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??11月23日，成都發(fā)布關于精準應對疫情沖擊全力實現(xiàn)年度目標的通知，涉及房地產(chǎn)部分共四項措施，其中明確提高預售資金監(jiān)管使用效率。并強調(diào)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，成為當前全國首個明確加大房貸投放的城市，釋放出積極信號，尤其是在市場下行壓力之下，無疑為行業(yè)注入一劑“強心劑”。

??更早之前，11月17日，廣州印發(fā)《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》，其中對商品房預售款使用額度及留存比例也進行了調(diào)整。

??實際上，11月以來，北京、重慶等多個城市進一步強化預售資金監(jiān)管，尤其伴隨著按揭松動，預售資金監(jiān)管強化，房企流動性危機將進一步加劇。而成都、廣州逆勢放松預售資金監(jiān)管，在提振市場信心的同時，通過緩解房企資金壓力，以保證正常交付，維護住房消費者合法權益，避免房企爆雷衍生出更大的系統(tǒng)性危機，但并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的本質(zhì)轉(zhuǎn)向，房企仍需做好苦熬“寒冬”的準備，多渠道展開“自救”。

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??紆困背后“保交付”意圖明顯

??成都此輪新政明確放松對樓盤項目的預售資金監(jiān)管限制，為房企“減負”意圖明顯。

??具體來看，企業(yè)信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應下浮的監(jiān)管額度;在項目主體結構工程完成四分之三以及主體結構封頂兩個節(jié)點，監(jiān)管額度內(nèi)預售資金支取比例上限分別提高5%;項目并聯(lián)竣工驗收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預售資金支取比例可達到95%，同時，規(guī)范區(qū)(市)縣節(jié)點支取審核流程，進一步壓縮辦理時限，5個工作日內(nèi)完成審核。

??而此前，廣州曾調(diào)低了處于不同工程進度的留存比例，項目封頂前，封頂后、排柵未拆除前和拆除排柵后的留存比例分別降低至累積核準使用預售款的8%，6%和3%，較之前分別降低了2個、4個和2個百分點。

??放松對預售資金的監(jiān)管，調(diào)低處于不同工程進度的留存比例，是兩大城市政策的共同特征。

??值得注意的是，成都此輪還出臺協(xié)調(diào)金融機構加大支持力度的政策內(nèi)容，比如，增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，給予重點企業(yè)開發(fā)貸展期、降息等配套措施。

??樓市行情轉(zhuǎn)淡，市場持續(xù)下行的大背景下，對于預售資金監(jiān)管放松和協(xié)調(diào)金融機構加大支持力度是對房企“紓困”的重要措施，同時也符合央行提出的“兩個維護”的要求，核心邏輯是維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，力保交付，避免項目爛尾，防止房企因資金斷裂而衍生出更大的系統(tǒng)性危機。

表：成都、廣州預售資金監(jiān)管調(diào)整情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，CRIC整理

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??放松監(jiān)管將緩解房企資金壓力

??預售資金的監(jiān)管放松無疑于為房企注入一針“強心劑”，尤其是在市場行情轉(zhuǎn)冷背景下，銷售去化已屬不易，如果繼續(xù)面臨嚴苛的預售資金監(jiān)管，房企的日子也將更加難熬。

??目前，房企的資金主要來源于國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款和其他資金。而定金及預收款和自籌資金占比均超過30%，隨著近年來企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升，定金及預收款占比反超自籌資金，成為房企最為重要的資金渠道來源。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元，其中，定金及預收款達6.2萬億元，占比達37.2%，較2020年末增加2.8個百分點。而自籌資金僅5.3萬億元，占比為31.6%，較2020年末減少1.2個百分點。

??不過目前來看，定金與預收款月度同比增速正在持續(xù)走低，2021年10月，定金及預收款新增5351億元，同比下降12.9%，已降至年內(nèi)低位。

??房企銷售回款壓力可見一斑，此次降低預售資金監(jiān)管占壓，能夠有效幫助企業(yè)加快銷售資金回籠，提升資金使用效率。

圖：2020年以來歷月房地產(chǎn)到位資金中

定金及預收款變動情況(單位：億元)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，CRIC整理

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??市場“探底”亟需信心提振

??事實上，全國樓市“轉(zhuǎn)冷”已是不爭的事實，無論是基本面較差的三四線城市，還是前期出現(xiàn)萬人搖的熱點城市，均透露出“寒意”。

??以成都為例，10月新建商品住宅成交量僅82萬平方米，同環(huán)比分別下降49%和4%，二手房更為慘淡，10月迎來“四連降”，單月成交面積不足19萬平方米，達到了去年疫情以來的“新低”。成都整體樓市熱度正逐步從此前“萬人搖”恢復理性。

圖：2020年以來成都一二手住宅月度成交量

及新房成交均價變動情況(單位：萬平方米，元/平方米)

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)

??由于房企對銷售回款的依賴度持續(xù)提升，在融資受阻、去化堪憂的情況下，密集的樓市調(diào)控和供需兩端信貸收緊，促使部分房企現(xiàn)金流危機爆發(fā)，行業(yè)信心亟需重建。

??而此次成都和廣州對預售資金管控的“松口”無疑可解房企的“燃眉之急”，一方面可以加速上半年銷售項目的部分資金回籠，保持后續(xù)的開發(fā)進程不受影響，保證交付;另一方面，也能以時間換空間，保證后續(xù)更多項目入市，實現(xiàn)自身的良性循環(huán)。

??至于哪些城市大概率會跟進?大致可以分為三類：第一類，庫存風險過高的城市，尤其是庫存周期超過24個月的城市;第二類，土拍流拍率過高且土地財政依賴度高的城市，這類城市放松的動機更為強烈;第三類，房價下滑過快的城市。

??此次成都放松預售資金監(jiān)管，對其他壓力城市具有一定的示范效應。當前市場行情之下，部分企業(yè)陷入困境，在不違背“房住不炒”主基調(diào)下適度因城施策，對企業(yè)紆困起到了一定的積極作用。除了放松預售監(jiān)管之外，還可以適度調(diào)降預售門檻，加快預售證審批，在土地市場方面降低土地競買保證金、延期繳納土地出讓金等。

??值得注意的是，近期房地產(chǎn)信貸政策有了放松的信號，個人住房貸款發(fā)放提速，而成都此番明確協(xié)調(diào)金融機構增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，給予重點企業(yè)開發(fā)貸款展期、降息，恰恰印證了央行“兩個維護”內(nèi)容，保障房地產(chǎn)企業(yè)和剛需購房人群的合理資金需求，適度糾偏，防止出現(xiàn)大的系統(tǒng)性危機。

??適度調(diào)整并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，只要“房住不炒”的總基調(diào)不變，樓市就很難再現(xiàn)“大水漫灌”式刺激性政策，對于企業(yè)而言，需要在機會窗口期努力“自救”，促銷售、抓回款，并在調(diào)控新常態(tài)下，尋求更多生存機會。