛇口、保利發展、中海地產等國企借款利率一直是低檔，最低為招商蛇口發行的30億短期融資券，利率為2.84%。金地集團是國有相對控股的混合所有制，發債利率稍高于央企背景的房企，為4.17%。

??作為率先開啟融資的兩家民營房企，龍湖集團是唯一一家國際三大評級機構都給予了“投資級”評級的民營房地產企業，其融資利率為3.70%；碧桂園12月16日發行的10億元4年期公司債券，票面利率6.30%。

??盡管融資端暖風頻吹，但資本的理性再次展露無疑。從11月以來資本市場的反饋來看，房企之間的分化仍然存在。在“三道紅線”等政策的長效機制調控下，擁有雄厚背景的央企國企和少數債務健康、財務穩健的民營房企更受金融市場青睞。而大部分民營房企，特別是那些負債率高企，已經實質性爆雷或者瀕臨爆雷的房企，短期內大概率依然拿不到融資。

??從融資端到土地市場再到銷售端，全方位的分化，讓這場在數年前就已開啟的地產格局重塑進入關鍵時刻，而監管層的大力推動更讓格局重塑駛入快車道。

??日前，人民銀行和銀保監會聯合印發的《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵優質房地產企業并購出險房地產企業的優質項目。同時《通知》明確，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務。

??這意味著，那些財務穩健、運行良好的房企將有機會、有資本在市場抄底，從而導致優質房企和優質項目的進一步集中。

??人之道，損不足而奉有余。房地產行業的良性循環必然是一個優勝劣汰的過程，深度洗牌之后，那些穿過至暗時刻的幸存者或許會迎來美好時光。